Co je AI Act a co přikazuje realitním makléřům v letech 2026 a 2027

AI Act je nařízení EU o umělé inteligenci a od 2. srpna 2026 dopadá i na realitní makléře. AI fotky, vizualizaci, virtuální home staging nebo třeba AI video, které v inzerátu působí jako skutečnost, musíte viditelně označit. Přísnější pravidla pro AI při náboru, případně i při hodnocení zájemců, platí až od 2. prosince 2027. 

Pro realitní makléře z AI Actu plyne hlavně jedno: klient musí poznat, kdy se dívá na fotku nebo video upravené umělou inteligencí a kdy si místo člověka píše s AI. Za označení fotek a dalších vizuálních materiálů odpovídáte kromě výrobce nástroje i vy. Nástroj má do fotky vložit neviditelné strojové označení, viditelný štítek v inzerátu musíte přidat vy. Evropská unie letos část AI Actu odložila, pravidla o označování ale neposunula.

Rozhodovací pravidlo je jednoduché: označte každou úpravu, která zájemci ukazuje stav, jaký ve skutečnosti není. Hranice ale nevede tam, kde by ji většina makléřů čekala. Prosvětlená fotka z mobilu štítek nepotřebuje, zelenější trávník spíš ano.

V článku se dočtete:

• Co je AI Act a proč se týká i realitních makléřů
• Od kdy platí jednotlivé povinnosti z AI Actu
• Které AI úpravy fotek a videí musíte v inzerátu označit
• Jak má označení AI fotky vypadat, aby stačilo
• Co musí splňovat chatbot na webu realitní kanceláře
• Co smíte s klientskými daty a nahrávkami schůzek dělat v AI
• Může AI vybírat nájemce nebo hodnotit zájemce
• Co je AI gramotnost a jak ji v kanceláři řešit
• Jaké pokuty makléřům za AI Act reálně hrozí
• Proč dělat makléře s RE/MAX Delux v Brně
• Časté otázky k AI Actu v realitách

 

Nejdůležitější informace o AI Actu v kostce:

• Označování AI obsahu – platí od 2. srpna 2026.
• Co označit – virtuální staging, AI vizualizace, změnu počasí, virtuální rekonstrukci a AI video, pokud v inzerátu působí jako skutečnost; běžné prosvětlení fotky ne.
• Podoba štítku – viditelně přímo u fotky, ČTÚ uvádí jako příklad „AI modified“; skryté označení v datech souboru nestačí.
• Strojové označení – nástroje, které byly na trhu už před 2. srpnem 2026, ho musí do výstupů vkládat nejpozději od 2. prosince 2026.
• Hodnocení lidí – AI používaná při náboru makléřů, případně při hodnocení zájemců, spadá pod přísná pravidla od 2. prosince 2027.
• Pokuty – za porušení pravidel transparentnosti hrozí až 15 milionů eur nebo 3 % obratu, u malých firem platí nižší z obou částek.

 

Text vychází z webináře o AI Actu, který vedl Tomáš Podrazil, spoluzakladatel brněnských firem Prostor360 a Ardyssey zaměřených na realitní produkci, který poslední rok buduje aplikaci VisuGenie pro realitní makléře. Část z webináře můžete zhlédnout níže. 

Co je AI Act a proč se týká i realitních makléřů

AI Act je nařízení Evropské unie o umělé inteligenci. Platí přímo ve všech členských státech včetně Česka. Oficiálně jde o nařízení (EU) 2024/1689, v platnosti je od 1. srpna 2024 a povinnosti z něj nabíhají postupně.

Nařízení se pak týká toho, k čemu technologii používáte. Stejný jazykový model může napsat popisek bytu i vyhodnotit uchazeče o práci a pro každé z těchto použití platí jiná pravidla. 

Povinnosti přitom nemá jen výrobce nástroje, ale každý, kdo AI používá při práci. Makléř, který v ChatGPT, Gemini nebo specializované aplikaci upraví fotku do inzerátu, má tedy vlastní povinnosti (nařízení ho nazývá zavádějící subjekt). Přehled nástrojů, se kterými makléři pracují, najdete třeba ve článku Víte, proč mohou AI nástroje zachránit kariéru realitnímu makléři?

Český adaptační zákon, který určí dozorové úřady a postup při ukládání pokut, parlament zatím neschválil. Na platnosti povinností to nic nemění.

Jak AI Act třídí použití umělé inteligence?

• Zakázané praktiky – například sociální scoring nebo rozpoznávání emocí z hlasu či obličeje na pracovišti; v realitní praxi se s nimi běžně nesetkáte.
• Vysoce rizikové systémy – AI, která rozhoduje o lidech, třeba při náboru nebo hodnocení bonity; přísná pravidla pro ně platí od 2. prosince 2027.
• Transparentnost – chatboti a obrázky, videa nebo zvuk, které působí jako skutečnost; u nich musí být jasné, že za nimi stojí AI.
• Minimální riziko – běžné nástroje jako kontrola pravopisu nebo filtr spamu, bez zvláštních povinností.

Pro běžnou práci makléře je rozhodující třetí skupina. Většinu toho, co dnes s AI v realitách děláte, AI Act nezakazuje. Chce jen, aby klient věděl, kdy se dívá na výtvor umělé inteligence.

Od kdy platí jednotlivé povinnosti z AI Actu

Pro makléře je klíčový 2. srpen 2026. Od tohoto dne musíte označovat AI fotky a videa, které v inzerátu působí jako skutečnost. Poslední povinnost, která se může týkat realitní kanceláře, začne platit 2. prosince 2027.

Datum	Co začíná platit	Co musíte udělat
2. 2. 2025	Povinnost AI gramotnosti	Podporovat znalosti lidí, kteří v kanceláři s AI pracují
2. 8. 2026	Povinnosti transparentnosti	Označit AI fotky a videa, které působí jako skutečnost
2. 12. 2026	Strojové označení u nástrojů uvedených na trh před 2. 8. 2026	Ověřit si, že ho váš nástroj má
2. 12. 2027	Přísná pravidla pro vysoce rizikové systémy	Pohlídat AI při náboru makléřů, případně při hodnocení zájemců

V červenci 2026 Evropská unie AI Act novelizovala. Nařízení (EU) 2026/1744, označované jako AI Omnibus, vyšlo v Úředním věstníku 24. července a platí od 27. července 2026, jak uvádí Ministerstvo průmyslu a obchodu. Pravidla pro vysoce rizikové systémy posunulo z původního 2. srpna 2026 na 2. prosince 2027. Pravidla o označování zůstala beze změny. Když jste tedy zaslechli, že se AI Act odkládá, týká se to jiné části, než kterou řešíte v inzerci.

Které AI úpravy fotek a videí musíte v inzerátu označit

Označte každou úpravu, která ukazuje stav nemovitosti, jaký ve skutečnosti není. Virtuální staging, změna počasí, virtuální rekonstrukce a AI video štítek potřebují. Prosvětlená fotka z mobilu ne.

Právním měřítkem je takzvaný deepfake, tj. obrázek, video nebo zvuk vytvořený či upravený pomocí AI, který připomíná existující osobu, věc nebo místo a působí jako pravý. 

Úprava	Označit?	Proč
Virtuální home staging prázdné místnosti	ano	ukazuje nábytek, který v bytě není
Změna počasí nebo večerní fotka z denní	ano	ukazuje podmínky, které při focení nebyly
Virtuální rekonstrukce interiéru, fasády nebo zahrady	ano	ukazuje budoucí stav; přidejte i fotku současného stavu
AI video vytvořené z fotek	ano	záběry vznikly generováním, ne natáčením
Video s AI avatarem nebo naklonovaným hlasem makléře	ano	připomíná skutečnou osobu a může působit jako pravé
Zelenější trávník, hustší stromy	spíš ano	hranice není jasná, označení vás chrání
Prosvětlení a vyrovnání barev	ne	nemění, co je na fotce
Odstranění nepořádku a osobních věcí	zpravidla ne	pokud stavba a prodávané vybavení zůstanou beze změny
Odstranění sloupu elektrického vedení, sousední budovy nebo zvětšení místnosti	nedělejte vůbec	zakrývá skutečné vlastnosti nemovitosti a štítek to nespraví

Pozor na nechtěné úpravy. AI nástroje umí nenápadně změnit rozměry místnosti nebo třeba přidat okno. Proto každý výstup před zveřejněním porovnejte s originálem.

U virtuální rekonstrukce nestačí jen štítek. Tomáš Podrazil ve webináři doporučuje dávat upravenou fotku vedle původní:

„Já bych doporučoval dávat vždycky fotku toho původního stavu, ať klient vidí, jak to ve skutečnosti vypadá. Ideálně ty fotky dávat vedle sebe… ať vidí ten možný budoucí stav, vidí, co se z toho dá udělat, ale zároveň vidí ten současný stav, ať pak někdo nepřijde na prohlídku a není prostě naštvanej, že takhle to vůbec nevypadá.“

Jak vizualizace a virtuální home staging pomáhají při prodeji, jsme rozebrali v článku Prodejte nemovitost za max. díky 3D virtuálním prohlídkám i vizualizaci domu.

Prodáváte vlastní byt bez realitky? Jako soukromá osoba pod tyto povinnosti nejspíš nespadáte. Neoznačená úprava vás ale může dostat do sporu s kupujícím, který na prohlídce uvidí něco jiného než na fotkách.

Jak má označení AI fotky vypadat, aby stačilo

Štítek musí být vidět ihned přímo na fotce nebo ve videu, bez rozklikávání a bez technických nástrojů. 

Co musí označení splnit?

• Viditelnost – štítek je přímo v obrázku nebo v záběru videa, ne jen v textu inzerátu pod galerií.
• Srozumitelnost – z textu je jasné, že jde o úpravu AI. Český telekomunikační úřad uvádí jako příklad „AI generated“ a „AI modified“, česky poslouží „AI vizualizace“ nebo „Upraveno pomocí AI“.
• Načasování – zájemce štítek vidí hned v náhledu, ne až po otevření detailu.

Na umístění záleží víc, než se zdá. Realitní portály ukazují fotky jako náhledy ve výpisu, kde popis inzerátu nikdo nečte. Proto je nejjistější mít štítek vložený přímo do obrázku, třeba v rohu fotky. Takový štítek putuje s fotkou všude, kam ji nahrajete.

Skryté označení, které do fotky vloží AI nástroj, viditelný štítek nenahradí. Tomáš Podrazil to ve webináři shrnul takhle:

„Neviditelné označení nástroje je starost nástroje. Viditelné označení inzerátu je starost vaše. Ten vodoznak schovaný v datech fotky za vás cedulku AI vizualizace v inzerátu určitě nevyřeší.“

U inzerátů zveřejněných před 2. srpnem 2026, které stále visí, chybějící štítky raději doplňte. 

Co musí splňovat chatbot na webu realitní kanceláře

Chatbot musí lidem dát jasně najevo, že nepíšou s člověkem. Nejjednodušší je říct to hned v první zprávě.

Formálně tuhle povinnost nese poskytovatel, tedy ten, kdo chatbota vyrobil a nabízí. Když tedy na webu běží hotový chatbot od dodavatele, řeší to dodavatel a vy si jen ověříte, že to opravdu dělá. Když si necháte chatbota postavit na míru nebo si ho sami naprogramujete a provozujete ho pod svou značkou, povinnost nejspíš leží na vás. 

Tehdy stačí na začátku jedna věta typu „Jsem AI asistent kanceláře XY“. Samotné lidské jméno bez vysvětlení nebo zmínka schovaná v obchodních podmínkách nestačí. Kontakt na reálného člověka AI Act nevyžaduje, ale tlačítko nebo telefon na makléře šetří nervy oběma stranám.

Co smíte s klientskými daty a nahrávkami schůzek dělat v AI

Přepis schůzky nebo hovoru do AI vložit smíte. Nejdřív ale musíte lidem říct, že nahráváte, a vybrat nástroj, který s daty zachází bezpečně.

Nahrávka hlasu je osobní údaj, takže se na ni vztahuje GDPR. Tomáš Podrazil ve webináři doporučuje nahrávání vždy předem oznámit a mít k němu souhlas. Samotné shrnutí hovoru nebo vytažení hlavních témat ze schůzky je běžné zpracování textu, žádná speciální pravidla AI Actu se na něj nevztahují.

Víc záleží na tom, kam data tečou. Přepis jednání obsahuje jména, finanční situaci klienta i vaši vyjednávací pozici. Než ho někam vložíte, ověřte si, jestli nástroj vaše data nepoužívá k trénování. Třeba ChatGPT to ve výchozím nastavení dělá i v placené verzi Plus, dokud to v nastavení nevypnete. Firemní verze Business a Enterprise data k trénování nepoužívají. 

Co do běžného AI chatu nepatří?

• Identifikační údaje – rodná čísla, čísla dokladů a bankovních účtů.
• Finanční situace klienta – příjmy, dluhy, podklady k hypotéce.
• Vyjednávací pozice – nejnižší cena prodávajícího nebo strop kupujícího.
• Celé smlouvy – dokud z nich neodstraníte osobní údaje.

Jinou kategorií je rozpoznávání emocí, tedy nástroje, které z hlasu nebo obličeje vyhodnocují, jestli je člověk nervózní nebo má skutečný zájem. Na vlastní tým je AI Act zakazuje úplně, protože jde o rozpoznávání emocí na pracovišti. U klientů takový nástroj zakázaný není, ale každého, koho analyzuje, musíte o jeho použití informovat.

Může AI vybírat nájemce nebo hodnotit zájemce

Pomoct smí, rozhodnout ne. Podklady může připravit AI, ale zájemce musí vybrat nebo odmítnout člověk.

Tohle platí už dnes, nezávisle na AI Actu. GDPR v čl. 22 dává lidem právo, aby o nich nerozhodoval jen automat, pokud má rozhodnutí pro člověka podstatné důsledky. Odmítnutí nájemce takovým rozhodnutím být může.

AI Act k tomu od 2. prosince 2027 přidá přísná pravidla pro AI, která hodnotí uchazeče o práci nebo o spolupráci na živnost, tedy i pro výběr makléřů. U nájemců to tak jednoznačné není. Problematické tam může být hodnocení schopnosti platit nájem s pomocí AI. Kdo takový nástroj použije, by musel zajistit lidský dohled a informovat lidi, které hodnotí.

Kde vede hranice?

• Třídění podkladů – AI smí seřadit dotazníky, shrnout odpovědi nebo upozornit na chybějící údaje.
• Bodování lidí – automatické skóre „vhodnosti“ zájemce je přesně to, na co míří přísná pravidla.
• Konečné rozhodnutí – výběr i odmítnutí dělá člověk, který podklady skutečně posoudil.

Jak vybrat nájemníka popisujeme v článku Víte, jak nechybovat v pronájmu bytu nebo domu v roce 2026?

Co je AI gramotnost a jak ji v kanceláři řešit

AI gramotnost znamená, že lidé v kanceláři vědí, co AI nástroje umí, kde chybují a jaká pravidla pro ně platí. Kancelář má tyhle znalosti podporovat. Od 27. července 2026 podle novely AI Actu nemusí zaručit jejich konkrétní úroveň. Týká se to i makléřů na živnost, kteří s AI pracují jménem kanceláře. Žádnou povinnou formu nařízení nepředepisuje. Nemusí jít o kurz s certifikátem, počítá se i interní školení nebo účast na webináři. 

Co stačí udělat v praxi?

• Přehled nástrojů – sepište, jaké AI lidé v kanceláři reálně používají, včetně soukromých účtů ChatGPT.
• Pravidla – co se v inzerci označuje a které údaje do AI nikdy nevkládat.
• Školení – krátké a zaměřené na nástroje, se kterými lidé opravdu pracují.
• Odpovědná osoba – jeden člověk v kanceláři, který pravidla hlídá a aktualizuje.
• Záznam – kdo, kdy a čím prošel; nařízení ho výslovně nevyžaduje, ale při kontrole je to jediný doklad, že jste něco udělali.

Sledovat, co se v AI mění, je pro jednotlivce na plný úvazek. V RE/MAX Delux mají makléři k dispozici pravidelná interní školení a mentoring, takže na nové nástroje ani nová pravidla nemusí přicházet sami.

 

Chcete držet krok s dobou a nebýt na to sami? Zkuste to s RE/MAX Delux.

Chci pracovat s RE/MAX Delux

Jaké pokuty makléřům za AI Act reálně hrozí

Za neoznačený AI obsah hrozí podle AI Actu pokuta až 15 milionů eur nebo 3 % celosvětového obratu. U malých a středních firem platí nižší z obou částek. Reálné riziko pro makléře ale leží jinde.

Částka 35 milionů eur, která se objevuje v médiích, se týká jen zakázaných praktik, se kterými se v realitách běžně nesetkáte. Tomáš Podrazil to ve webináři komentoval takhle:

„Zapomeňte na to. To jsou stropy pro velký firmy. Vaše reálné riziko vypadá jinak a je mnohem všednější.“

Tím rizikem je označení vašeho jednání za klamavou obchodní praktiku podle zákona o ochraně spotřebitele. Typicky jde o inzerát s fotkou, která neodpovídá skutečnému stavu nemovitosti. Pokutu za takovou praktiku může uložit Česká obchodní inspekce a podnět jí může podat kdokoli, třeba zklamaný zájemce po prohlídce nebo konkurence. 

Pro AI Act v Česku zatím chybí adaptační zákon, který určí, jak přesně budou úřady postupovat. Dozor nad pravidly transparentnosti bude mít Český telekomunikační úřad. Vládní návrh zákona počítá s tím, že u méně závažného porušení úřad nejdřív upozorní a dá lhůtu k nápravě.

Proč dělat makléře s RE/MAX Delux v Brně

Protože na nová pravidla i vše ostatní nebudete sami. Makléři RE/MAX Delux v Brně mají za sebou kancelář, která je neustále vzdělává, radí jim a pomáhá jim na začátku s prodejem a vším potřebným. Na rozjezd kariéry tedy nebudete ani trochu sami.

Nováčci u nás začínají RE/MAX Akademií se zkouškou odborné způsobilosti. Navazuje na ni praktické školení v obchodování, komunikaci a marketingu a dál pravidelná interní školení a mentoring. Více jsme o tom psali ve článku Proč s námi jako realitní makléř uspějete.

Hned po nástupním kurzu dostávají 50 % z provize, zkušení makléři 80 %. RE/MAX Delux vás navíc může zaštítit takřka dokonalou pověstí – více než 2 400 klientů ho hodnotí na Google a Firmy.cz známkou 4,9 z 5. Je také šestinásobným držitelem ocenění Realitní kancelář roku Moravy. A pověst je ve světě realit opravdu cenná.

Chcete vědět víc o AI Actu v realitách, nebo se stát naším makléřem? Kontaktujte nás!