Hypoteční trh a jeho vývoj v březnu

Březen atakoval historický tržní rekord

V březnu se uzavřely hypotéky za 55,38 mld., to je jen o 740 milionů méně, než je dosavadní historický rekord českého hypotečního trhu z března roku 2021. Co stojí za tímto mimořádným výsledkem?  Jednoduše – jsou to obavy klientů, které se velmi rychle rozšířily.  Příčinou je změna posuzování podmínek u investičních hypoték platná od 1. 4. 2026, druhým ovlivňujícím faktorem je růst hypotečních úrokových sazeb související s konfliktem na Blízkém východě.

Průměrná úroková sazba v březnu u hypoték klesla oproti únoru o 9 bazických bodů na hodnotu 4,36 %. To vše navzdory dynamickému vývoji ceny úrokových swapů, které v průběhu března vystoupaly až k hodnotě 4,5 % (v případě 5letého swapu) a v posledních dnech klesají k hranici 4 %. Je tedy zřejmé, že v dalších měsících průměrná úroková sazba na hypotékách poroste. Březnový pokles úrokových sazeb na realizovaných úvěrech jde na vrub délce hypotečního procesu, sazby podepisované na březnových úvěrech se stanovovaly během ledna a února. Prvotním indikátorem budoucího růstu úrokových sazeb je navýšení nabídkové sazby mezi březnem a dubnem, která podle Hypoindexu narostla o zhruba 30 bazických bodů. Toto navýšení zhruba odpovídá i zdražení, které na přelomu března a dubna provedly všechny hypoteční banky. Nové sazby, které budou podepisovány u dubnových a květnových hypoték, očekávejme v rozmezí 4,7 – 4,9 %.

Zásah do produkce hypoték v důsledku změny podmínek u investičních hypoték, je v tuto chvíli stále ještě velmi těžko odhadnutelný. Dubnovou produkci ovlivní jen minimálně, reálné dopady se tak projeví až během května a dalších měsíců. Vzhledem k březnovému výsledku, který lze jednoznačně vnímat jako jisté předzásobení trhu hypotékami, je pokles produkce v dalších měsících očekávatelný.

Co přinášejí nová pravidla ČNB platná pro žádosti o hypotéky podané po 1. 4. 2026? Investiční hypotéka má přísnější dva základní parametry pro poskytnutí. LTV (Loan-to-Value) – poměr mezi maximální výší úvěru a hodnotou nemovitosti, může být maximálně 70 %. Druhý omezující parametr je DTI (Debt-to-Income) – výše poskytnutého úvěru, může činit maximálně sedminásobek klientových čistých ročních příjmů.

ČNB považuje za investiční hypotéku každou hypotéku na nemovitost, kterou bude klient pronajímat a současně každou hypotéku, kterou si klient vezme na pořízení třetí a další obytné nemovitosti. Praktický dopad tedy pocítí klienti, kteří již vlastní dvě a více nemovitostí.

Pravidla se vztahují na ty klienty, kteří budou mít na pořizované nemovitosti jakýkoli vlastnický podíl (např. rodiče tedy mohou svým dětem pomoci jako ručitelé a pravidla se na ně nevztahují).

Do vlastněných nemovitostí se počítají spoluvlastnické podíly 50 % a vyšší. Výklad pravidel mezi jednotlivými poskytovateli se liší v některých detailech. Předpokládáme, že postupem času bude docházet k unifikaci výkladů, tak jak bude regulátor provádět kontroly u jednotlivých poskytovatelů.