Hypoteční trh a jeho vývoj v lednu

Hypoteční trh v roce 2025: dynamický růst, vyšší úvěry a zamrzlé sazby 

Rok 2025 určitě překonal očekávání a svými výsledky se zařadil mezi nejúspěšnější roky hypoteční historie v České republice. Celkový objem hypoték a zajištěných úvěrů ze stavebního spoření pokořil hranici 400 miliard Kč a tím se loňský rok řadí na druhé místo pomyslného hypotečního žebříčku. Hypoteční banky poskytly klientům úvěry v souhrnném objemu 382 miliard Kč, k tomu stavební spořitelny přidaly 24 miliard Kč skrze své zajištěné úvěry ze stavebního spoření. Objem úvěrů narostl meziročně takřka o 49 % a to je nebývalý výsledek.

Počty hypoték nerostly tak dynamicky jako objemy. Celkový počet uzavřených hypotečních úvěrů dosáhl bezmála 94 tisíc kusů, k nímž je nutno připočítat zhruba 6 tisíc kusů zajištěných úvěrů ze stavebního spoření. Dohromady se tedy podepsalo 100 tisíc úvěrů. Meziroční růst tak činí necelých 31 %, což je ve srovnání s objemem výrazně nižší číslo. Za rozdílem růstu objemů a počtů úvěrů je potřeba hledat zvýšení průměrné hypotéky o bezmála půl miliónu za rok. Na konci roku 2025 průměrná výše hypotéky dosáhla rekordní hodnoty 4,27 mil. Kč.

Vývoj úrokových sazeb zaostal za očekáváním, meziročně došlo k poklesu sazby na realizovaných úvěrech o zhruba 30 bazických bodů a všechny prognózy z počátku roku 2025 tak byly výrazně optimističtější. Odhady vývoje úrokových sazeb pro letošní rok, tak zůstávají velmi konzervativní.

Prosincové výsledky hypoték ve znamení stability

Závěr roku přinesl další výborný výsledek a ukázal na stabilní výkon českého hypotečního trhu. Prosincové výsledky kosmeticky předčily čísla za předchozí měsíc o 20 mil. Kč a zapíší se tak mezi nejlepší závěry roku v historii. Celkový objem uzavřených úvěrů na bydlení v prosinci dosáhl na hodnotu 37,08 mld. Kč, přičemž hypoteční banky podepsaly 35,06 mld. Kč a na stavební spořitelny připadly 2,02 mld. Kč. Průměrná úroková sazba na realizovaných úvěrech vzrostla meziměsíčně o 1 bazický bod na hodnotu 4,48 %. Cena 5letých úrokových swapů se v prosinci dál držela těsně pod 4 % (3,96 %), dobrou zprávou je, že v průběhu ledna cena zdrojů klesá,a tak úvahy o zdražení hypoték nejsou v tuto chvíli relevantní.

Změna podmínek pro investiční hypotéky

Bankovní rada ČNB na svém listopadovém zasedání schválila zprávu o finanční stabilitě, která mimo jiné upravuje podmínky poskytování hypoték od 1. 4. 2026. Změny se dotýkají investičních hypoték a pořízení třetí a další obytné nemovitosti. Investiční hypotékou se rozumí úvěr poskytnutý na nemovitost, kterou bude vlastník (klient) pronajímat. U takto poskytovaných hypoték je ze strany ČNB důrazně doporučeno, aby LTV nepřesáhlo hranici 70 % a parametr DTI nepřekročil hodnotu 7. V praxi to tedy znamená, že banky budou sledovat počet vlastněných obytných nemovitostí a u pořízení třetí nebo další bude klient potřebovat 30 % vlastních zdrojů a maximální výše takové hypotéky nesmí překročit sedminásobek klientových čistých ročních příjmů. Objektivně tedy dojde ke zhoršení dostupnosti financování pro „investory“. Jaký to bude mít dopad na celkový trh a jak se s novými pravidly tento segment klientů vyrovná, se ukáže ve druhém a třetím kvartále letošního roku. My odhadujeme, že dopad nebude nijak zásadní a trh se s ním v průběhu roku vyrovná.