Jak na prodej bytu v družstevním vlastnictví

Vlastníte družstevní byt (družstevní podíl s právem nájmu k bytové jednotce) a rádi byste jej prodali? Na co všechno si dát pozor, aby nenastaly žádné problémy a vy úspěšně obdrželi své peníze?

Zásadní rozdíl při prodeji bytu v OV a DV je ten, že v případě vlastnictví osobního jste opravdovým vlastníkem nemovitosti, což se projeví i v katastru nemovitostí. Na rozdíl od prodeje bytu ve vlastnictví družstevním jste pouze podílníkem ve firmě (družstvu), které vlastní nemovitost a vám v této „firmě“ náleží právo nájmu k bytové jednotce.

S tímto úzce souvisí platba daně z nabytí nemovité věci. Vzhledem k tomu, že při koupi družstevního bytu zájemce kupuje podíl v družstvu, tak je od této daně osvobozen – a toto já osobně vnímám jako velkou výhodu! V případě nutné rekonstrukce se tyto finanční prostředky navíc (4 % z kupní ceny nemovitosti/znaleckého posudku/směrné hodnoty) budou jistě hodit!

Pár rad, co vše je dobré mít pro potenciální transakci nachystané:

• Potvrzení od družstva, že jste členem s právem nájmu k bytové jednotce, kterou chcete prodat – bytová družstva nikde veřejně neuvádějí jména svých členů, a proto je nutné o takové potvrzení požádat. Jako potvrzení můžete použít např. i nabývací titul k podílu (Smlouva o převodu), ale někteří zájemci mohou namítat, že datum na tomto dokumentu není aktuální, ideální je proto nájemní smlouva. Anebo si na družstvo zajděte a nechte si vystavit potvrzení.
• Potvrzení o bezdlužnosti – určitě doporučuji požádat i o tento dokument, ze kterého je patrné, že ke družstvu nemáte žádné nesplacené závazky a že jste vše řádně hradili. Opět vám ho vydá družstvo.
• Vyčíslení nesplacené anuity – v případě, že na bytové jednotce vázne nesplacená anuita, tak je určitě dobré o tom potenciální kupující informovat.
• Potvrzení o možnosti převodu bytu do osobního vlastnictví do jednoho roku – toto je důležité v případě, že je to opravdu možné, a to proto, že zájemci koupi podílu mohou financovat pomocí předhypotečního úvěru (takže koupit nemovitost „na hypotéku“). V případě, že nemovitost převádět nelze, je financování více komplikované. Pak vše řeší hotovost nebo případná zástava jiné nemovitosti v osobním vlastnictví.
• Účetní uzávěrky bytového družstva – zjistěte, jak družstvo hospodaří, ať potenciálnímu kupci jasně ukážete, že nemáte, co skrývat.
• Evidenční list k bytové jednotce – zde se potenciální kupec dozví vše o konkrétní bytové jednotce (m², platby za společné prostory, atp.).
• Co družstvo plánuje za investice v budoucnu? – je dobré i toto zjistit, ať si potenciální kupec může udělat obrázek o tom, jak a případně o kolik se mu „prodraží“ pravidelné měsíční náklady.
• Stanovy bytového družstva – zde se dozvíte opravdu spoustu důležitých informací o tom, jak družstvo funguje. Doporučuji je před prodejem nastudovat ať víte, že je nebo není možné byt podnajímat. Zjistíte zde, kdo se může stát členem bytového družstva a kdo naopak ne. Kolik je administrativní poplatek za převod družstevního podílu a další, dle mého, důležité informace. Ve stanovách může být například zákaz, aby podíl vlastnil někdo, kdo nemá občanství evropské unie!
• Smluvní dokumentace – Smlouvy o převodu doporučuji nechat zhotovit renomovanou advokátní kancelář, která se zabývá realitním právem a ví, co přesné má taková smlouva obsahovat a na co si dát pozor.

 V případě, že je obchod uzavřený, tak se prakticky okamžitě, po odevzdání smluv o převodu na bytovém družstvě, stává kupec (nabyvatel) členem družstva a je mu vystavena nájemní smlouva. Poté se z advokátní úschovy uvolní peníze ve prospěch bankovního účtu původního majitele. Dojde k předání nemovitosti a k přepisu energií na nového zákazníka.

Snadné, zdá se, že? Není tomu ale úplně tak, i v případě prodeje družstevního bytu může nastat spousty zádrhelů, a proto bych závěrem doporučil vybrat renomovanou realitní kancelář, která vše toto zajistí a vy se můžete naplno věnovat své rodině, práci, koníčkům a za družstevní byt utržit maximum, co jsou kupující ochotni v daném čase a místě zaplatit. 

28.1.2020

Vlastimil Pohajda, realitní makléř. Telefon:  774 402 178, email: vlastimil.pohajda@re-max.cz