Pronájem komerčních prostor: jak na něj a čím se liší od pronájmu bytu

Komerční prostor pronajímáte firmě, nikoliv domácnosti jako byt, proto jsou zde rozdíly daních i v tom, jak se píše a uzavírá nájemní smlouva a počítá nájemné. Smlouvy jsou běžně na tři až pět let, u skladů a výroby i na deset. 

Nájem prostoru, který slouží převážně k podnikání, se řídí zvláštními pravidly občanského zákoníku, přičemž to platí vždy, i když smlouva účel nájmu neuvádí. Proti sobě zde stojí dva podnikatelé v rovném postavení a nájemce nemá takovou ochranu jako u pronájmu bytu. Co si domluví ve smlouvě, to platí a dá se vymáhat. Pro pronajímatele nebo makléře, který pronájem zařizuje, to znamená víc volnosti, ale i víc odpovědnosti za to, co ve smlouvě uvede.

Rozdíl je také v tom, že z inzerátů zjistíte nanejvýš nabídkovou cenu, ne to, za kolik se skutečně pronajímá, a v katastru zpravidla nejsou evidované ani nájemní smlouvy. Výši nájemného proto nejde odkoukat, musíte ho spočítat.

V článku se dočtete:

• Čím se pronájem komerčních prostor liší od pronájmu bytu
• Jak probíhá pronájem komerčních prostor krok za krokem
• Co prověřit na komerčním prostoru, než ho nabídnete
• Jak se stanoví výše nájemného u komerčních prostor
• V čem je odlišná platba nájemného u komerčních prostor
• Jak je to s DPH u pronájmu komerčních prostor
• Jak prověřit firmu, která si chce prostor najmout
• Co patří do smlouvy o nájmu komerčních prostor
• Kolik stojí zprostředkování pronájmu komerčních prostor
• Kdo platí provizi v případě pronájmu komerčních prostor
• Proč pronajímat komerční prostory s RE/MAX Delux z Brna
• Nejčastější dotazy k pronájmu komerčních prostor

 

Nejdůležitější informace o pronájmu komerčních prostor v kostce:

• Délka smlouvy – běžně tři až pět let, u skladů a výroby i deset, často s právem nájemce smlouvu prodloužit o další období.
• Výše nájemného – u nejkvalitnějších budov se odvozuje z nájemních indexů, které zveřejňují velké poradenské firmy, u starších budov zpravidla z interních dat, která mají realitní kanceláře.
• Prověření nájemce – u výroby a skladů stojí stěhování firmy jednotky až desítky milionů korun, proto se ověřuje, jestli na ně nájemce má.
• DPH – nájem je od DPH osvobozený. Pronajímatel, který je plátcem, si může zvolit, že DPH uplatní, ale jen u nájemce, který je také plátcem.
• Provize – na komerčním trhu se běžně počítá jako procento z ročního nebo víceletého nájemného. U RE/MAX Commercial se nejčastěji pohybuje mezi 11 a 18 % plus DPH.
• Kdo provizi platí – jen jedna strana. Provize od pronajímatele i nájemce by byla střet zájmů. 

 

Text vychází ze série školení RE/MAXu o prodeji a pronájmu komerčních nemovitostí. Jsou určená makléřům, ale co v nich zazní, je zásadní i pro každého pronajímatele. Níže si můžete pustit ukázku prvního dílu s Miroslavem Herainem z RE/MAX Commercial. 

Čím se pronájem komerčních prostor liší od pronájmu bytu

Hlavně tím, že zákon do smlouvy mluví mnohem méně. U bytu nájemce chrání řada pravidel, od kterých se ve smlouvě nejde odchýlit. Více jsme o tom psali ve článku Jak nechybovat v pronájmu bytu. U komerčního prostoru si většinu podmínek určíte sami. 

Nájem komerčních prostor upravuje občanský zákoník v § 2302 až 2315 jako nájem prostoru sloužícího podnikání. Tato pravidla platí vždy, když prostor slouží převážně podnikání, i když to smlouva výslovně neuvádí. Co v nich není, doplní obecná pravidla o nájmu (§ 2201 až 2234).

V čem se liší pronájem komerčních prostor?

	Byt	Komerční prostor
Kauce	Nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného	Zákon strop nestanoví
Zvyšování nájemného bez dohody	Nejvýš o 20 % za tři roky	Podle smlouvy, obvykle inflační doložkou
Prodlení s nájemným jako důvod výpovědi	Tři měsíce	Déle než jeden měsíc
Výpovědní doba u nájmu na dobu neurčitou	Tři měsíce	Šest měsíců, z vážného důvodu tři
Nárok nájemce po výpovědi od pronajímatele	Není	Náhrada za zákaznickou základnu, kterou po něm převezme jiná firma

Poslední řádek tabulky je věc, kterou pronajímatelé často nečekají. Když vypovíte třeba zavedenou kavárnu a do prostoru pustíte další kavárnu, která těží z jejích zákazníků, může po vás odcházející nájemce chtít náhradu. Výjimkou je výpověď za hrubé porušení povinností (§ 2315 občanského zákoníku).

Miroslav Herain z RE/MAX Commercial v prvním dílu vysvětluje, proč je smlouva mezi podnikateli jiná: 

„V případě, že by proti vám stála OSVČ, a tedy podnikatel, tak pak to soud vyhodnocuje jako rovné postavení. A je to důležité, protože v prostředí podnikatelském jsou … veškeré nároky a veškeré újmy, veškeré sankce daleko … vymožitelnější nebo dosažitelnější než v případě, když stojí spotřebitel.“

Jak probíhá pronájem komerčních prostor krok za krokem

Průběh pronájmu má sedm kroků. Oproti bytu je delší hlavně příprava a vyjednávání, protože na straně nájemce rozhoduje víc lidí.

1. Prověření prostoru – kontrola kolaudace, požadavků na provoz a technický stav.
2. Stanovení nájemného – z nájemních indexů, porovnáním, nebo z obratu, včetně toho, jaké slevy a příspěvky jste ochotni nabídnout.
3. Přehled nájemních podmínek – dokument s popisem, fotkami a hlavními podmínkami: výše nájmu, doba, opce, slevy. V oboru se mu říká heads of terms. Zájemce z něj hned vidí, jestli má smysl jednat dál.
4. Oslovení zájemců – u větších prostor často nejdřív neveřejně, přímým oslovením vybraných firem. Veřejná inzerce přichází, až když neveřejné oslovení nestačí.
5. Prohlídky a prověření zájemců – prověřte si, zda má zájemce vůbec na stěhování, jeho údaje v obchodním rejstříku nebo v registru ARES a zjistěte, kdo na jeho straně rozhoduje.
6. Vyjednávání a smlouva – u větších firem počítejte s tím, že podmínky půjdou ke schválení nadřízeným nebo mateřské společnosti. Některé firmy vybírají prostor formou výběrového řízení a pronajímatel do něj podává nabídku jako jeden z více.
7. Předání prostoru – předávací protokol se stavem prostoru, fotografiemi a seznamem případných závad. Při skončení nájmu se podle něj posuzuje, v jakém stavu nájemce prostor vrací.

Níže si některé z těchto fází více rozebereme.

Co prověřit na komerčním prostoru, než ho nabídnete

Hlavně to, jestli prostor smí sloužit činnosti, kterou v něm nájemce chce dělat. U pronájmu porovnáváte kolaudaci s plánem konkrétního nájemce, a ten je u každého zájemce jiný. Kanceláře nejsou obchod a obchod není restaurace.

Petra Feřteková z RE/MAX Commercial na to ve druhém dílu upozorňuje přímo v souvislosti s pronájmem: „U těch komerčních nemovitostí nebo komerčních prostor je potřeba si hlídat rekolaudaci na činnost, která v tom komerčním prostoru nebo objektu je provozována, protože pokud to neodpovídá, tak se vystavuje riziku jak ten pronajímatel, tak ten nájemce.“

Obecnému prověření nemovitosti jsme se věnovali v článku Jak na prodej komerční nemovitosti a v čem se liší od klasického prodeje. U pronájmu k tomu přidejte:

• Změny užívání – když se z obchodu staly kanceláře nebo naopak, ověřte v archivu stavebního úřadu, jestli ke změně existuje kolaudační souhlas.
• Hygiena a hluk – některé provozy, typicky gastro nebo potravinářská výroba, musí mít schválené hygienické požadavky a hlukové limity. 
• Požární bezpečnost – záleží nejen na stavu budovy, ale i na tom, jak prostor užívá nájemce.
• Záplavové riziko – zjistíte ho z veřejně dostupných map záplavových území.

Co znamená nedodržená požární bezpečnost, popisuje Feřteková na hale v sousedství areálu, který prodávala. Shořela za tři hodiny a škoda dosáhla 1,8 miliardy korun. Podle Feřtekové hlavně proto, že podél haly bylo plno věcí a hasiči neměli kudy projet. 

Jak se stanoví výše nájemného u komerčních prostor

Záleží na typu budovy a provozu. U nejkvalitnějších budov se nájem odvozuje z nájemních indexů, u ostatních z porovnání s uzavřenými pronájmy a u restaurací, obchodů nebo hotelů často z obratu nájemce.

Typ prostoru	Z čeho se nájemné určuje
Nejkvalitnější budovy (kategorie A)	Nájemní indexy velkých poradenských firem
Ostatní budovy (kategorie B a C)	Porovnání s pronájmy, které realitka sama uzavřela
Restaurace, obchody, hotely	Obratové nájemné, pevné nájemné, nebo jejich kombinace
Prostory, které teprve vzniknou	Výpočtové modely navázané na indexy Českého statistického úřadu

Za kategorii A se považují nové budovy postavené podle současných standardů, hlavně v Praze, Brně, Ostravě a krajských městech. Nájemní index je v podstatě základní nájemné za metr čtvereční pro určitý typ a kvalitu prostoru a jeho hodnotu zveřejňují firmy jako Cushman & Wakefield, CBRE nebo Colliers. 

U kategorie B a C, kam patří i starší budovy, nic takového veřejně neexistuje ani nejsou veřejná data o pronájmu. Výši nájmu dokáže tedy určit hlavně ten, kdo má s pronájmem těchto budov zkušenost. 

Obratové nájemné se počítá jako procento z tržeb nájemce. Procento se liší podle provozu: jiné je u gastra, jiné u obchodu s potravinami, jiné u drogerie a u hotelů záleží i na počtu hvězdiček. Časté je spojení obou přístupů, tedy nízké pevné nájemné plus podíl z obratu. Ve smlouvě pak musí být přesně popsané, jak nájemce obrat prokazuje.

Jak to vypadá v praxi, ukazuje Herain ve čtvrtém dílu na restauraci s předzahrádkou, pro kterou měli spočítat nájemné do nájemní smlouvy. Použili dvě metody. V první vzali dvě podobné restaurace s předzahrádkou přímo v sousedství, rozdělili plochy na vnitřní a venkovní a přepočítali nájem na jedno místo k sezení. Z toho odvodili pevné nájemné. 

Ve druhé vycházeli z obratu, tedy kolik lidí kolem projde a kolik pravděpodobně utratí. Zadavatel si pak nechal ukázat celý postup výpočtu, prošel si ho a výsledek s Herainem probíral přímo s vedením firmy. 

V čem je odlišná platba nájemného u komerčních prostor

V tom, co pronajímatel nájemci odpustí nebo za něj zaplatí. Součástí vyjednávání ohledně pronájmu komerčních prostor jsou totiž často slevy a příspěvky na úpravy prostoru. U bytů se tato strategie prakticky nepoužívá. Výsledné nájemné, které nájemce skutečně zaplatí, se nazývá efektivní nájemné. 

Co efektivní nájemné snižuje:

• Nájemní prázdniny – několik měsíců, u velkých nájmů i déle, kdy nájemce základní nájemné neplatí. Obvykle jde o dobu, kdy si prostor upravuje.
• Příspěvek na úpravy prostoru – pronajímatel zaplatí část úprav podle potřeb nájemce, třeba příčky, podlahy nebo technologie.

Slevy a příspěvky mohou být problém, když je v jednom prostoru více nájemců a každý má vyjednané jiné slevy. Herain ve čtvrtém dílu popisuje areál s 69 budovami, pronajatý z víc než 70 %, jehož majitel chtěl vědět, jestli jeho nájmy odpovídají trhu. Tehdy mu s kolegy kromě nájemních indexů připravil i tabulkový nástroj. Správce do něj u každé smlouvy zadal nájemní prázdniny a příspěvky a nástroj ukázal, kolik areál měsíčně skutečně vydělává. 

Energie a služby platí nájemce zvlášť, podobně jako u bytu. U komerce do služeb ale patří i recepce, úklid a provoz společných prostor. Podle Miroslava Heraina dokážou nejzkušenější investoři celou tuhle strukturu nastavit tak, že všechny náklady nesou nájemci a pronajímateli nezbude žádný. U budov kategorie A a B+ se navíc nájem často sjednává v eurech, což může být výhoda i nevýhoda, podle toho, kam se pohne kurz.

Jak je to s DPH u pronájmu komerčních prostor

Nájem je ze zákona od DPH osvobozený. Pronajímatel, který je plátcem DPH, se ale může rozhodnout, že daň uplatní. Podmínkou však je, že nájemce je také plátce DPH (§ 56a odst. 3 zákona o DPH).

Situace	DPH z nájmu
Pronajímatel není plátce DPH	Bez DPH
Pronajímatel i nájemce jsou plátci	Podle volby pronajímatele, s DPH 21 %, nebo bez
Nájemce není plátce DPH	Bez DPH
Parkovací místa a krátkodobý nájem	Vždy s DPH

Proč by pronajímatel chtěl DPH k nájmu přidávat? Kvůli odpočtu. Kdo si při koupi nebo stavbě budovy odečetl DPH na vstupu a pak ji pronajímá bez daně, musí část odpočtu vracet, a to po dobu až deseti let od pořízení. Když tedy pronajme prostor nájemci, který není plátcem, třeba menšímu podnikateli nebo lékaři, musí nájem osvobodit a o část odpočtu přijde. Pro nájemce, který plátcem je, je DPH v nájmu neutrální, protože si ho zase odečte. U novějších budov proto záleží i na tom, komu prostor pronajmete. 

Podrobný výklad s příklady vydalo Generální finanční ředitelství v Informaci k uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí. Konkrétní nastavení je ale dobré probrat s daňovým poradcem, protože úprava odpočtu se u každé budovy počítá jinak.

Jak prověřit firmu, která si chce prostor najmout

U pronájmu potřebujete vědět, jestli firma bude platit pět nebo deset let a jestli vůbec má peníze na to, aby se k vám přestěhovala.

Na co se zeptat a co si ověřit:

• Rozpočet na stěhování – u výroby, skladů a logistiky stojí podle Heraina stěhování jednotky až desítky milionů korun. Když na ně firma nemá vyčleněné peníze, nájem často nezačne, i když je smlouva domluvená.
• Hospodaření firmy – ve sbírce listin obchodního rejstříku můžete mnohdy najít účetní závěrky za několik let zpět. Zajímá vás, jestli firma roste, stagnuje, nebo prodělává. To je u smlouvy na roky důležitější než jedna dobrá sezóna.
• Kdo smí smlouvu podepsat – člověk, se kterým jednáte, ji často sám schválit nemůže. U větších firem jde smlouva nad určitou částku ke schválení vedení, mateřské společnosti nebo akcionářům.

S posledním bodem souvisí i to, jak takové jednání probíhá. Herain v prvním dílu vysvětluje, proč vám protistrana někdy odpoví jinak, než byste čekali: „Ty osoby nejednají ve svém vlastním zájmu, tak jako to dělají vlastníci nemovitostí pro bydlení, … ale jednají podle toho, jak mají nastavený job description, případně nějaké kompetenční rozhraní. … To znamená, musíte respektovat, zkusit to přejednat, vyjednat, ale prostě takto to je nastavené.“

Co patří do smlouvy o nájmu komerčních prostor

Hlavně doba nájmu, pravidla pro zvyšování nájemného a sankce za předčasné ukončení. Nejdřív ale ověřte, jestli má jít vůbec o nájem. Když pronajímáte vybavený hotel, restauraci nebo bar, tedy provoz, ze kterého nájemce rovnou vydělává, doporučuje Herain uzavřít pachtovní smlouvu. Pachtýř věc nejen užívá, ale bere z ní i výnosy (§ 2332 občanského zákoníku).

Co by smlouva měla obsahovat:

• Účel nájmu – popište ho přesně. Nájemce pak nesmí činnost měnit, pokud by tím zhoršil poměry v budově nebo nad přiměřenou míru obtěžoval vás či ostatní nájemce (§ 2304).
• Doba nájmu – běžně tři až pět let, u výroby a skladů deset let s možností prodloužit o dalších deset. Tomuto právu nájemce prodloužit smlouvu za předem daných podmínek se říká opce.
• Indexace – každoroční zvýšení nájmu o oficiální míru inflace podle Českého statistického úřadu. Podle Heraina se nejčastěji počítá k březnu a nové nájemné platí od dubna.
• Inflační strop – horní hranice zvýšení, která chrání nájemce. Když je strop 5 % a inflace vyskočí na 12 %, zvýší se nájem jen o 5 %.
• Sankce za předčasné ukončení – smlouvu na dobu určitou lze vypovědět jen ze zákonných důvodů. Pro případ, že nájemce přesto odejde dřív, se sjednává smluvní pokuta.
• Označení a reklama – nájemce smí budovu opatřit štíty jen s vaším souhlasem. Když ale na jeho písemnou žádost do měsíce neodpovíte, souhlas se považuje za daný (§ 2305).

Herain v prvním dílu upozorňuje ještě na jednu věc: část indexačních doložek je ve smlouvách jen napsaná a nikdo je nevymáhá. Pronajímatel má přitom právo se jich domáhat. Když indexaci nezavedete automaticky, ale necháte ji na sobě, ohlídejte si ji každý rok.

 

Chcete pronajmout komerční prostor a nechat výpočet nájmu i smlouvu na odbornících?

Chci pronajmout

Kolik stojí zprostředkování pronájmu komerčních prostor

Provize realitní kanceláři se obvykle počítá jako procento z nájemného za rok nebo za celou dobu smlouvy. Podle Miroslava Heraina se u RE/MAX Commercial nejčastěji pohybuje mezi 11 a 18 % plus DPH a stejný způsob výpočtu je v tomto segmentu podle něj standard.

Při nájmu 100 000 Kč měsíčně, tedy 1,2 milionu ročně, by to z ročního nájemného dělalo 132 000 až 216 000 Kč bez DPH. U delších smluv se provize může počítat i z nájemného za víc let. Záleží na tom, na jak dlouho se smlouva uzavře.

Při vyjednávání s realitní kanceláří se vyplatí vyjasnit dvě věci:

• Základ výpočtu – provize se počítá buď z nominálního nájemného, tedy toho v nabídce, nebo z efektivního, ze kterého se odečtou nájemní prázdniny a příspěvky na úpravy. Druhá varianta je pro plátce provize levnější.
• Co provize nezahrnuje – u větších zakázek se zvlášť platí stanovení nájemného, tedy výpočet nájemních indexů, případně průzkum trhu nebo neveřejné oslovení vybraných firem. Herain zdůrazňuje, že tyto služby platí ten, kdo si je objedná, a nikdy nejdou z provize.

Kdo platí provizi v případě pronájmu komerčních prostor

Vždy jen jedna strana a zpravidla nájemce. Petra Feřteková upozorňuje, že provize od pronajímatele i nájemce by byla střet zájmů. Na obou stranách stojí podnikatelé a riziko, že by po realitce újmu vymáhali, je podle ní vysoké. 

Proč pronajímat komerční prostory s RE/MAX Delux z Brna

S pronájmy komerčních prostor máme již bohaté zkušenosti. Dosud jsme realizovali přes 170 pronájmů komerčních prostor a 98 jich momentálně nabízíme. S pronájmem vám pomůžeme od stanovení nájemného po předání prostoru. Připravíme prezentaci a propagaci, prověříme zájemce, povedeme prohlídky, připravíme smlouvu a vyřídíme administrativu. Problémy, které vzniknou během nájmu, řešíme za vás.

 

Chci bezstarostně pronajmout komerční prostor

 

Vše standardně přinášíme v prvotřídní kvalitě, jak dokazuje 6násobné ocenění Realitní kancelář roku Moravy, přes 2 400 recenzí s průměrem 4,9 na Firmy.cz a Google a více než 160 videorecenzí.

Chcete vědět více o pronájmu komerčních prostor, nebo do toho jít rovnou s námi? Ozvěte se.