V pátek 8. 11. 2019 schválila Poslanecká sněmovna ve třetím čtení návrh nového zákona o realitním zprostředkování. Oficiální znění schváleného návrhu zákona se zapracovanými pozměňovacími návrhy je teprve zpracováváno. Návrh zákona upravuje obecný rámec podnikání na realitním trhu (požadavky na odbornost, bezúhonnost, pojištění), ale také konkrétní vztahy mezi realitními zprostředkovateli a klienty (forma smluv, informační povinnost, provize, výpověď).

Zákon má nabýt účinnosti dne 1. ledna 2020, nicméně zatím neprošel kompletním legislativním procesem. Nyní bude návrh zákona předán Senátu. Senát se zabývá návrhem v jediném čtení, kterému předchází projednání v příslušném výboru. Senát je povinen se o návrhu zákona usnést do 30 dnů od jeho postoupení. Pokud Senát návrh zákona schválí nebo vyjádří vůli se návrhem nezabývat nebo marně uplyne 30-ti denní lhůta k projednání, je zákon postoupen prezidentovi k podpisu. Jestliže Senát návrh zákona zamítne nebo k němu přijme pozměňovací návrhy, vrací se návrh zákona k projednání do Sněmovny.

Návrh zákona o realitním zprostředkování – nejdůležitější body:

Vázaná živnost

Realitní zprostředkování již nebude možné provozovat jako živnost volnou, nýbrž pouze jako tzv. vázanou živnost. Stávající franšízanti a makléři budou muset do 6 měsíců od účinnosti zákona ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady k prokázání splnění podmínek odborné způsobilosti a bezúhonnosti, jinak jim živnost ze zákona zanikne. Ohlášení nepodléhá správnímu poplatku.

Bezúhonnost

Realitní zprostředkovatel musí být bezúhonný. Tedy zejména nesmí být v minulosti odsouzen pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, ledaže jeho trestný čin byl již zahlazen. Stejné podmínky bezúhonnosti musí v případě právnické osoby splňovat i člen statuárního orgánu a tzv. skutečný majitel dle zákona o AML. Bude nezbytné věnovat pozornost tomu, aby každá franšíza měla zapsaného skutečného majitele v evidenci skutečných majitelů vedené rejstříkovými soudy.

Odbornost (vzdělání)

Podmínkou získání nové vázané živnosti „Realitní zprostředkování“ je prokázání odbornosti, a sice:

a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,

b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a (vzdělávání v mezinárodně uznávaném kursu) zákona 111/1998 Sb., zákona o vysokých školách, se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,

c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo

d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání dle zákona č. 179/2006 Sb.

Realitní zprostředkování bude živností, kterou lze vykonávat pouze tzv. odborně způsobilými osobami. Nestačí tedy, pokud splňuje požadavek odbornosti podnikatel samotný, pokud vykonává svou činnost prostřednictvím jiných osob (zejména pokud má zaměstnance, kteří taktéž vykonávají činnosti zprostředkování zaměstnání). V takovém případě musí i tyto osoby splňovat podmínky odbornosti, a sice:

a) vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, v oblasti vzdělávání Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,

b) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 1 rok praxe v oboru,

c) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona č. 179/2006 Sb., zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání,

d) doklad o tříleté praxi v oboru v nezávislém postavení (§ 420 občanského zákoníku) nebo v pracovněprávním vztahu, nebo

e) doklad o uznání odborné kvalifikace podle zákona č. 18/2004 Sb., o uznávání odborné kvalifikace.

Pro zajištění všech odborně způsobilých osob stanoví zákon přechodné období dvou let od nabytí účinnosti. Po tomto datu už nebude smět realitní zprostředkovatel vykonávat své podnikání bez odborně způsobilých osob. Toto ustanovení se netýká vztahu franšízant - makléř, neboť na obě tyto osoby nahlíží zákon jako na rovnocenné podnikatele, tedy obě dvě budou muset splňovat podmínku odbornosti vyžadovanou pro získání vázané živnosti.

Pojištění

Nově je vyžadováno zřízení profesního pojištění s limitem nejméně 1 750 000 Kč pro jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh více pojistných událostí během jednoho roku. Za porušení této povinnosti může být uložena sankce až 1 000 000 Kč. Uzavřenou pojistnou smlouvu nebo její změnu je potřeba do 10 dnů předložit Ministerstvu pro místní rozvoj, a to opět pod sankcí až 100 000 Kč.

Výše uvedené požadavky na pojistné limity se snižují o 50 %, pokud realitní zprostředkovatel (makléř) vykonává činnost pouze na základě písemné smlouvy jménem jiného realitního zprostředkovatele (franšízy).

Franšízy tak musí být pojištěny na částku 3 500 000 Kč (ročně) / 1 750 000 Kč (individuálně). Makléři na částku 1 750 000 Kč (ročně) / 875 000 Kč (individuálně). Spoluúčast nesmí překročit částku 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění. Kontrolu nad dodržování těchto povinností vykonává Ministerstvo pro místní rozvoj. Klient je oprávněn výslovně požadovat předložení smlouvy o spolupráci, kterou má makléř uzavřenou s franšízou.

Smlouva o realitním zprostředkování

Smlouva o poskytování realitních služeb (tj. smlouva o zprostředkování) musí být vždy písemná. Návrh zákona stanoví nutné náležitosti smlouvy o poskytování realitních služeb, kterými jsou zejména přesné označení zprostředkovávaných nemovitostí, výše kupní ceny / nájemného, výše provize. Je-li smlouva uzavírána se zájemcem o nabytí nemovitosti (nebo zájemci o nájem), musí být takovému zájemci předložen při podpisu smlouvy výpis z katastru nemovitostí nikoli starší než tři dny týkající se konkrétní nemovitosti. Pokud v době uzavření smlouvy ještě není známa konkrétní nemovitost, musejí být informace a výpis z katastru předány do 14 dnů od jejího vyhledání.

Dále musí být takovému zájemci poskytnuty informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu nebo užívání, které plynou z veřejných seznamů nebo o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo s ohledem na svou odbornost vědět měl. Realitní zprostředkovatel je povinen informovat klienta v případě, že si bere provizi i od druhé strany, a informovat jej o její výši.

Neposkytnutí požadovaných informací je sankcionována možností klienta namítnout neplatnost smlouvy, resp. od smlouvy odstoupit. Ve smlouvě o realitním zprostředkování nemůže být spotřebiteli stanovena povinnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Po klientovi nelze vyžadovat vystavení šeku nebo směnky. Zprostředkovatelská smlouva nesmí být součástí samotné kupní smlouvy.

Je-li zprostředkovatelská smlouva uzavřena se spotřebitelem na dobu neurčitou, činí výpovědní doba nejvýše 1 měsíc. Výhradní zprostředkování lze se spotřebitelem ujednat jen na dobu určitou, a to nejdéle na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena, prodloužení lze však sjednat nikoliv dříve, než 30 dnů před uplynutím sjednané doby.

Je-li vůči spotřebiteli požadována záloha na provizi, nesmí taková záloha činit více jak 2/3 provize. Provize je v zásadě splatná vždy až dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy, nebo až dnem splnění podmínky odkládající její účinnost (což je v praxi nejčastěji okamžik úhrady kupní ceny do úschovy).

Úschovy

Realitní zprostředkovatel nesmí aktivně nabízet úschovu kupní ceny, nebo zprostředkovávat uzavření smlouvy o úschově s jiným schovatelem, než je banka, notář, advokát nebo exekutor v souvislosti s vedením exekuce. Na písemnou žádost klienta může realitní zprostředkovatel poskytnout úschovu, pokud bude smlouva o úschově v písemné formě, pro každou úschovu bude veden speciální účet na jméno realitního zprostředkovatele, přičemž skutečný majitel peněžních prostředků musí být vůči bance identifikován. O každé úschově musí být vedena evidence, obsahující zejména identifikační údaje smluvních stran, výši peněžních prostředků, jejich měnu, datum přijetí prostředků do úschovy, dobu trvání úschovy, podmínky pro její vyplacení. Do úschovy a z úschovy lze peněžní prostředky vyplácet pouze bezhotovostně. Současně s prvním poskytnutím úschovy je nezbytné tuto skutečnost oznámit živnostenskému úřadu, který následně může provádět kontrolu řádného provádění úschov. Peněžní prostředky na účtu úschovy nemohou být použity jinak, než v souladu s účelem realitní smlouvy.

18.11.2019