⚠️ Novinky ze světa financí a daní ⚠️

Novela zákona o DPH

Novela zákona o DPH byla oficiálně publikována dne 23. 12. 2024 ve Sbírce zákonů jako zákon č. 461/2024 Sb. Většina změn byla účinná k datu 1. 1. 2025, změny v oblasti nemovitostí jsou účinné k datu 1. 7. 2025. Na ty se pojďme podívat.

Nosnou myšlenkou celé novely je zpřesnění definic, co je stavební pozemek, co je podstatná změna nemovitosti. Definice jsou hlavně podstatné pro plátce DPH, developery a případně majitele pozemků, kteří by se rozhodli prodávat pozemek po částech. Níže jen krátký souhrn.

 
Osvobození při dodání vybrané nemovité věci

Novela zákona o DPH významně zkracuje časový limit pro osvobození při dodání nemovité věci z 5 let na 2 roky. Dle připravované úpravy bude zdanitelným plněním pouze první dodání po dokončení nemovité věci nebo první převod po podstatné změně nemovité věci.

Nová definice podstatné změny

Novela zákona zásadně mění definici podstatně změny, tedy momentu, kdy již nelze uplatňovat osvobození při prodeji nemovitosti. Zatímco nyní se uplatňuje test 50 % hodnoty nemovitosti dle znaleckého posudku před rekonstrukcí (a porovnává se s výší stavebních nákladů na jednotku), po novele se budou porovnávat skutečně vynaložené náklady prodávajícího dané nemovitosti (jednotky) s hrubým ziskem prodávajícího při prodeji této nemovitosti. Pokud budou stavební náklady vyšší než 30 % hrubého zisku z prodeje, jedná se již o podstatnou změnu. V takové situaci pak musí být při prodeji uplatněno DPH (pokud se jedná o plátce, případně se může také stát, že se díky tomu někdo stane plátce DPH).

Nová definice stavebního pozemku

Novela upravuje pro účely DPH definici stavebního pozemku. Nově by mělo platit následující:

Pozemek je pozemkem stavebním, pokud na něm lze na základě územního či regulačního plánu umístit stavbu pevně spojenou se zemí. Aby se jednalo o pozemek stavební, nebude již nutné vydávat stavební povolení. Za dostačující bude nově považována pouhá možnost budoucího umístění stavby na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí.

Nová definice staveb a jejich vliv na sazby DPH

Dle zákona o DPH je aplikována snížená sazba daně (12 %) na opravy staveb pro bydlení a výstavby a dodání staveb pro sociální bydlení. Tím, že novelou dochází k úpravě definice stavby rodinného a bytového domu (tj. stavby pro bydlení) a k upřesnění (rozšíření) definice staveb pro sociální bydlení, bude mít tato skutečnost v praxi významný vliv právě na možnost aplikace snížené sazby daně. Daňové subjekty by tedy měly věnovat zvýšenou pozornost tomu, zda definici naplní, a dostanou tak možnost na plnění aplikovat sníženou sazbu daně, či nikoliv.

Dosud zákon o DPH odkazoval v definici stavby rodinného a bytového domu na stavební zákon a předpisy s ním související. V novele jsou již tyto výrazy samostatně definovány. Rozhodující skutečností, zda je stavba pro účely DPH považována za rodinný nebo bytový dům, se stane zápis v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí, který bude čerpat informace z katastru nemovitostí.

Upřesněním definice staveb pro sociální bydlení dochází k rozšíření okruhu staveb pro sociální bydlení. Za bytový dům pro sociální bydlení bude nově možné považovat i dům, v němž více než polovina podlahové plochy tvoří obytný prostor pro sociální bydlení (byty pro bydlení do 120 m2). Doposud musel bytový dům pro sociální bydlení zahrnovat pouze byty do 120 m2, což činilo problém, pokud se v takovém domě nacházely i komerční prostory (typicky služby nebo obchody v přízemí), popřípadě jiné nebytové prostory (např. ubytovací jednotky, ateliéry).

Fyzická osoba prodávající pozemek

V případě, že fyzická osoba vlastní pozemek, na kterém chce sama stavět a zasíťuje si jej, ale z určitých důvodů (nikoliv ekonomických, např. rozvod) dospěje k situaci, že pozemek prodává, pak se nejedná o předmět daně a DPH odvádět nebude.

Obecně vzato je nutné primárně vyřešit otázku, zda fyzická osoba uskutečňuje/neuskutečňuje ekonomickou činnost (i když jednorázově). Pokud tedy fyzická osoba pořídila pozemek, následně jej zasíťovala s úmyslem pozemky rozprodat po částech za účelem zisku, nikoliv za účelem vlastního bydlení, pak je možné příjem z tohoto prodeje považovat za příjem zahrnovaný do obratu pro nutnou registraci k DPH. Pokud bude vyhodnocení takové, že se jedná o ekonomickou činnost (i když v podstatě jednorázovou), pak se prodejem nemovitosti stává tato osoba plátcem DPH. A to dnem následujícím pro prodeji, tzn. první prodej pozemku nebude podléhat dani z přidané hodnoty, ale až veškeré další činnosti.

Pokud však primárně na pozemku uskutečňuje činnosti úpravy (tedy zasíťování) za účelem vlastního bydlení a následně má v úmyslu v něm bydlet, ale z jiného, než ekonomického důvodu se rozhodne prodat, pak prodej pozemku nebude předmětem DPH, jelikož se nejedná o ekonomickou činnost.

2.7.2025