Ondřej Franc

Úvod: Nejde o krizi, ale o přerod

Evropský realitní trh v roce 2024 nebyl pouhou statistikou. Byl obrazem naší doby — nejistoty, touhy po bezpečí, technologického pokroku i návratu ke kořenům. Ve stínu energetické krize, inflace, války na Ukrajině a zpřísněných hypoték se odehrávala tichá revoluce: lidé přehodnocovali, co pro ně bydlení skutečně znamená. A trh reagoval.

Zatímco v roce 2023 zamrzl strachem, o rok později se začal opatrně pohybovat. Čtyři snížení úrokových sazeb Evropské centrální banky vrátila kupujícím vítr do plachet. Ale nešlo jen o čísla. Šlo o důvěru. A ta se pomalu vrací.

Snížení úrokových sazeb pomohlo stimulovat utlumenou aktivitu na trzích, kde byla překážkou cenová dostupnost, například v městských oblastech s typicky vyššími cenami. Nižší sazby rovněž pomohly uvolnit utlumenou poptávku, což vedlo ke zvýšení objemu transakcí, zejména ve druhé polovině roku.

Zatímco v některých oblastech poptávka vzrostla, kupující měli stále problémy s dostupností, zejména ve velmi vyhledávaných městech, jako je Praha, Berlín a Madrid, kde ceny nemovitostí zůstaly kvůli pokračujícímu zájmu kupujících vysoké. V jižní a východní Evropě byl dopad výraznější, protože nižší sazby a vládní zásahy zpřístupnily nákupy bytů a nastartovaly trhy.

V roce 2025 se na mnoha trzích očekává stabilizace a vyšší předvídatelnost, přičemž nižší náklady na kapitál budou čelit problémům s dostupností a podpoří zvýšené investice. Rozdíly v cenách mezi požadavky prodávajících a nabízenými cenami kupujících se začínají pomalu zmenšovat. Pokud však jde o nové stavební projekty, vysoké náklady na výstavbu, obavy z regulace a nedostatečná dostupnost financování vedou k pokračující nízké aktivitě, což ovlivňuje dostupnost bydlení a jeho ceny.

Navzdory překážkám v roce 2024 se trh vyznačoval optimismem a ukazoval na odolnější a dynamičtější budoucnost.

Ekonomický přehled: Rok postupného zotavení

Rok 2024 znamenal pro Evropu opatrné oživení, protože sychravý makroekonomický protivítr roku 2023 polevil. Celková inflace v eurozóně nadále mírně klesala (od lednové hodnoty 2,8 % na 2,4 % v prosinci) a přiblížila se tak více 1% cíli ECB.

Hospodářské oživení zůstalo pomalé, brzděné přetrvávajícími dopady energetické krize z let 2022-2023, zvýšenými výpůjčními náklady a přetrvávající geopolitickou nejistotou. Nicméně díky stabilnější ekonomice, která se vyznačovala zmírněním inflačních tlaků a poklesem úrokových sazeb, se mnoho zemí vrátilo alespoň k mírnému růstu.

Evropská unie zaznamenala celkově mírný hospodářský růst, když reálný HDP vzrostl o 0,9 %, zatímco eurozóna mírně zaostávala (0,8 %). Růst v jednotlivých regionech se však výrazně lišil, přičemž jižní, střední a východní Evropa vykazovala relativní sílu, zatímco Německo, Rakousko, Nizozemsko a severské ekonomiky se snažily získat dynamiku.

Pomalý růst HDP v roce 2024 poukazuje na slabé spotřebitelské výdaje, které omezily investice a expanzi trhu. S tím, jak se snižují inflační tlaky a zlepšují se reálné mzdy, však v realitním sektoru roste optimismus. Prognózy pro rok 2025 jsou příznivější a očekává se zvýšení růstu HDP na 1,5 % a další zlepšení na 1,8 % v roce 20269, a to díky oživení spotřeby a investiční aktivity.

Na začátku roku 2025 se region těší na pokračující hospodářské oživení a očekává stabilnější růst a zvýšení dynamiky trhu.

Trendy na evropském trhu s bydlením

V roce 2024 byly Evropské trhy s bydlením ovlivněny klesajícími úrokovými sazbami, známkami hospodářského oživení a změnami regionální politiky. Snížení sazeb ECB povzbudilo na mnoha trzích poptávku. Inflace i úrokové sazby však zůstaly nad mimořádně nízkou úrovní z posledních let, kdy se sazby blížily nule. To sice vedlo k přetrvávajícím obavám o cenovou dostupnost a omezení nabídky, ale z dlouhodobého hlediska nelze toto prostředí nízkých sazeb z posledních let považovat za „normální“. Do jaké míry představují současné podmínky strukturální změnu nebo návrat k typičtějším úrovním úvěrů, se teprve ukáže.

V kontextu rozdílných tržních podmínek v Evropě se vývoj cen nemovitostí značně lišil. V Německu a Rakousku došlo k poklesu cen v důsledku opatrné spotřebitelské nálady, zatímco ve Španělsku a České republice došlo k silnému růstu cen, který byl způsoben vysokou poptávkou a omezenou nabídkou. Portugalský trh s bydlením zůstal odolný a jeho ceny prudce rostly v reakci na vládní politiku, která podporuje vlastnictví domů. Itálie zůstala relativně cenově dostupná, zatímco v Lucembursku došlo ke značné korekci trhu a vládní pobídky stabilizovaly poptávku. V Turecku došlo k prudkému nárůstu cen v důsledku inflace, ačkoli reálné hodnoty po očištění o inflaci klesly. Klíčová města zaznamenala rozdílný Vývoj cen. Madrid zaznamenal 16% nárůst cen za m2, čímž předstihl Barcelonu, která zaznamenala mírnější nárůst. V čele italského růstu stojí Milán, kde ceny domů vzrostly o 10 % a byty o 4 %. V Praze a Brně zůstaly ceny bytů vysoké díky silné poptávce ve městech, zatímco v Lisabonu ceny nemovitostí stoupaly, protože mezinárodní kupující podnítili konkurenci.

K významným změnám došlo také na trhu s pronájmy v celé Evropě. V Německu a Rakousku zvýšily vysoké náklady na vlastní bydlení poptávku po pronájmech, což vedlo ke zvýšení nájemného. Ve Španělsku a Portugalsku došlo k nárůstu cen nájemného, který zhoršila omezená nabídka a rostoucí poptávka v klíčových městech. Opatření přijatá tureckou vládou dočasně omezila růst cen nájmů, i když ceny nemovitostí prudce vzrostly. Vládní zásahy hrály klíčovou roli a dostupnost bydlení byla hlavním bodem politické kampaně v řadě voleb, které se na kontinentu konaly. Daňové pobídky v Portugalsku a reformy nájemného ve Španělsku změnily dynamiku trhu, zatímco volby v Německu a snahy Turecka o transformaci měst ovlivní budoucí trendy.

Do roku 2025 by nižší úrokové sazby měly podpořit aktivitu na trhu, ačkoli nedostatek nabídky a cenová dostupnost zůstávají na celém kontinentu zásadními problémy.

Rakousko: Ticho před bouří nebo klidný restart?

Vídeň, Salcburk, Štýrsko – jinak dynamické regiony se letos zhluboka nadechly. Trh zpomalil. Ceny domů klesly o 6 %, objem transakcí o pětinu. Ale proč? Rakousko je z definice opatrné. Vysoké sazby, přísné regulace úvěrů a obava z recese vytvořily ledovou pokrývku nad trhem. A přesto se pod ní začalo dít něco zajímavého.

V roce 2025 vstoupí v platnost uvolnění tzv. „KIM-Verordnung“ – přísného limitu na zadlužení. Souběžně s tím vláda omezí růst nájemného. Výsledek? Trh se připravuje k pohybu. Investoři vyčkávají, ale kupující s hypotékou se už začínají rozhlížet. Rakousko má našlápnuto k pozvolnému, ale jistému návratu k životu.

Česká republika: Růst navzdory všem pochybám

Pokud někdo čekal, že trh v Česku v roce 2024 zůstane opatrný, překvapil ho prudký obrat. Ceny nemovitostí vyskočily o 13 %, byty dokonce o 9 % během pouhého čtvrtletí. Doba, kdy byt čekal na kupce 90 dní, je pryč. Dnes se prodá za méně než 60. A v městech jako Praha a Brno? Ještě rychleji. 60 dní v  Praze a 52 dní v Brně – je způsoben extrémně vysokou poptávkou po bytech ve velkých městech, a to díky vysoké míře urbanizace, kdy se lidé stěhují do měst kvůli lepším pracovním příležitostem. Cenový rozdíl mezi těmito městy a zbytkem České republiky tento vysoký zájem dále potvrzuje: průměrná nabídková cena nemovitosti v ČR v roce 2024 činila 2 368 € za m2, zatímco v Praze to bylo 4 413 € a v Brně 3 520 € za m2.

U rodinných domů také došlo k výraznému zkrácení doby, po kterou zůstávaly na trhu, s průměrem 80 dní v roce 2024 – což je pokles o 26 % oproti 108 dnům ve 4. čtvrtletí roku 2023. To jen dokazuje zvýšený zájem i o nákup nemovitostí v této dražší tržní kategorii.

Trh s pronájmy i v roce 2024 zažíval nárůst. Ten byl tažený především vyšší nabídkou bytů, celkově se nabízelo k pronájmu téměř 137 tis. bytů, což je nárůst téměř o 15 % oproti roku 2023. Průměrná výše nájmu u bytů byla v roce 2024 na úrovni 647 €, což je o 5 % více než v předchozím roce. Jiná situace byla u pronájmu domů, kdy byl zaznamenaný pokles celkové nabídky oproti předchozímu roku o 6 % při nárůstu průměrné ceny nájmu o 10 %.

Růst navzdory všem pochybám... Proč? Lidé věří, že „horší už to nebude“. A banky jim dávají za pravdu. Klesající sazby, lepší přístup k úvěrům a chuť bydlet ve vlastním přitáhly zpět nejen kupující, ale i developery. Vzrůstá i trh s pronájmy – nabídka stoupla o 15 %, nájemné o 5 až 10 %. Česko se stává příkladem, že realitní trh umí nejen přežít krizi, ale i rychle zregenerovat.

Německo: Oborový obr, který váhá

V roce 2024 poklesly ceny nemovitostí v Německu o 3 %. Vzhledem k velikosti trhu jde o nezanedbatelný pohyb. Nejvíce zlevnily byty v Hamburku, zatímco Berlín zůstává stabilní. Ale to není celý příběh. Německo je země nájemního bydlení – a právě tam se odehrál posun.

Nájemné vzrostlo o 5 %, přičemž trh táhne nedostatek nových bytů a silná poptávka v metropolích. Kupující jsou obezřetní, ale rychlejší prodeje a mírné zvyšování cen na konci roku ukazují, že trh se nadechuje. Volby v roce 2025 rozhodnou, zda Německo podpoří novou výstavbu, nebo se trh dál bude dusit pod vahou regulací.

Itálie: Kde se minulost potkává s budoucností

Když se řekne Itálie, mnohým se vybaví víno, historie a moře. Ale v roce 2024 si zasloužila i přídomek: „země zeleného bydlení“. Milán vede růst – ceny domů +10 %, byty +4 %. Ale ještě zajímavější je, proč: kupující hledají energeticky úsporné bydlení. A stát jim na to dává bonusy.

Vliv má i příprava na Zimní olympijské hry 2026 a Jubilejní rok 2025 v Římě. Rostou ceny pronájmů, zájem o luxusní i rekreační bydlení. Trh sice roste pomalu, ale jistě – s jasným směrem: udržitelnost, kvalita, identita.

Lucembursko: Když prémiový trh hledá rovnováhu

Luxusní nemovitosti. Nadprůměrné platy. Ale také realita. V roce 2024 klesly ceny nemovitostí v Lucembursku o 4 %, v roce 2023 dokonce o 6 %. Trh se přehříval – a nyní vydechuje. Vláda snížila kapitálové daně, zavedla pobídky pro pronajímatele a kupující opět začínají věřit.

Zatímco centrum Lucemburku zůstává nedostupné (12 000 €/m²), sever země láká dostupnějšími cenami. Nájemné mezitím rostlo o 8 %. Pro rok 2025 čekejme návrat mezinárodních investorů, zvláště díky silnému finančnímu sektoru a stabilní ekonomice.

Portugalsko: Ostrov naděje v turbulentních časech

Ceny nemovitostí v Portugalsku vzrostly o 13 % u bytů a 10 % u domů. Poptávka přišla nejen z Lisabonu a Porta, ale i z Azorských ostrovů, kde tvořili zahraniční kupci až 50 %. Portugalsko si buduje image „bezpečného přístavu“ – pro investory i pro život.

Změna přišla i v nájmech. Menší počet nájemních bytů vedl ke zvýšení cen, hlavně ve velkých městech. Vláda přitom aktivně podporuje nákup vlastního bydlení mladými lidmi – včetně daňových úlev. Rok 2025 může být pro Portugalsko rokem rekordních investic.

Španělsko: Růst, který nestačí pokrýt hlad

Španělsko má co nabídnout. Teplé klima, výhodné ceny, kulturní bohatství. A trh na to reaguje. Ceny bytů vzrostly o 11 %, domů však téměř stagnovaly. Hvězdou roku byl Madrid – s růstem až 16 %, který překonal Barcelonu.

Ale trh čelí i výzvám. Nedostatek nové výstavby, regulace pronájmů, omezení pro turisty. Vláda se snaží vyvážit dostupnost bydlení a ochranu trhu, ale zatím to nestačí. Pokud Španělsko nenajde cestu k nové výstavbě, riskuje, že ceny dál porostou, aniž by trh zůstal udržitelný.

Turecko: Inflace jako motor i brzda zároveň

V Turecku zdražily nemovitosti o 34 % (byty) a 42 % (domy). Ale pozor – to je nominálně. Reálně, po odečtení inflace nad 60 %, šly ceny dolů. Trh je v chaosu. Zatímco investoři se obávají výkyvů, vláda se snaží tlumit krizi regulací nájmů. Efekt? Nájemné se zvýšilo jen mírně.

Turecko potřebuje stabilitu – v měnové politice, v právním rámci, v důvěře. Do té doby zůstane jeho trh atraktivní jen pro ty nejodvážnější.

Shrnutí: Evropa v pohybu

Evropa 2024 není trhem jedné tváře. Je to mozaika. Některé státy opatrně rostou, jiné chladnou, a některé se snaží znovu najít směr. Ale jedno mají společné:

• Lidé znovu objevují hodnotu vlastního bydlení.
• Investoři hledají kvalitu, ne kvantitu.
• Energetická efektivita, dostupnost a lokalita hrají prim.

Rok 2025 může být rokem návratu důvěry. Nebude to návrat ke starému normálu, ale krok k nové rovnováze. Ti, kdo se připraví dnes, budou zítra o krok napřed.

20.5.2025