Radek Malhocký

Kauce v nájemních smlouvách – pozor na maximální výši a povinné úročení

V nedávné době se k nám dostalo několik případů, kdy nájemce požaduje po skončení nájmu pro pronajímateli úroky ze složené kauce. Problematikou se zabývá následující článek.

Právní institut peněžité jistoty, tzv. kauce, je upraven v § 2254 odst. 2 NOZ (nový občanský zákoník, který stanoví:

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Základní podmínky kauce tedy jsou:

1. Kauce může být maximálně do výše tří měsíčních nájmů, kdy do výše této částky nelze zahrnout další platby za jiná plnění spojená s užíváním bytu (např. úklid společných prostor, odvoz odpadu, případně platby za energie). Zároveň, pokud by v nájemní smlouvě bylo i upraveno právo pronajímatele na smluvní pokuty, tak součet výše smluvních pokut spolu s kaucí, nesmí dohromady přesáhnout hranici tříměsíčního nájemného.
2. Nespotřebovaná část kauce se po ukončení nájemního vztahu musí vrátit nájemci.
3. Nájemce, kterému se vrací nespotřebovaná část kauce, má nárok na úrok z kauce, a to od jejího poskytnutí pronajímateli do okamžiku jejího vrácení nájemci. Úročení kauce je další povinnou náležitostí sjednání kauce. Zde mohou nastat dva případy, a to první, kdy úročení nebude v nájemní smlouvě výslovně ujednáno a použije se zákonné ustanovení a druhý, kdy si pronajímatel a nájemce podmínky úročení smluvně upraví.

Ad 1.

Pokud způsob úročení kauce nebude v nájemní smlouvě dojednán, použije se zákonné ustanovení § 2254 odst. 2 NOZ, tj., „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“ ve spojitosti s ustanovením § 1802 NOZ, tj., „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“

Rozhodující pro výpočet výše úrokové sazby přitom bude okamžik poskytnutí samotné kauce na základě uzavřené nájemní smlouvy, a to v místě sídla či bydliště pronajímatele. Co se týče typu bankovního úvěrového závazku, který by se použil jako referenční pro stanovení výše úroku, tak v případě pronajímatele fyzické osoby by se jednalo o bankovní nezajištěné, neúčelové spotřebitelské úvěry a v případě právnické osoby jako pronajímatele pak o nezajištěné podnikatelské neúčelové úvěry.

Ad 2.

Druhou možností je sjednání podmínek úročení kauce dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem v nájemní smlouvě. Taková dohoda ale nesmí vykazovat známky „zjevně nepřiměřené povinnosti pro nájemce“ tak, jak uvádí § 2239 NOZ tj., „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“ Takové ujednání by bylo následně v případě sporu shledáno za neplatné.

Za „zjevně nepřiměřené povinnosti“ by mohlo být považováno např. sjednání kauce bez úročení, či pokud by úrok byl vzhledem k ostatním podmínkám zjevně nepřiměřené nízký.

V každém případě lze doporučit konkrétní podmínky úročení kauce vždy dojednat v nájemní smlouvě tak, aby se neuplatnilo zákonné ustanovení NOZ, a to např. tak, že kauce bude po celou dobu nájemního vztahu (s výjimkou případně učiněných zápočtů na kauci ze strany pronajímatele) uložena na pronajímatelově termínovaném účtu u banky a nájemce bude mít nárok na úrok poskytovaný přímo samotnou bankou.

Pokud by ale např. pronajímatel měl možnost s peněžními prostředky kauce po dobu trvání nájemního vztahu libovolně nakládat, fakticky by se jednalo o obdobu bezúčelového úvěru, měla by být i výše úroků stanovena spíše ve výši odpovídající úročení spotřebitelských bankovních úvěrů.

Na závěr je nutné upozornit, že případné spory ohledně kaucí budou vždy soudy rozhodovány s přihlédnutím ke specifickým okolnostem daného nájemního vztahu. Zároveň názory soudů se mohou i v čase měnit.  

Novela zákona o advokacii

Zákon o advokacii, který je pro oblast realit zajímavý zejména kvůli změnám v oblasti advokátních úschov, byl vyhlášen dne 20. března 2025 ve sbírce zákonů pod číslem 73/2025 a je tak účinný od 1. dubna 2025.

Novela přináší zásadní změny, konkrétně:

• povinnost uchovávat peníze na speciálním účtu,
• vedení jedné úschovy na účtu,
• zákaz hotovostních vkladů a výběrů,
• povinnost informovat klienty a banku o detailech úschovy,
• zavádí Garanční fond pro klienty poškozené trestnou činností advokáta, s náhradou až 5 mil. Kč,
• Advokátní komora získává větší kontrolu nad úschovami, včetně prolomení bankovního tajemství pro účely kontroly.

 

Rozhodnutí FAÚ o přestupku pro RK

Podle ustanovení § 53 odst. 1 AML zákona má Finanční analytický úřad (FAÚ) povinnost uveřejnit výrokovou část jednotlivých rozhodnutí o přestupku proti AML zákonu. Rozhodnutí musí být zveřejněno po dobu 5 let od okamžiku, kdy se stalo pravomocné. Za rok 2025 bylo zveřejněno zatím 6 rozhodnutí, 4 z nich se týkala realitních zprostředkovatelů, 3 z toho nesplnění informační povinnosti (neoznámení kontaktní osoby), jedno se týkalo přestupku nesplnění povinnosti při identifikaci a kontrole klienta, za kterou FAÚ udělil souhrnnou pokutu ve výši 2,4 mil. Kč. Šlo však o základní porušení pravidel AML zákona, na které je v síti RE/MAX kladen velký důraz.

Oznámení kontaktní osoby – výklad FAÚ

Jak jsme vás informovali na začátku roku, do 1. 2. 2025 platí nový režim oznamování kontaktní osoby na FAÚ pro plnění povinností dle AML zákona. Výklad našich právníků byl takový, že oznámit kontaktní osobu musí nejen franšízant, ale i makléř. Přesto jsme oslovili FAÚ s dotazem, zda v našem franšízovém konceptu je opravdu nutnost, aby i makléři prováděli oznámení, odpověď FAÚ potvrzuje naše dřívější stanovisko. Výtah ze stanoviska FAÚ přikládáme. 

Podle § 2 odst. 2 písm. d) bodu 2 AML zákona je realitní zprostředkovatel povinnou osobou. Tedy i v případě, kdy jako fyzická osoba s živnostenským oprávněním poskytuje realitní zprostředkování ve spolupráci s právnickou osobou, jde o povinnou osobu ve smyslu AML zákona, a proto má povinnost oznámit Úřadu kontaktní osobu.

Rozsah činnosti realitního zprostředkovatele, i když je provozována formou franšízy, představuje ne bezvýznamný zásah do AML oblasti. Samotné poskytování služeb spojených s nákupem a prodejem nemovitostí je oborem vykazujícím zásadní rizika z hlediska možné zneužitelnosti k legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, a to jak na úrovni České republiky, viz Zpráva o prvním kole procesu národního hodnocení rizik praní špinavých peněz a financování terorismu, Zpráva o druhém kole procesu národního hodnocení rizik praní špinavých peněz a financování terorismu, v nichž je obchod s nemovitostmi zařazen do skupiny rizik s hodnocením „závažné“, resp. „s vysokou mírou rizikovosti“, tedy do stupně nejrizikovějšího, tak na úrovni Evropské unie. V tomto ohledu zde proto existuje zesílený zájem na tom, aby realitní zprostředkovatelé plnili povinnosti jim vyplývající z AML zákona řádně a včas, jakožto i průběžně komunikovali s Úřadem, i když vystupují a jednají jménem franšízanta. Pokud by zákonodárce měl v úmyslu udělit realitním zprostředkovatelům poskytujícím své služby prostřednictvím franšízy výjimku z určení kontaktní osoby, případně jejich vyjmutí z povinných osob, pak by to jistě udělal tak, jak to udělal například v případě vázaného zástupce.

2.7.2025