Pokud se budeme zabývat otázkou, zda je výhodnější pořídit si starší nemovitost a následně ji zrekonstruovat nebo se zaměřit rovnou na novostavbu, je důležité si také odpovědět, pro koho je to výhodnější. Do této rovnice totiž vstupuje mnoho aspektů a odpověď není zcela jednoznačná. Jako vše má své výhody a nevýhody, tak totéž platí pro oba typy nemovitostí.

novostavba brno

Nové je nové

Hlavní výhodou nového domu či bytu je zkrátka to, že je nový. Vše je nové, neopotřebované, postavené a zařízené podle posledních módních trendů, využity jsou moderní technologie. Nový dům či byt dnes ve většině případů také znamená nízkoenergetický. Což s sebou přináší v následujících letech velké finanční úspory. A výhodou je rovněž i to, že se stačí o dům jen správně starat a mnoho let nebudete muset dělat žádné velké zásahy. „Novostavbu preferují kupující, kteří chtějí nemovitost dlouhodobě bez rekonstrukce okamžitě využívat. Mají navíc jistou výhodu v tom, že v případě výskytu nějakých závad mohou využít u developera, od kterého nakoupili, reklamační období,“ říká Ing. arch. Jan Borůvka, generální sekretář České asociace realitních kanceláří.

Koupě již postaveného a zkolaudovaného bytu je nejrychlejším způsobem pořízení nemovitosti, která kromě toho nepotřebuje žádnou další úpravu.


Lokalita je nejdůležitější

Pokud má novostavba nějaké zásadní nevýhody, je to většinou lokalita. Pokud jde o toto kritérium, tady jasně vedou staré domy a byty. „Stojí v zabydlené čtvrti, často se vzrostlými stromy, a zástavba se tu už moc nemění, často jsou v dosahu hromadné dopravy a služeb. I v takové čtvrti najdete volné pozemky, ale ty jsou buď velmi drahé, nebo je majitelé nenabízejí,“ uvádí své zkušenosti projektant Martin Perlík ze společnosti Perlík projekce, která se zabývá rekonstrukcí. Většina nově vznikajících staveb je tak umístěna na místech s horší dopravní obslužností, často chybí i občanská vybavenost, jako jsou například školky, školky a další podobné instituce.

Řešením by mohla být koupě staršího domu, jeho zbourání a následné postavení nové nemovitosti dle nejnovějších trendů. I to má ale svá úskalí. „Občas je naopak problém dům zbourat a postavit na jeho místě novostavbu kvůli vazbám na okolní domy, zastavění pozemku a územnímu plánu. Současný dům zabírá dvě třetiny pozemku, přiléhá těsně k dalším sousedním domům a je v místě, kde územní plán takové domy nedovoluje, pak když dům zbouráte, tak snadno zjistíte, že stejně velký už na pozemku postavit nejde,“ říká Martin Perlík.

lokalita bydlení v brně


Pozor na dispozice

Při koupi domu či bytu je také důležitá jejich dispozice. A to je zase kritérium, kde vítězí novostavba. Moderní domy a byty se staví podle aktuálních trendů, což je například velký společný prostor spojený s kuchyňským koutem. Naproti tomu hlavně starší domy mají spoustu místností, které se dnes už nepoužívají. A u starších domů lze těžko dispozici měnit. Rovněž koupě staršího bytu má svá úskalí. „Starší byt stejně jako dům prakticky vždycky potřebuje rekonstrukci, náročnější je u zděných bytů z první poloviny 20. století, kde má každý byt vlastní topení, a tak je třeba počítat nejen s novými rozvody, ale i kotlem a komínem. Odměnou vám bude reprezentativní byt s vysokými stropy. Oproti tomu byt v paneláku, zděném poválečném domě nebo v developerském projektu má topení centrální a nemusíte ho řešit,“ dodává Martin Perlík.

Nevýhodou starších nemovitostí jsou dispozice. v současné době se už samostatné kuchyně nestavějí, jsou součástí většího obývacího pokoje.

Co je rychlejší?

Ani otázka rychlosti nastěhování není úplně jednoznačná, ačkoliv by se to na první pohled mohlo zdát. Zdálo by se, že nový dům či byt je ihned nastěhování, tudíž je to nejrychlejší varianta. To však neplatí vždy. Respektive platí to jen už u postavených a zkolaudovaných staveb, kterých je však v současné době jen minimum. „V dnešní době přetlaku poptávky nad nabídkou, kdy se u developerů často nakupuje nemovitost hlavně ve výstavbě (někdy jen „na papíře“), může koupě stávající nemovitosti k rekonstrukci být k nastěhování připravena i dříve,“ upozorňuje Jan Borůvka. Jiná je samozřejmě situace v případě domů stavěných svépomocí. Ani tady nelze jednoznačně určit, zda je rychlejší výstavba domu nového nebo rekonstrukce staršího. „Novostavbu mohou při stavebním řízení také zablokovat sousedé a tím ji oddálit o několik let,“ upozorňuje Martin Perlík a dodává, „nejrychlejší je rekonstrukce domu, do kterého jsou zavedené všechny přípojky, nemění se zvenčí, to znamená, že se k němu nic nepřistavuje ani se nezvedá střecha, tím má jednoduché stavební řízení a zároveň ho staví stavební firma. Nejpomalejší je novostavba na pozemku, kam není zavedená ani elektřina, musí se kopat studna, čistička a staví se svépomocí. U stavění svépomocí se navíc stane, že se stavba domu nedokončí a majitelé si na to, že chybí fasáda nebo nejsou všude podlahy, postupně zvyknou.“

Při koupi domu či bytu je také důležitá jejich dispozice. A to je zase kritérium, kde vítězí novostavba.

nové bydlení v brně


Administrativní zátěž

Důležitá je také administrativní zátěž, která může hodně lidí odradit. Z tohoto hlediska je nejjednodušší koupě nového domu či bytu. „Pokud se kupující rozhodne o koupi novostavby, nemusí řešit v zásadě nic. U rekonstrukce doporučuji najmout si firmu, která vše vyřídí za vás. Pak je vše bez problémů úplně stejně,“ radí Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří. Pokud jde o stavbu a rekonstrukci svépomocí, časová náročnost je u obou případů zhruba stejná. „Příprava projektu je náročnější u rekonstrukce, musí zaměřit už stojící dům, udělat průzkum a zjistit, z čeho je vlastně postavený a jak je možné na konstrukce v domě navázat. K rekonstrukci musí člověk přistupovat s určitou pokorou ke konstrukcím, které už stojí, stejně tak jako  k dispozicím, a domu se přizpůsobit. Ani novostavba není jednoduchá, většinou se u ní stráví  hodně času při přípravě studie, protože jste omezeni jedině pozemkem. Co se jednání s úřady týče, tak platí, že co je náročné časově, je náročné i administrativně,“ vysvětluje projektant Martin Perlík.

Důležitá je cena

Důležitým a mnohdy nejdůležitějším aspektem je samozřejmě cena. Finanční možnosti rozdílných klientů jsou samozřejmě různé. Co ale vyjde levněji? „Kompletní rekonstrukce vyjde z mých zkušeností přibližně o 10–20 % levněji. Je to srovnání skutečné ceny rekonstrukce s tabulkovými standardy pro cenu novostavby,“ říká Martin Perlík. Jiná je ale cena v případě, že se majitel rozhodne starý dům zbourat a postavit na jeho místě nový. K ceně rekonstrukce je potom potřeba připočítat ještě náklady na zbourání.

Kdy se tedy rozhodnout pro novou nemovitost a kdy přistoupit k rekonstrukci? Volba je jasná v případě, že starší dům, případně byt, zdědíte. K nákladům na rekonstrukci už nepřibudou žádné další náklady za pořízení nemovitosti. Pokud se však rozhodujete o koupi a řešíte, zda koupit nový či starý, je zapotřebí vše si pořádně spočítat. „Hlavním rizikem je podcenění nákladů na následnou rekonstrukci. Už při plánování nákupu musíte mít představu, kolik peněz bude stát, abyste v domě mohli bydlet. Běžná představa je, že bude stačit udělat jen drobné úpravy za půl milionu. Realita je pak často kolem tří i více milionů,“ varuje Martin Perlík.

Novostavby jsou dnes řešeny jako nízkoenergetické domy, což znamená v budoucnu značnou úsporu.

rekonstrukce bytu


Co zvolit?

Jak jsme zjistili, jednoznačná odpověď na otázku novostavba nebo rekonstrukce neexistuje. Kromě mnoha faktorů do toho ještě vstupují další, jako jsou samotné představy a možnosti kupujících, případně vlastníků. Pro každého je důležité něco jiného. Někdo může preferovat cenu, někdo lokalitu, pro jiného je zase důležitější historická hodnota nemovitosti. „Část kupujících nemovitost hledá nemovitost za nejnižší možnou cenu s tím, že si koupenou nemovitost, ať už se jedná o domek nebo byt, postupně budou rekonstruovat. Podle jejich aktuální finanční situace,“ podotýká Jan Borůvka. „Původní výstavba má ve městě častěji výhodnější lokalizaci, což může být značnou výhodou, ale nelze hovořit o pravidlu. Nesmíme ale zapomínat na klienty, kteří hledají také jiné kvality nemovitostí. Například určité kouzlo původní, například historické zástavby oproti nové výstavbě. A naopak někteří klienti nové preferují. V původní zástavbě mohou také poněkud snáze zjistit, kdo jsou jejich sousedé (což ovšem nemusí být neměnný stav), u nové výstavby budou pouze čekat, kdo se vedle nich nastěhuje...,“ doplňuje Jan Borůvka.

v novostavbě je vše nové, postaveno a vybaveno podle aktuálních trendů.


Vsaďte na lokalitu

Všichni oslovení odborníci se ale shodli na jednom. Nejdůležitější při pořízení nemovitosti by měla být pro každého klienta lokalita. Není to tak dávno, co se lidé ve velkém stěhovali z měst do vesnic. Nyní se podle demografů trend zase obrací a lidé ve velkém opouštějí vesnice a satelitní městečka a znovu se stěhují zpět do měst. Hlavním důvodem je podle odborníků fakt, že lidé se vracejí do měst kvůli tomu, že je už nebaví dojíždění. Zvláště v případech, kdy je třeba děti rozvážet do školy a kroužků, které jsou v místě bydliště nedostupné. To se pak stává hlavně z hlediska času velkou zátěží. Výhodou měst je, že je vše blízko – práce, školy, lékař, zábava. Vesnice je zase proslulá svým klidným životem, možností pořídit si vlastní zahradu, bazén a mnoho dalších záležitostí vylepšujících bydlení. Proto dejte na radu odborníků, a než se rozhodnete, jestli dům či byt, rekonstrukci nebo novostavbu, pořádně si rozmyslete, v jaké lokalitě chcete bydlet. A pokud zde chcete bydlet nejen teď, ale jestli vám to bude vyhovovat i za pět či deset let.

Řešením je také přistoupit k demolici starého domu a postavit si nemovitost novou se všemi výhodami novostavby, navíc v dobré lokalitě. Bourání ale značně navyšuje náklady.


Rekonstrukce nebo novostavba z hlediska financování

Veětšina nemovitostí je financována hypotékou. Zeptali jsme se proto odborníků, co je výhodnější z hlediska získání hypotečního úvěru. Pořídit si nový dům nebo rekonstrukce domu staršího? Z hlediska hypotéky se rozlišují tři způsoby pořízení vlastního bydlení: výstavba nového, rekonstrukce nebo koupě nové (již postavené) nemovitosti.

„Z pohledu financování hypotékou nehraje roli, zda se jedná o rekonstrukci nebo novostavbu. Při rozhodování mezi rekonstrukcí nemovitosti nebo výstavbou nové nemá význam řešit rozdíly mezi hypotékami,“ říká Kateřina Prantlová ze společnosti Gepard Finance. Podobně hovoří také Marie Mocková z Hypoteční banky. „Vše se odvíjí  od potřeb klienta a jeho přání, protože hypotéka je jeden produkt, který lze aplikovat na více potřeb, souvisejících s bydlením: koupí nemovitosti, výstavbou, rekonstrukcí a podobně,“ říká a dodává, „cenové rozdíly zde v podstatě neexistují, z hlediska úrokové sazby a poplatků spojených s vyřízením hypotéky vyjde hypotéka ve všech případech téměř identicky. To, co představuje velký rozdíl, je celková administrativní a časová náročnost u konkrétního typu hypotéky. Obecně platí, že hypotéku na koupi bytu klient vyřídí rychleji než hypotéku spojenou s koupí pozemku a následnou výstavbou. Prakticky tak vyjde hypotéka na výstavbu a rekonstrukci časově zhruba nastejno.“

Komplikovanější situace nastává v případě, kdy se klient rozhodne stávající stavbu zbourat a postavit dům nový. Protože se při hypotéce vždy ručí nemovitostí, může být její zbourání problematické z hlediska poskytnutí hypotečního úvěru. Samozřejmě za předpokladu, že klient nemá jako záruku nemovitost další. „Problémem by však mohla být nějaká skutečně rozsáhlá rekonstrukce, která by prakticky znamenala zbourání a znovupostavení. To by mohl být problém nejen při čerpání, ale i vůbec při schvalování takového záměru. Je třeba si uvědomit, že bourání stojí peníze, přičemž současně hodnota nemovitosti klesá. Záleží přitom, jak moc je bourání rozsáhlé. Pokud jde jen o jednu příčku, není co řešit. Jestliže se bourá vše kromě nosných zdí, pak je v určitém období byt ve stadiu naprosté neobyvatelnosti a jeho aktuální cena je značně snížená. Tuto fázi musí být klient schopen nějak překonat,“ vysvětluje Kateřina Prantlová.

Z hlediska financování rekonstrukce či vlastní výstavby může být problémem překročení rozpočtu, u hotové nové stavby vždy víte, za kolik kupujete, rekonstrukce a výstavba sice počítá s nějakým plánem, ale ten může být někdy značně rozdílný proti reálnému výsledku. I s tím ale banky počítají. „V případě úvěru na výstavbu, popř. rekonstrukci, je možné požádat o hypoteční úvěr až o 20 % vyšší, než je doložený rozpočet prací, a takto vytvořit určitou finanční rezervu, kterou lze účelově čerpat v případě navýšení nákladů v průběhu výstavby, popřípadě rekonstrukce,“ uvádí Marie Mocková.

financování bydlení