Rozhodnutí ČNB a jeho vliv na hypotéky a nemovitosti

Bankovní rada České národní banky na čtvrtečním jednání zvýšila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazbu) o 25 bazických bodů na 2 %. Zároveň ČNB rozhodla o navýšení lombardní sazby na 3 % a diskontní sazby na 1 %. Úrokové sazby vešly v platnost 3. května 2019.

Nabízí se otázka, jestli krok ČNB nebyl částečně motivován aktuální politikou bank, kdy většina bankovních domů v březnu a dubnu přistoupila k snížení úroků u hypotečních úvěrů a to z důvodu nižší poptávky ze strany klientů. Motivace bank směrem ke klientům prostřednictvím nižších úroků je srozumitelná a z obchodního hlediska dává smysl, pokud by banky bezhlavě zvyšovaly úroky, trh by byl paralyzován a došlo by pouze k vytěžení zlatých dolů u dlouhodobých hypoték s délkou splatnosti 20 a více let. V roce 2016 byla úroková sazba u hypoték na minimu a to na hodnotě 1,77 %.

Předpokládejme, že nejčastěji si klienti sjednávají fixaci na dobu 5 let. Znamenalo by to že, nejpozději v roce 2021 je čeká vyjednávání s bankou o nových podmínkách a pokud bychom se pohybovali na úrovni 3% došlo by k nárůstu výše úroku o 72%. Většinu domácností tedy čeká přepracování rodinných rozpočtů, a rozhodování na jak dlouho si sazbu zafixovat. Středně a vysokopříjmové domácnosti by to v zásadě nemělo ohrozit, protože s růstem ekonomiky se ve většině domácnosti zvedly i mzdy. U domácností, které vyčerpaly veškeré svoje zdroje a jejich měsíční rozpočet je rozkalkulován do „poslední“ koruny, to může představovat zásadní problém.

Český občan je velice vnímavý a zpravidla velmi opatrný v situacích, kdy média a politici začínají psát a hovořit o zpomalení ekonomického růstu, stagnaci, zpomalení ekonomiky v Německu apd. Zpomalení růstu si může řada lidí vyložit jako potencionální budoucí růst nezaměstnanosti, a začne se více spořit, sníží se spotřeba, ač dnes se řada headhunterských společností a personálních agentur přetahuje o nejednoho zaměstnance.

Nicméně postupné zvyšování úroků ČNB, které je aktuálně nejvyšší od února 2009, přimělo banky zvednout úročení spořících účtů. Tento bankovní produkt však u řady obyvatel již ztratil svůj kredit a často nepokrývá ani inflaci. Řada investorů se v období nízkých úroků rozhodla investovat do jiných aktiv, jako jsou nemovitosti nebo fyzické komodity (zlato, stříbro). Vyšší sazby u hypoték narušují investici do nemovitosti jakožto ochranný přístav proti inflaci.

Jak to ovlivní trh s nemovitostmi?

Lze očekávat, že ceny nezačnou ihned klesat ve velkých krajských městech, Praha bude statisticky navyšovat a držet průměrný růst cen nemovitostí, ale v menších městech se zvýší poptávka po hypotékách v návaznosti na cenový pokles cen nemovitostí, zejména u panelových bytů a bytových domů. Ceny pozemků budou nadále růst, jejich investiční atraktivita však bude klesat z důvodu drahých hypoték, likvidita pozemků vzhledem k často neexistujícím nebo neschváleným územním plánům je mnohdy časově náročnější. Očekáváný růst v Praze do konce roku je v rozmezí 3 až 5%. Předpokládá se větší tlak veřejnosti na samosprávy a veřejné instituce, aby došlo k nápravě a schválení územních plánů pro potencionální novou výstavbu či přestavbu a revitalizaci již zastavěných ploch.

6.5.2019

Další dotazy vám odborně zodpoví makléř: Ing. Jaroslav Křůpala, telefon: 732 255 891, email: jaroslav.krupala@re-max.cz