Jak správně nastavit cenu nemovitosti?

Udržet se jako realitní kancelář na trhu v obrovském množství konkurence není jednoduché, a proto se řada majitelů kanceláří snaží vnášet do svého byznysu nové prvky ve formě online odhadu nemovitosti, videoreference a dalších moderních nástrojů marketingu. Přijde vám to jako samozřejmost? No, jasně že se to považuje u etablované kanceláře za samozřejmé! Protože klient v online světě očekává tyto nadstandartní služby automaticky. Proto i v naší kanceláří používáme moderní nástroje pro nastavení co nejpřesnější prodejní (nabídkové) ceny nemovitostí. V tomto článku se vám pokusím alespoň z části přiblížit, co se za touto alchymií skrývá.

Cenová mapa – nejpřesnější nástroj?

Téměř nadčasovým produktem se zdá být cenová mapa kterou používají i banky pro zjištění ceny nemovitosti. Produkt, který se navenek může zdát, že je založený na poměrně jednoduchém algoritmu, kdy se vezmou data z katastru nemovitostí za období 6, 12 nebo 24 měsíců. A na základě statistických údajů je vyhodnocen průměr a medián hodnoty nemovitosti ve vybrané oblasti. Tento skvělý nástroj je na trhu již téměř 5 let. Představte si jednoduše, že je k dispozici databáze všech cen prodaných nemovitostí s téměř pětiletou historií. Jako kdybyste vzaly špendlíky a přišpendlily prodané nemovitosti na mapu České republiky! Na realitním trh se používají nejčastěji 2 typy cenových map, které jsou prezentovány na stránkách cenovamapa.cz a cenovamapa.org. V remax navíc využíváme ještě vlastní cenovou mapu, jelikož většinou ceny prodaných nemovitostí našich klientů jsou o něco vyšší, než když je zvolen jiný způsob prodeje.

V cenových mapách je zapotřebí vyplnit potřebné údaje: typ nemovitosti (byt, dům, pozemek), dispozice, lokalita a zda se jedná o prodej či pronájem. Následně vám generátor vyjede seznam nemovitostí a jejich ceny za uvedené období s prezentací tržní ceny nemovitosti, kterou si můžete vygenerovat ve formě reportu.

Cenové mapy jsou ideální nástroj pro geograficky přehledné zobrazení cen nemovitostí nebo jejich vývoje v rámci sledovaného regionu. Aby byl odhad co nejpřesnější je zapotřebí mít k dispozici velký objem dat a informací. A z tohoto důvodu budou odhady nemovitosti vždy přesnější ve větších městech než u malých obcí např. do 1000 obyvatel.

Ceny nemovitostí a data z trhu je nejdříve nutné roztřídit a pak statisticky očistit. Pokud má mapa ukázat např. ceny bytu 3+1, musí se průměr počítat jen z bytů ze stejné kategorie a velikosti.  Samozřejmě 2 byty o stejné dispozici, ale jiné podlahové výměře, mohou mít jinou cenu za metr čtverečný.

Ovšem při nastavení správné prodejní ceny, která hned na samotném začátku prodeje neznehodnotí (nezprofanuje) vaši nemovitost a vy si tak nepoškodíte svůj majetek je potřeba využít více nástrojů než pouhé cenové mapy. Srovnat musíte například i z tzv. nabídkové ceny, tzn. aktuálně nabízených nemovitostí na trhu. Nástrojů, které vedou k nastavení správné prodejní ceny je více, patří mezi nimi samozřejmě i talent a zkušenosti realitního makléře (mohu rozhodovat i strany ulice!).

Správné stanovení prodejní ceny je poměrně náročné, ale jeho význam je zcela zásadní a rozhodující. Faktor, který nejvíce ovlivňuje cenu nemovitosti je jednoznačně lokalita a charakter nemovitosti. Při stanovení prodejní ceny bude platit Paretovo pravidlo (zdá se, že je využitelné všude – pozn. autora) 20/80, které znamená, že 20 % faktorů ovlivňuje 80 % ceny. Ve zmíněných 20 % je tím nejdůležitějším faktorem lokalita. Nechte si případný prostor pro licitaci ceny, která v rámci prodeje zajisté nastane.

Cenu nemovitosti obecně zvyšují tyto faktory:

• ekonomická úroveň lokality,
• vyhledávaná a frekventovaná adresa,
• zástavba – cihla/panel
• MHD a vlak
• les či park v okolí,
• občanská vybavenost
• technický stav nemovitosti
• orientace nemovitosti na více světových stran.

Pakliže toužíte o zjištění co nejpřesnější ceny vašeho majetku kontaktuje odborníka. Díky výše zmíněným nástrojům je schopný poradit vám takovým způsobem, že nepřijdete o stovky tisíc korun i více, což se na trhu běžně stává hlavně zbrklým prodejcům. Každopádně, jak správně nemovitost prodat a získat maximální finanční potenciál je zase na jiné povídání :) 

13.7.2019

Další dotazy vám odborně zodpoví makléř: Ing. Jaroslav Křůpala, telefon: 732 255 891, email: jaroslav.krupala@re-max.cz