Zjistěte vše o předčasném splacení hypotéky bez sankce v roce 2025
Chcete ušetřit na úrocích hypotéky, prodáváte nemovitost s hypotékou nebo chcete refinancovat hypotéku? Pak určitě potřebujete vědět, jaké poplatky zaplatíte za předčasné splacení hypotéky, kdy je výhodné, jak probíhá a kdy je bez sankce.
V článku zjistíte:
Co je předčasné splacení hypotéky?
Předčasné splacení znamená, že hypotéku splatíte dřív, než vám skončí sjednaná doba splácení. Díky tomu se dříve zbavíte závazku vůči bance, přestanete splácet a ušetříte na úrocích.
Banka má však podle Zákona o spotřebitelském úvěru nárok na náhradu za nutné administrativní úkony spojené se splacením hypotéky a od září 2024 také nárok na náhradu za ušlý zisk.
K předčasnému splacení hypotéky obvykle dochází tehdy, když prodáváte nemovitost s hypotékou, chcete refinancovat hypotéku nebo třeba nečekaně získáte finance a chcete splacením ušetřit na úrocích z půjčky. Podobného tématu jsme se již dotýkali ve článcích Jak získat hypotéku v roce 2025 a Jak prodat dům nebo byt s hypotékou.
Hypotéky jsme si více rozebírali také v jednom našem podcastu. Poslechněte si jej.
Jaké jsou druhy předčasného splacení hypotéky?
Hypotéku můžete splácet nad rámec běžné splátky dvěma způsoby:
- Předčasné splacení hypotéky – uhradíte naráz zbytek dluhu z hypotéky.
- Mimořádná splátka hypotéky – jednou ročně můžete mimořádně a zdarma splatit až čtvrtinu zbývajícího dluhu.
Jaké výhody a nevýhody má předčasné splacení hypotéky?
Ani předčasné splacení hypotéky nemá jen samé plusy. Jaké jsou tedy jeho výhody a nevýhody?
Výhody předčasného splácení hypotéky jsou:
- Úspora na úrocích – čím dříve splatíte hypotéku, tím méně zaplatíte na úrocích za půjčení.
- Menší finanční zátěž – pokud hypotéku splatíte, odpadnou vám pravidelné měsíční splátky a zbyde vám více peněz.
- Lepší podmínky při refinancování – při částečné splátce a menším dluhu budete snadněji přecházet k jiné bance.
Nevýhody předčasného splácení hypotéky jsou:
- Platba poplatků a náhrad – při předčasném splacení si může banka nárokovat tzv. účelně vynaložené náklady (administrativa a ušlý zisk).
- Poplatky smažou úsporu – může se stát, že sankce za předčasné splacení dosáhnou stejné hodnoty jako úspora za platbu úroků.
- Ztráta rezerv nebo likvidity – v případě, že na splátky použijete většinu hotovosti, mohou vás ohrozit nečekané životní situace.
Jaké jsou poplatky a sankce za předčasné splacení hypotéky?
Výše poplatků a sankcí za předčasné splacení hypotéky závisí na datu, kdy jste hypotéku uzavřeli nebo nově fixovali. Jinak tomu bude při sjednání nebo fixování do 31. 8. 2024 a jinak po tomto datu. Tehdy totiž začala platit Novela zákona o spotřebitelském úvěru.
Jaké jsou poplatky za předčasné splacení hypoték uzavřených do 31. 8. 2024?
U hypoték sjednaných nebo fixovaných před tímto datem si banky mohou ze Zákona o spotřebitelském úvěru při předčasném splacení mimo fixaci nechat uhradit administrativní náklady spojené se splacením (vyčíslení zůstatku, papírování, práce zaměstnanců). Poplatky za předčasné splácení tak zpravidla vyjdou jen na několik stovek korun. Přesné informace o poplatcích a sankcích si ale vždy ověřte v hypoteční smlouvě.
Jaké jsou poplatky za předčasné splacení hypoték uzavřených od 1. 9. 2024?
U hypoték sjednaných nebo fixovaných po tomto datu si dle Novely zákona o spotřebitelském úvěru může banka nárokovat administrativní poplatek i ušlé zisky.
Ušlé zisky banka spočítá tak, že určí, kolik by na úrocích získala do konce fixace, kdybyste hypotéku předčasně nesplatili, a odečte od toho cifru, kterou by získala, kdyby vámi vrácené peníze ihned někomu půjčila za aktuální sazby. Pokud jsou tedy aktuální sazby nižší než ty vaše, banka bude mít ztrátu.
Tato ztráta je však omezená tím, že banka může požadovat maximálně 0,25 % z dluhu za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z dluhu. Zákon navíc stanovuje, že tyto náklady nesmí přesáhnout výši úroku, který byste ještě zaplatili do konce fixace.
Výši těchto poplatků si zpravidla můžete přesně vypočítat na webu bank nebo v kalkulačce jejich internetového bankovnictví. Často tam stačí vyplnit jen výši mimořádné splátky, datum splátky a datum, kdy končí fixace. Přesné údaje o poplatcích a sankcích máte vždy v hypoteční smlouvě.
Kdy je možné předčasné splacení bez sankce?
Ne vždy musíte za předčasné splacení hypotéky platit sankce. Zákon vám za určitých podmínek umožňuje předčasné splacení hypotéky zdarma.
Podmínky, za kterých můžete splatit bez sankce, jsou:
- Konec fixace – pokud se blíží konec fixace, máte možnost splatit hypotéku zdarma.
- Tíživá situace – když jste v obtížné životní situaci, jako je vážná nemoc, ztráta živitele rodiny nebo třeba úmrtí v rodině.
- Platba z pojištění – pokud máte k hypotéce sjednané pojištění (např. pro případ úmrtí nebo invalidity) a nastane pojistná událost, díky které splatíte hypotéku z pojištění.
- Mimořádná splátka – jednou ročně můžete zdarma mimořádně splatit až čtvrtinu zbývajícího dluhu.
Pro sjednané hypotéky nebo fixace od 1. 9. 2024 platí také:
- Prodej nemovitosti – zdarma to máte, pokud od uzavření smlouvy uběhlo nejméně 24 měsíců a vy prodáváte nemovitost, kterou jste na hypotéku koupili.
- Vypořádání SJM – když u vás probíhá při rozvodu vypořádání společného jmění manželů a týká se právě i nemovitosti, na kterou jste si vzali hypotéku nebo která slouží jako zástava hypotéky, nemusíte platit sankce.
Kdy má smysl předčasné splacení hypotéky?
Předčasné splacení dává smysl, když:
- Máte volné finance – vyplatí se, když vám použité finance nebudou chybět. Experti obvykle doporučují mít hotovost ve výši 5 měsíčních platů pro případ, že by se stal nějaký problém.
- Poplatek je nižší než úrok – dává smysl, když je poplatek za předčasné splacení nižší než úrok, který byste jinak zaplatili do konce fixace.
- Splátka bez sankce – vyplatí se také tehdy, když můžete ze zákona splatit zcela bez sankce.
V případě refinancování je předčasné splacení výhodné tehdy, když jsou úrokové sazby na trhu nízké a vaše fixace se chýlí ke konci.
Jaký je postup u předčasného splacení hypotéky?
Když se rozhodnete k předčasnému splacení hypotéky, probíhá to v těchto krocích:
- Prověření možností předčasného splacení hypotéky.
- Zjištění, zda se předčasné splacení vyplatí.
- Kontaktování banky s žádostí o předčasné splacení.
- Banka bez zbytečného odkladu vyčíslí částku, kterou musíte zaplatit (jistina + náklady).
- Uhrazení požadované částky bance.
- Banka provede uzavření úvěru a vydá potvrzení, že dluh je splacen.
- Požádání katastru nemovitostí, aby odstranil zástavní právo spojené s hypotékou.
Prodáváte nemovitost s hypotékou? Nechte si pomoci
Splatit výhodně hypotéku znamená prověřit spoustu detailů. Pokud navíc prodáváte nemovitost s hypotékou, je to ještě komplikovanější. Zpravidla totiž vaši hypotéku splácí kupec. Více jsme o tom psali již ve článku Jak prodat dům nebo byt s hypotékou.
V takových případech pak rozhodně doporučujeme pomoc odborníků. U nás se můžete například obrátit na právní poradenství nebo přímo na řešení financí a hypoték. Rádi vám však pomůžeme s celým prodejem domu, bytu nebo pozemku.
O našich kvalitách v RE/MAX Delux dnes mluví 5násobné ocenění Realitní kancelář roku Moravy a takřka 3 000 hodnocení od klientů s průměrnou známkou 4,9/5.
Chcete vědět více o předčasném splacení nebo prodeji nemovitosti i s hypotékou? Ozvěte se.
