REALITNÍ PROCES – Převod nemovitosti 2023

V tomto článku vás strukturovaně a chronologicky provedu realitním procesem od podpisu rezervační smlouvy až po předání nemovitosti. Každý obchodní případ je ale individuální. Ukažme si zde proces prodeje nemovitosti v osobní vlastnictví, kdy Prodávající prodává nemovitost s dosud nesplaceným úvěrem a zároveň Kupující nákup financuje také pomocí bankovního úvěru.

REZERVAČNÍ SMLOUVA/ DOHODA O SLOŽENÍ BLOK. DEPOZITA

• Podpisy P+K+RK – v kanceláři Delux
• Rezervační částka max do výše provize na depozitní účet RK
• Platba depozita do 3 dnů
• Lhůta trvání rezervace:
  • U financování 100% z vlastních zdrojů - obvykle 1 měsíc
  • U financování pomocí hypotéky - obvykle 2 – 3 měsíce

RK MAKLÉŘ (RK) - PŘÍPRAVA SMLUVNÍ DOKUMENTACE

• Podklady pro advokátní kancelář:

1. 1. 1. • Rezervační smlouva
         • List vlastnictví (LV)
         • Nabývací titul (Kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví.)
         • Dohody mezi klienty (součást prodeje - vybavení nemovitosti, termín předání a další dohody)
         • Způsob financování (vlastní zdroje/ banka - poměr v % a úvěrující instituce)

• Přesný návrh kupní smlouvy se odesílá k odsouhlasení oběma stranám obchodu

PRODÁVAJÍCÍ (P)

• V případě, že má na nemovitosti nesplacený úvěr banka, tj. v listu vlastnictví uvedené zástavní právo/ (zákaz zcizení a zatížení) => ještě před podpisem KS je nutné vyčíslení dluhu a souhlas banky s výmazem zástavy, jakmile bude předčasně splacen úvěr
• Je povinen dodat PENB - průkaz energetické náročnosti (až na výjimky ze zákona)

KUPUJÍCÍ (K)

V případě, kdy kupující financuje nemovitost úvěrem banky (schvalovací proces trvá cca 1 měsíc)

• Vybírá banku a žádá o úvěr -> Schválení úvěru (Pozor - neznamená Uzavření úvěrové smlouvy!)
• Banka posílá svého odhadce - makléř zajišťuje prohlídku, předkládá podklady k nemovitosti
• Uzavření úvěrové smlouvy (Banka + K)
• Banka vydá Zástavní smlouvu + Návrh na vklad Zástavní smlouvy

PODPISY VŠECH ZÚČASTNĚNÝCH STRAN – V ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘI (ADV)

Ideálně v jednom čase všichni společně

• Kupní smlouva (podepisuje P + K) ověřené podpisy 2x (pro Banku a Katastr)
• Návrh na vklad Kupní smlouvy  
• Smlouva o advokátní úschově (P + K + ADV)            
• Zástavní smlouva (P + B + K jako vedl. účastník) ověřené podpisy 2x (pro Banku a Katastr)
• Návrh na Vklad Zástavní smlouvy

KUPUJÍCÍ -> úhrada vlastních zdrojů

• U 100 % vlastních zdrojů se odečítá REZERVAČNÍ DEPOZITUM – zbytek do advokátní úschovy
• U hypotéky je obvykle min. 20 % z vlastních zdrojů + 80 % hradí banka (Pozor banka půjčuje až 80 % z odhadu bankovním odhadcem ne z ceny nemovitosti!). Tzn. z vlastních zdrojů se odečte již zaplacené REZERVAČNÍ DEPOZITUM a zbytek peněz se zašle do advokátní úschovy (vlastní zdroje/úvěr)

Na katastr nemovitostí v případě předešlého nesplaceného úvěru prodávajícího a nového úvěru kupujícího jdeme až třikrát:

KATASTR NEMOVITOSTÍ – 1. návštěva

V případě, kdy si kupující financuje nemovitosti úvěrem z banky

• Zástavní smlouva 1x ověřená + Návrh na Vklad zástavní sml.
• 2000 Kč správní poplatek (náklad Kupujícího, jedná se o Zástavní právo jeho Banky)

Zápis trvá obvykle 21 dní

• Ze zákona má katastrální úřad na provedení vkladu 30 dnů od podání návrhu. Vzhledem k ochranné 20. denní lhůtě, po kterou katastrální úřad nemůže vklad provést, se i mnohá řízení 30. dnům přibližují.

• Aktuální Výpis z KN, kde je již zapsáno nové Zástavní právo Kupujícího/ anebo stačí návrh na vklad úvěrující Banky (podle podmínek Banky)
• Následně Banka kupujícího uvolňuje peníze do advokátní úschovy (případně předešlý dluh přímo Bance prodávajícího + zbývající část do advokátní úschovy) obvykle dle těchto podkladů:

1. 1. 1. • Návrh s razítkem KN
         • Potvrzení o úhradě vlastních zdrojů
         • Kupní sml. (ověřená, určená pro banku)
         • o advokátní úschově
         • Zástavní smlouva (s podpisem Prodávajícího)

KATASTR NEMOVITOSTÍ – 2. návštěva

Až po kompletní úhradě peněz do advokátní úschovy

• 1x Kupní sml. s ověřenými podpisy
• 2000 Kč správní poplatek (náklad RK)

Zápis trvá obvykle 21 dní (viz. nahoře)

KATASTR NEMOVITOSTÍ – 3. návštěva

V případě předešlého nesplaceného úvěru Prodávajícího. Po splacení úvěru banka vystavuje potvrzení o splacení do 30 dnů (lze žádat o dřívější termín).

• Návrh na Výmaz zástavního práva předešlé banky (dluh prodávajícího)
• 2 000 Kč správní poplatek (náklad prodávajícího, jde o Výmaz Zástavního práva jeho banky)
• na nemovitosti v LV už je jen nové Zástavní právo banky Kupujícího

Výmaz trvá obvykle 21 dní (viz. nahoře)

• Aktuální Výpis z KN, kde je v LV uvedený novým vlastníkem Kupující
• Pokyn advokátovi k výplatě peněz Prodávajícímu. Do třech dnů má Prodávající peníze na účtu

VÝPLATA PENĚZ - PRODÁVAJÍCÍMU:

• Vyplácí Advokát z úschovy – nemovitost nesmí mít žádné právní vady (věcná břemena a pod.) kromě těch, co kupující odsouhlasil v Kupní smlouvě

PŘEDÁNÍ NEMOVITOSTI – KUPUJÍCÍMU:

• Za účasti makléře, který vyhotoví předávací protokol
• Kontrola stavu nemovitosti, zda je vše vč. dohodnutého vybavení
• Stavy energií vč. měřičů na topení (foto) + přepis
• U RD i přepis vody
• U bytů nahlášení nového vlastníka na SVJ a Správě nemovitosti se stavy měřidel

8.1.2023