Vzor pro převod družstevního podílu (bytu). Financování hypotékou se zástavou na jiné nemovitosti – převod do OV není možný

Zde se dozvíte, jak se převede družstevní podíl v družstvu na nového vlastníka pomocí hypotéky. Možnosti jsou 2, tady je ta druhá z nich – se zástavou na jiné nemovitosti. Předpokládáme, že není možný převod do osobního vlastnictví. Vše je napsané v přehledných a jasných bodech. Průběh převodu podílu následuje až po podepsání rezervační smlouvy, kde si zablokujete vámi vybranou nemovitost v družstevním vlastnictví. Některé obchodní případy můžou být velmi složité, proto uvádíme jen standardní postup u těch nejběžnějších. Pokud vás zajímají naše zkušenosti s těmi méně standardními obchodními případy, či máte nějaké rozšiřující dotazy, jsme vám samozřejmě k dispozici, a to zcela bezplatně.

Výhodou je, že převod družstevních práv je osvobozen od 4% daně z nabytí nemovitosti.

1, Předschválení hypotéky na zastavované nemovitosti

Pokud chcete kupovat družstevní podíl zástavou na jiné nemovitosti, než je ta kupovaná musíte mít tuto nemovitost vybranou. Třeba zástava nemovitosti rodičů či jiných rodinných příslušníků je obvyklá možnost financování. Dále musíte mít od banky ověřené, zda na hypotéku dosáhnete, v jaké výši a v jakém poměru s vlastními zdroji. V naší RK je za vlastní zdroje považováno i již složené Blokovací depozitum (rezervace).

2, Odhad ceny nemovitosti pro banku

V tomto kroku je pro banku důležité nacenit si nemovitost, která se bude zastavovat. Bankovní odhadce se dostaví na nemovitost, která bude zastavena a vytvoří znalecký posudek, ze kterého bude banka vycházet. Dle podmínek banky může být takový posudek zpoplatněn. Podle vyčísleného odhadu banka schvaluje či upravuje výši hypotéky. Může se vám tak stát, že nezafinancujete předmětný kupovaný družstevní podíl, jelikož zastavovaná nemovitost bude mít nízkou hodnotu. Anebo naopak, bude mít zastavovaná nemovitost hodnotu vysokou a nebudete tak potřebovat tolik vlastních zdrojů.

3, Příprava Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu a Smlouvy o Advokátní úschově

Pokud již víme výši hypotéky, poměr vlastních zdrojů a úvěru, je potřeba se domluvit na všech dalších aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost v družstevním vlastnictví předána, kdo ji nabývá a převádí, na koho bude napsána Nájemní smlouva s družstvem (pokud je nabývajících více, kdo další je oprávněn nemovitost užívat), do kdy musí být peníze v úschově. A další pro vás důležitá pravidla obchodu, na kterých jste se domluvili. Pro zjednodušení uvádíme Advokátní úschovu (tuto úschovu doporučujeme a preferujeme, proto uvádíme tuto, a ne jiné možnosti…)

4, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu (v tomto případě i bance) ke kontrole. Případně se smlouvy mohou doplnit o připomínky nabývajícího anebo převodce, které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem).

5, Podpis schválených smluv

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může vám tak ověřit podpisy na smlouvách tak, abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu a Smlouvy o Advokátní úschově byste měli ještě podepsat jednu Smlouvu o převodu členských práv a povinností v družstvu navíc, a to pro předmětné družstvo (ideálně ověřenou). Nabyvatel s převodcem si odnáší pouze smlouvy o advokátní úschově, zbytek smluv tj. Smlouvy o převodu členských práv a povinností v družstvu zůstávají v úschově u advokáta, dokud nejsou peníze v advokátní úschově (z bezpečnostních důvodů). Takže nikdo nemůže dojít na družstvo a převést družstevní podíl, než budou peníze v úschově u advokáta!

6, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Jakmile jsou peníze na účtu advokáta, informuje vás o tomto stavu. Navíc je splněna podmínka vydání Smluv o Převodu členských práv a povinností v družstvu jak pro nabyvatele a převodce, tak jedna navíc pro družstvo (jelikož má advokát smlouvy u sebe již v úschově). Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru.

7, Předání smlouvy orgánům (předsedovi) družstva

V tomto okamžiku již nebrání nic tomu, aby byla (ověřená) Smlouva o převodu členských práv a povinností v družstvu předána družstvu, které je povinno vydat evidenční list a Nájemní smlouvu uzavřenou na nového vlastníka družstevního podílu. Na základě Nájemní smlouvy se totiž fakticky stává kupující majitelem předmětného družstevního podílu.

8, Uvolnění peněz z úschovy

Advokátovi musí být doručena nově uzavřená Nájemní smlouva (to je nejbezpečnější varianta). Respektive možností je více, ale uvádíme bezpečnou variantu, kterou sami v RE/MAX Delux aplikujeme. A až poté, co advokát obdrží novou Nájemní smlouvu se jménem nového vlastníka, je oprávněn uvolnit peníze z advokátní úschovy na účet převodce. Peníze se dají uvolnit i jiným způsobem, ale důrazně doporučujeme tento postup, je velmi bezpečný pro všechny strany obchodu. Nabyvateli se nestane, že nedostane svůj kupovaný družstevní podíl a převodci je zase garantováno, že obdrží peníze za svůj majetek.

9, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel ve Smlouvě o Převodu členských práv a povinností v družstvu přichází na řadu předání nemovitosti. Teď by se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolují a také sepíší tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu se zapíší všechny stavy energií a od této chvíle se energie hradí novým vlastníkem. A v neposlední řadě se předají klíče.

10, Přepis energií

Je důležité nezapomenout na přepis elektřiny a plynu.  Evidenční list s ostatními energiemi a službami byste již měli mít od družstva z předchozích kroků. Buď za vás zbytek (v ideálním případě) vyřídí realitní kancelář, anebo budete muset navštívit (nejlépe osobně) pobočky EON, ČEZ, Innogy (případně alternativní dodavatele). Zde uvedete stavy, co jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému vlastníkovi budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Převodce poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedoplatek.

11, Konec obchodu

24.2.2020

Další informace vám ráda zodpoví: Lada Peková, telefon: 602 417 229, web: ladapekova.cz, email: lada.pekova@re-max.cz