Jak na prodej komerční nemovitosti a v čem se liší od klasického prodeje

Prodáváte vlastní komerční nemovitost nebo jako makléř? Připravte se na to, že s prodejem bytu nebo domu to má málo společné. Jiné je prověření nemovitosti, jiné řešení DPH, jiný způsob ocenění i celý průběh obchodu, který se běžně počítá na měsíce, ne na týdny. Zjistěte v našem článku všechny odlišnosti, co si ohlídat na straně nemovitosti i kupujícího a kdy se vyplatí přizvat specialistu. 

Text vychází ze série čtyř školení RE/MAXu o prodeji a pronájmu komerčních nemovitostí. Ta jsou určená makléřům, ale co v nich zazní, se hodí jakémukoliv prodávajícímu. Níže si můžete pustit ukázku z druhého dílu s Petrou Feřtekovou z RE/MAX Commercial. 

Co v článku zjistíte:

• Čím se prodej komerční nemovitosti liší od prodeje bytu
• Prověřte nemovitost dřív, než ji nabídnete
• Prověřte si kupujícího a jeho financování
• Jak určit ceny komerčních nemovitostí
• Jak se řeší DPH u prodeje komerčních nemovitostí
• Jaké jsou režimy prodeje komerční nemovitosti
• Jak vypadá proces prodeje krok za krokem
• Jak dlouho trvá prodej komerčních nemovitostí
• Kdy si vzít specialistu na prodej komerční nemovitosti
• Jak poznat vhodnou realitní kancelář na komerční nemovitosti
• Proč prodávat komerční nemovitosti s RE/MAX Delux z Brna
• Nejčastější dotazy k prodeji komerční nemovitosti

 

Nejdůležitější informace o prodeji komerční nemovitosti v kostce:

• Délka prodeje – prodeje komerčních nemovitostí běžně trvají 12 až 19 měsíců od zakázky po předání, ne kolem tří měsíců jako u bytu.
• Prověření nemovitosti – prověřuje se kolaudace, nabývací tituly za posledních 5 let, věcná břemena, územní plán i udržitelnost čerpaných dotací.
• Prověření kupujícího – u obchodů za desítky až stovky milionů si předem ověřte solventnost zájemce, způsob financování i to, jestli zájemce je také ten, kdo má ve firmě pravomoc obchod schválit.
• Platba DPH – DPH často neplatí kupující navíc k ceně, ale přizná a odvede si ji sám ve svém přiznání. Kupující musí být plátcem DPH již v době obchodu. 
• Určování ceny – porovnávací metoda tu selhává, ocenění se dělá výnosovou a nákladovou metodou a chybný odhad bývá klidně o desítky procent vedle.

Čím se prodej komerční nemovitosti liší od prodeje bytu

Liší se skoro ve všem. Hlavní důvod je, že neprodáváte spotřebiteli, ale firmě. Od toho se odvíjí jiná legislativa, jiné zdanění i jiné stanovení ceny. O klasickém prodeji jsme psali ve článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti.

Odlišnosti prodeje komerční nemovitosti jsou:

• Typ kupujícího – kupující není spotřebitel, ale firma, OSVČ nebo investor. Máte proti sobě rovnocenného partnera, u kterého platí, že co je ve smlouvě, to platí, a nároky jsou dobře vymožitelné.
• Důkladnost prověření – nestačí list vlastnictví. Řeší se kolaudace, historie vlastnictví, věcná břemena, územní plán i to, jestli na objektu neběží dotační závazky.
• Určování ceny – u bytu se podíváte na podobné byty v okolí. U komerčního objektu často není s čím srovnávat, a cena se počítá jinak.
• Daňové dopady – prodáváte samotnou nemovitost, nebo podíl ve firmě, která ji vlastní? Každá varianta má jiné daňové dopady.
• Rychlost prodeje – zatímco prodej bytu zvládnete často do tří měsíců, prodej komerční nemovitosti se počítá na roky a často od kontaktu po předání uplyne rok i více.

Každému z těchto bodů se věnujeme dál v článku. 

Prověřte nemovitost dřív, než ji nabídnete

Ano, prověření je u komerční nemovitosti nejdůležitější fáze celého prodeje. Jakýkoliv nedostatek může obchod za desítky milionů zastavit po měsících práce. Čím pečlivější prověření, tím menší riziko. Proto je důležité důkladně prověřit:

• Kolaudace a účel užívání – ověřte, k jaké činnosti je objekt zkolaudovaný. Pokud se v něm provozuje něco jiného, než na co zní kolaudace, je to riziko pro prodávajícího i kupujícího. U souboru více budov navíc mívá každá jinou dobu i podmínky kolaudace. 
• Nabývací tituly a historie vlastnictví – projděte, jak nemovitost měnila majitele, klidně tři vlastníky zpět. Právě ve starších smlouvách se skrývají věcná břemena, předkupní práva nebo závazky, o kterých současný vlastník nemusí vědět.
• Věcná břemena a smlouvy – ověřte i to, co v katastru na první pohled nevidíte. V praxi se stalo, že prodávající zapomněl na podepsanou smlouvu o smlouvě budoucí na zřízení věcného břemene, a řešilo se to až po podpisu rezervační smlouvy.
• Územní plán a možnosti rozvoje – zjistěte, v jaké funkci je nemovitost vedená a co územní plán dovoluje dostavět. U pozemků a areálů s plochou k rozvoji je to pro kupujícího často to nejzajímavější, kolik a čeho tam ještě může postavit.
• Dotace a jejich udržitelnost – pokud na objekt nebo technologie čerpal někdo dotaci, ověřte, jestli už doběhla doba udržitelnosti. Prodej v ochranné době může znamenat povinnost část dotace vrátit.
• Přístup a inženýrské sítě – hlavně u pozemků. Bez legalizovaného přístupu nedostanete stavební povolení a kapacita sítí rozhoduje o tom, co se dá na pozemku reálně postavit.

Prověření není formalita. Je to podklad, ze kterého pak nastavujete cenu i celou zprostředkovatelskou smlouvu. Petra Feřteková z RE/MAX Commercial to na příkladu dvou prodaných výrobních areálů shrnuje takto: „Podpisu zprostředkovatelské smlouvy předcházelo poměrně detailní prověření ze všech možných úhlů… nabývací tituly za posledních pět let a všechno s tím spojené… Takže to je opravdu velice důležité mít ošetřené ze všech stran a prověřit veškerá kolaudační rozhodnutí.“ 

Prověřte si kupujícího a jeho financování

Prověřte si zájemce ještě před prohlídkou. U prodeje bytu se řeší hlavně to, jestli kupujícímu schválí banka hypotéku. Jenže u obchodu za desítky až stovky milionů potřebujete vědět, s kým jednáte, jak zaplatí a jestli má vůbec pravomoc obchod uzavřít. Oč přesně jde?

• Kdo je zájemce – u firmy si ověřte základní údaje v obchodním rejstříku a u podnikatele v živnostenském rejstříku. Zajímá vás, jestli firma reálně funguje, jaké má hospodářské výsledky a kdo za ni smí jednat. Užitečná je i sbírka listin, kam firmy zakládají účetní závěrky a další dokumenty.
• Jak zaplatí – zjistěte, jestli má zájemce schválený rozpočet na nákup a jestli platí z vlastních zdrojů, nebo z úvěru. Podnikatelské úvěry se posuzují jinak než hypotéky, procházejí vícestupňovým schvalováním a trvají déle. V praxi se stává, že se zájemce o koupi zajímá, ale financování nakonec nedá dohromady.
• Kdo rozhoduje – tohle u prodeje bytu neřešíte vůbec. Člověk, se kterým jednáte, nemusí být totiž ten, kdo obchod schvaluje. U firem s vlastníkem v zahraničí může finální souhlas přijít z centrály na jiném kontinentu a u akciové společnosti bývá potřeba souhlas valné hromady. Ptejte se proto rovnou, jak vypadá schvalovací proces a kdo ho má na starosti.

Prověření kupujícího není nedůvěra, ale běžná součást obchodu mezi podnikateli. Druhá strana to očekává a profesionální přístup ocení.

Jak určit ceny komerčních nemovitostí

Cenu komerční nemovitosti nezjistíte srovnáním s jinými nemovitostmi. Určíte ji výpočtem z výnosů a nákladů. Je to proto, že u výrobního areálu, hotelu nebo pozemku pro development často není s čím srovnávat. Podobné nemovitosti se prodávají zřídka, každá je jiná a veřejně dostupných dat je málo.

Rozdíl mezi odhadem ceny nemovitosti od oka a spočítanou cenou bývá u komerčních nemovitostí výrazný, klidně desítky procent. A platí to oběma směry. Když nasadíte cenu příliš vysoko, nemovitost se roky neprodá. Když příliš nízko, přijdete o peníze. 

Proto se třeba v případě prodeje skrze realitní kancelář ocenění dělá ještě předtím, než se podepíše zprostředkovatelská smlouva. U pozemků a areálů s prostorem k rozvoji se k němu přidává i studie využitelnosti, tedy rozbor toho, co se na místě dá reálně postavit a co k tomu chybí. Ani jedno není součástí provize, platí se zvlášť, a výstup pak určuje, za kolik se do prodeje vůbec půjde. 

Podle Miroslava Heraina, spoluzakladatele RE/MAX Commercial, se ta příprava vrací: v jednom z realizovaných případů se díky ní podařilo prodat pozemek za cenu o 13,5 % vyšší, než se čekalo. „Když skutečně takovýhle dokument (odhad či studie, pozn. aut.) vznikne a na základě něj pak uzavřete v těch parametrech smlouvu a spustíte to obchodování, tak si zvyšujete šanci. Jedna, že se zobchoduje, a druhá, že se může zobchodovat ještě za lepších podmínek.“ 

Jaké metody fungují pro určení ceny komerční nemovitosti:

• Výnosová metoda – zde cenu určujete dle toho, kolik nemovitost vydělá, typicky na nájemném, a za jak dlouho se investice vrátí.
• Nákladová metoda – cenu určujete dle toho, kolik by stálo postavit ji znovu, poníženo o opotřebení.
• Reziduální metoda nebo developerský rozpočet – u pozemků cenu zjišťujete dle toho, co se na nich dá postavit a co z toho vyjde.

U provozů, jako jsou restaurace nebo hotely, se navíc pracuje s obratovým nájemným, tedy nájmem odvozeným z tržeb. Více jsme o odhadu psali ve článku Jak na správný odhad ceny nemovitosti.

Jak se řeší DPH u prodeje komerčních nemovitostí

Řada starších objektů je od DPH osvobozená, protože od kolaudace uplynulo víc než 23 měsíců. Pokud osvobození neplatí a obě strany jsou v době obchodu plátci DPH, často se využívá režim přenesené daňové povinnosti. Znamená to, že prodávající fakturuje bez DPH a daň si přizná a odvede sám kupující ve svém přiznání. Kupující tedy neplatí 21 % navíc k ceně a nemusí čekat, až mu je stát vrátí.

Pokud režim uplatnit nelze, DPH se ke kupní ceně připočítá. Je proto zásadní dopředu vědět, jaký režim budete využívat, tedy zda je dohodnutá cena s daní, nebo bez ní. 

Daně u prodeje nemovitosti se přitom neomezují jen na DPH, širší přehled najdete v našem průvodci daněmi při prodeji nemovitosti. 

Jaké jsou režimy prodeje komerční nemovitosti

Máte dvě možnosti: prodat nemovitost, nebo podíl ve firmě, která ji vlastní. Jaký je mezi tím rozdíl? 

• Prodej nemovitosti – klasický převod, kdy kupující získá samotný objekt.
• Prodej podílu ve firmě – kupující získá společnost, která nemovitost vlastní. Tato varianta se volí hlavně z daňových důvodů nebo tehdy, když je na nemovitost navázaná dotace, u které běží doba udržitelnosti. Prodej podílu je ale složitější a vyžaduje důkladnou právní i účetní prověrku firmy.

 

Chcete prodat komerční nemovitost bez starostí a za maximum?
Prodat komerční nemovitost

Jak vypadá proces prodeje komerční nemovitosti krok za krokem

Prodej komerční nemovitosti obvykle nezačíná inzerátem. Většina obchodů startuje potichu, mimo veřejnou nabídku, a teprve když neveřejné oslovení nestačí, jde nemovitost na realitní servery.

1. Příprava a prověření – zhotovení všeho, od podkladů přes ocenění až po marketingové materiály, trvá týdny až měsíce.
2. Neveřejná nabídka – u komerčních nemovitostí často není v zájmu majitele, aby se o prodeji vědělo. V opačném případě by to mohlo vyvolat nejistotu mezi zaměstnanci, zákazníky a dodavateli. Proto se nejdřív oslovují konkrétní firmy a investoři, u kterých dává nabídka smysl, a to bez zveřejnění identity nemovitosti. Zájemce se dozví detaily až po podpisu smlouvy o mlčenlivosti. Tahle fáze bývá časově náročná. Oslovení stovek relevantních kontaktů a jejich opakované kontaktování zabere klidně dva až tři měsíce. 
3. Veřejná nabídka – pokud neveřejná fáze nepřinese kupce, jde nemovitost do inzerce. Zpravidla se u ní ale nezveřejňuje cena, která se sděluje až vážným zájemcům.
4. Indikativní nabídka a zájmový dopis – vážní zájemci často předkládají písemnou nabídku, ve které uvedou nabízenou cenu, způsob financování a dobu platnosti nabídky, obvykle 30 dní. Prodávající si z nich vybírá a s vybraným zájemcem se podepisuje zájmový dopis, tzv. LOI. Je to dohoda o tom, jak bude obchod probíhat, a shrnuje předběžnou domluvu obou stran. 
5. Rezervační smlouva – funguje podobně jako rezervační smlouva u bytu nebo domu, jen s víc pojistkami. Kupující v této fázi detailně prověřuje nemovitost, technický stav, právní situaci i to, jak ji bude daňově a provozně využívat. V této fázi se může objevit i postupník – kupující si založí novou firmu určenou k nákupu nemovitosti a ta přebírá závazky z rezervační smlouvy. Objevit se může i ručitelské prohlášení – pojistka pro prodávajícího pro případ, že by nově založená firma neplnila.
6. Financování, kupní smlouva a předání – získání podnikatelského úvěru je nejčastější zdržení celého obchodu, běžně trvá dva až pět měsíců. Kvůli tomu se často prodlužuje rezervační smlouva dodatkem.
7. Předání komerčního objektu – předání komerčních areálů se připravuje i dva měsíce dopředu a předává se výrazně víc než klíče: kompletní projektová dokumentace, všechny kolaudace, revize, fotodokumentace technického stavu včetně popisu závad, stavy měřidel, čipy a docházkové systémy. Když je příprava poctivá, samotné předání je pak otázka pár hodin.

Jak dlouho trvá prodej komerčních nemovitostí 

Počítejte s rokem a půl. Reálné prodeje komerčních areálů trvají běžně 12 až 19 měsíců od podpisu zprostředkovatelské smlouvy po předání nemovitosti.

Petra Feřteková z RE/MAX Commercial popisuje dva prodeje výrobních areálů, které vedla. U prvního uplynulo od zakázky po předání 17 měsíců, u druhého 19. A to nešlo o problémové obchody, tak dlouho trvá standardní komerční transakce.

Kdy si vzít specialistu na prodej komerční nemovitosti

Prodej komerčních objektů je složitý, potřebujete se orientovat ve stavebním právu, daních, financování firem i v tom, jak funguje trh s podnikatelskými nemovitostmi. Proto je vhodné oslovit profesionála vždy. Zásadní je však oslovit takového, který má zkušenosti s komerčními objekty.

 

Chcete prodat komerční nemovitost bez problémů a výhodně?

Ozvat se specialistům

Jak poznat vhodnou realitní kancelář na komerční nemovitosti

Podívejte se, co už prodala. Komerční prodej je jiná disciplína než prodej bytů a většina realitních kanceláří nebo makléřů se pohybuje jen v rezidenčním segmentu.

Než někoho oslovíte, ověřte si:

• Portfolio – má v nabídce nebo v prodaných zakázkách komerční objekty? Ne jeden náhodný, ale opakovaně.
• Typ nemovitostí – prodávala kancelář už něco podobného, jako máte vy? Výrobní areál, sklad, kanceláře a hotel jsou čtyři různé světy.
• Reference od firem – hodnocení od podnikatelů a firem váží víc než recenze na prodej bytu.
• Zázemí – má za sebou tým nebo síť, na kterou se obrátí u daní, právního prověření a ocenění?

Při první schůzce pak poznáte zbytek. Dobrý komerční makléř se ptá na kolaudace, dotace, nájemní smlouvy a historii vlastnictví, ne jen na výměru. Nabídne ocenění a rozbor využitelnosti ještě před podpisem smlouvy. Řekne vám reálný termín, tedy měsíce, ne týdny. A je jasné, koho zastupuje, protože provizi bere jen od jedné strany obchodu. 

Proč prodávat komerční nemovitosti s RE/MAX Delux z Brna

Protože v realitní kanceláři RE/MAX Delux komerční nemovitosti prodáváme běžně, ne výjimečně. Za sebou máme kolem 240 realizovaných komerčních zakázek, od menších obchodních prostor po kancelářské budovy o tisících metrech čtverečních. Zároveň jsme součástí sítě RE/MAX, která má na komerční nemovitosti vlastní specializovanou divizi. U větších obchodů tak máte k dispozici lokálního makléře, který zná trh v Brně a na jižní Moravě, i specialisty na komerční transakce.

Mimo to jsme šestkrát získali ocenění Realitní kancelář roku Moravy, máme přes 2 400 recenzí s průměrným hodnocením 4,9 na Firmy.cz a Googlu a více jak 130 videorecenzí. Se službami RE/MAX Delux navíc prodáte až o 17 % výhodněji.

Chcete vědět více o prodeji komerčních nemovitostí nebo do toho jít rovnou s námi? Ozvěte se.