RE/MAX Delux
+420 602 703 897 Máte dotaz? Kontaktujte nás na +420 602 703 897

8 nejčastějších chyb při odhadu ceny nemovitosti

Správný odhad tržní ceny nemovitosti je klíčový bod každého prodeje nemovitosti. S příliš nízkým odhadem proděláte a s příliš vysokým neprodáte. Odhad tržní ceny nemovitosti však není jednoduchý a lidé v něm dělají mnoho chyb. Zde je 8 těch nejčastějších.

O jakých chybách se v článku dočtete:

Nejčastější chyby při odhadu ceny nemovitosti

Odhad ceny nemovitosti je klíčový bod prodeje nemovitosti

Vhodně zvolená tržní cena nemovitosti zajistí, že neproděláte a seženete kvalitní zájemce. Její určení ale není jednoduché a často se i dva podobné byty v téže ulici mohou lišit v ceně i o milióny. Její určení totiž závisí na mnoha parametrech. Více jsme se o tom již rozepsali ve článku Jak na správný odhad nemovitosti. Dnes se ale zaměříme na to, kde nejčastěji prodejci dělají chyby.

1. Odhadceny nemovitosti pouze podle inzerátů

Nejčastější chybou je odhadovat cenu nemovitosti pouze podle inzertních cen nemovitostí ze stejné lokace. Na realitních portálech totiž zpravidla nezjistíte, zda tam daná nemovitost není již třeba půl roku, nebo za jakou cenu ji vlastník nakonec prodá.

Mnoho prodávajících pak může dát třeba i nižší cenu, aby nalákali zájemce, a následně vyhlásí aukci, kde nemovitost získá zájemce s nejvyšší nabídkou. S odhadem dle inzertních portálů tak lehce můžete prodělat nebo neprodat.

2. Odhad ceny pouze podle výměry nemovitosti

Další chybou je i odhad ceny nemovitosti pouze podle výměry bytu. Ostatně se to nabízí. Snadno totiž zjistíte, jaká je průměrná cena za m2 v Praze, Brně nebo dalších městech. I to je však chyba. Pro určení vhodné ceny jsou důležité specifické parametry bytu, ke kterým patří přesná lokalita nemovitosti, okolní občanská vybavenost, její dispozice, technický stav nebo třeba stavební materiál a dostupnost.

3. Odhad ceny pouze s použitím nákladové metody

Častou chybou je také určovat prodejní cenu nemovitosti dle toho, kolik jste do ní investovali. Pokud tak například koupíte byt za pět miliónů a investujete do něj milión, chcete ho prodat za šest miliónů. To ale nefunguje vždy. Pokud totiž ceny nemovitostí rostou, jako tomu bylo do začátku roku 2022, cena nemovitosti bude často i výrazně převyšovat investici.

Pokud však praská realitní bublina, jak se tomu děje zejména v některých lokalitách dnes, tržní cena nemovitosti bude naopak nižší než investice. Tehdy jste peníze investovali špatně.

4. Odhad ceny nemovitosti pouze s použitím cenových map

Další problém je, když k odhadu ceny nemovitosti použijete jen cenové mapy. Tyto mapy totiž ukazují pouze cenový průměr v dané lokalitě. Nezohledňují tedy hlubší odlišnosti jednotlivých bytů, kvůli kterým se i podobné byty ve stejné lokaci mohou cenově lišit i o milióny.

V tom smyslu by tedy měly být cenové mapy, stejně jako třeba nákladová metoda nebo odhad z inzerce, pouze odrazovým můstkem k určení ceny nemovitosti.

Chyby při výběru odhadce ceny nemovitosti

5. Zvolení špatného odhadce ceny nemovitosti

Často také můžete chybovat ve volbě odhadce ceny nemovitosti. Existuje totiž soudní znalec, bankovní znalec, certifikovaný odhadce a soukromý odhadce. Vždy je pak třeba vědět, kdy každého z nich použít, protože mimo prodej nemovitosti potřebujete také odhad ceny nemovitosti pro soudní spory, exekuce nebo sjednání hypotéky.

Druhy odhadců ceny nemovitosti a jejich využití:

  • Soudní znalec – tohoto znalce je vhodné využít spíše při soudních sporech, exekucích nebo při majetkovém vypořádání. Jako jediný z odhadců dokáže vystavit znalecký posudek, je ale také nejdražší.
  • Bankovní znalec – tohoto znalce byste měli využít tehdy, když jednáte o hypotéce. Výhodou je, že jsou jeho služby často zdarma, protože je platí banka. Zároveň pak nedoporučujeme tento odhad později využít při prodeji. Odhady za účelem hypotéčního úvěru jsou totiž často až o 20 % nižší, než je reálná cena nemovitosti. Banky se tím jistí, že v případě vašeho neplacení opravdu splatí všechny vaše závazky prodejem dané nemovitosti.
  • Certifikovaný znalec – tento znalec je již k odhadu ceny prodávané nemovitosti vhodnější. Jeho problém ale je, že zpravidla nemá přímý kontakt se zákazníky. Není proto schopný odhadnout současné trendy nebo spatřovat potenciál nemovitostí. Data o cenách totiž čerpá zpravidla z několik měsíců starých cenových map.

    V případě, kdy ceny rychle rostou nebo klesají, jak se to děje například v posledních letech, se snadno zmýlí. Jeho posudek podložený podrobnou kalkulací se však může hodit jako výchozí poklad k jednáni o prodejní ceně s kupujícím.
  • Soukromý znalec – je nejvhodnější pro odhad ceny prodávané nemovitosti nebo pro kontrolu ceny nemovitosti, kterou kupujete. Orientuje se na trhu, v trendech, a dokáže tedy určit nejvhodnější prodejní cenu nemovitosti i její potenciál. Navíc jsou jeho služby často zdarma.

6. Využití nekvalifikovaného makléře z jiné lokality

Zkušený makléř dokáže ve své oblasti působení ocenit nemovitost relativně správně. Ví, jak se tam poptávka a nabídka pohybuje a zná potřeby a preference kupujících. Problém ale začíná v momentě, kdy chcete nacenit nemovitost od makléře, který je bez zkušeností, nepohybuje se v dané oblasti nebo neprodává daný typ nemovitosti. Tehdy se snadno může dopustit chyby a vy proděláte nebo neprodáte.

Doporučujme tedy spíš preferovat makléře z dané oblasti, kteří mají prokazatelné zkušenosti a mají ve svých referencí také prodej typově podobných nemovitostí.

7. Odhad od podvodného makléře

Problém může přijít i s podvodnou taktikou některých makléřů. Občas se stane, že vám makléř slíbí prodej nemovitosti za nečekaně vysokou částku. Můžete to ale dělat jen proto, abyste mu svěřili prodej. Jakmile se tak stane, po nějaké době vás dotláčí ke slevě. Najednou jste tam, kde jste nechtěli být.

Nejlepší je proto vždy poprosit o nacenění nemovitosti několik makléřů a požádat je i o vysvětlení toho, jak k ceně dospěli (data z cenových map apod.). Mnoho makléřů navíc dělá odhad ceny nemovitosti zdarma nebo nabízí online odhad ceny nemovitosti. V ideálním případě tedy nic neutratíte, ale budete mít cenu, od které se můžete odpíchnout.

8. Nezapočítání do odhadu ceny nemovitosti její potenciál

Dobrá prezentace nemovitosti, ke které patří home staging, profesionální online prezentace i jednání se zájemci, může navýšit cenu nemovitosti často až o 15 %. Právě i to je potenciál nemovitosti, který můžete velmi lehce odhadu prodejní ceny zanedbat.

Profesionál si je ale potenciálu každé nemovitosti dobře vědom a ví, jak ho naplnit. Například my v RE/MAX Delux dokážeme díky mnohaletým zkušenostem zpravidla navýšit cenu nemovitosti dokonce až o 17 %

Online odhad ceny nemovitosti

Dobré je začít alespoň online odhadem nemovitosti zdarma

Jak tedy můžete vidět, chyb v odhadech ceny nemovitosti není málo. Proto by zejména ti měně zkušení mezi vámi měli vyhledat nějakou pomoc. Nebudete toho rozhodně litovat.

Nejjednodušší je samozřejmě začít s online odhadem ceny nemovitosti zdarma. Když tuto službu využijete, k ničemu se nezavážete a budete mít alespoň trochu přehled o ceně nemovitosti. Zbytek je na vás. Odhad ceny nemovitosti je však jeden z klíčových bodů prodeje nemovitosti. Proto doporučujeme ho nepodceňovat.

Máte nějaké otázky k odhadu ceny nemovitosti nebo chcete udělat online odhad ceny nemovitosti zdarmaOzvěte se nám.

Chci zaslat e-book zdarma do emailu!

Nenašli jste, co jste hledali?

Zkuste naše fulltext vyhledávání.
Hledat

Doporučené stránky

Povolení cookies

Používáme cookies a jiné technologie za účelem poskytování našich služeb, vylepšení vašeho uživatelského zážitku, analýzy používání našich stránek a při cílení reklamy.