Kdy jsou vhodné cenové mapy nemovitostí pro odhad ceny

Chcete znát tržní cenu své nemovitosti? Cenové mapy vám odpověď dají za pár minut a často i zdarma, jenže každá počítá s jinými daty a každá vám řekne jiné číslo. Zjistěte v našem článku, jaké jsou nejznámější nástroje na trhu, jaké mají výhody a nevýhody a kdy vám jejich odhad stačí. 

Text se opírá i o webinář RE/MAXu o cenové mapě CeMap se spoluzakladatelem této společnosti Ondřejem Honem a jeho kolegou. Jeho část si můžete pustit níže.

Co v článku najdete:

• K čemu jsou cenové mapy a další podobné nástroje
• Nabídková, transakční a prodejní cena: tři různá čísla
• Cenové mapy a další nástroje na odhad ceny
• Co je a dělá Valuo
• Co je a dělá CeMap
• Co je a dělá cenovamapa.org
• Co je a dělá cenovamapa.cz
• Co je a dělá cenová mapa ARK ČR a MoniT
• Co je a dělá cenová mapa v systému MAXIS
• Jsou cenové mapy přesné?
• Jak stará jsou data v cenových mapách
• K čemu se cenové mapy hodí
• Proč řešit odhad ceny nemovitosti s RE/MAX Delux z Brna
• Nejčastější dotazy k cenovým mapám

 

Nejdůležitější informace o cenových mapách v kostce:

• Co to je – je to označení pro dvě různé věci: mapu průměrné ceny v lokalitě a oceňovací nástroj, který počítá cenu konkrétní nemovitosti.
• Nabídkové ceny – většina veřejných map pracuje s inzercí, tedy s tím, co si prodávající přál, ne s tím, co nakonec dostal.
• Skutečné kupní ceny – eviduje je katastr od 1. ledna 2014 a údaj ke konkrétní nemovitosti u něj koupíte za 50 Kč.
• Stáří dat – nejnovější ceny zobrazené v mapách jsou vždy několik měsíců staré.
• Nejznámější nástroje – Valuo, CeMap, Cenovamapa.org, Cenovamapa.cz, ARK ČR a MAXIS.
• Přesnost map – jimi zjištěná cena je vždy pouze orientační.

K čemu jsou cenové mapy a další podobné nástroje

Pomáhají vám s určením ceny nemovitosti. Znát přesný odhad ceny nemovitosti je totiž zásadní při ověření ceny kupované nemovitosti, při prodeji nemovitosti, při dědění nemovitosti nebo třeba při soudu, který se nemovitosti týká. Podrobněji jsme odhad rozebrali v článcích Jak na správný odhad ceny nemovitosti a 8 nejčastějších chyb odhadu ceny domu nebo bytu.

Nabídková, transakční a prodejní cena: tři různá čísla

Nabídková cena je přání, prodejní cena je výsledek a transakční cena je to, co o obchodu ví katastr. Zaměnit je znamená splést se o statisíce.

Oč přesně jde?

• Nabídková cena – částka z inzerátu. Neříká nic o tom, jestli se za ni nemovitost prodala, ani jestli se prodala vůbec.
• Prodejní cena – částka, na které se prodávající a kupující nakonec domluvili.
• Transakční cena – údaj zapsaný v katastru nemovitostí. Bývá totožný s prodejní cenou, ale ne vždy. 

Právě ta třetí je zrádná. Katastr eviduje cenu za nemovitost nebo za skupinu nemovitostí, tedy za všechno, co se převádělo jednou kupní smlouvou. U rodinného domu je to typicky dům, zastavěná plocha i zahrada dohromady, takže z jednoho čísla cenu samotného domu nevyčtete. A pokud se převáděl jen spoluvlastnický podíl, vztahuje se zapsaná částka pouze k němu.

Čeho přesně se cena týká, zjistíte jedině nahlédnutím do kupní smlouvy ve sbírce listin katastru, nikoliv z cenové mapy. Proto se do výpočtů občas dostane obchod, který s běžným prodejem nemá nic společného.

Který údaj tedy sledovat? Nabídkové ceny ukazují, co se na trhu děje právě teď. Transakční ceny ukazují, na čem obchody skutečně skončily, a s nahlédnutím do katastru zjistíte i to, za co přesně se platilo. Dobrý odhad vzniká z obou.

Cenové mapy a další nástroje na odhad ceny

Nástrojů je celá řada a zde si jich zmíníme šest. Liší se hlavně tím, jestli počítají cenu z inzerce, nebo ze skutečných kupních cen v katastru. Od toho se odvíjí všechno ostatní.

Nástroj	Zdroj dat	Dostupnost	Pro koho
Valuo	Inzerce spárovaná se skutečnými prodeji z katastru	Kombinace zdarma a placené	Veřejnost i profesionálové
CeMap	Nabídkové i transakční ceny vedle sebe	Placené	Realitní profesionálové
Cenovamapa.org	Skutečné kupní ceny z katastru	Kombinace zdarma a placené	Veřejnost i profesionálové
Cenovamapa.cz	Kupní ceny z listin katastru	Kombinace zdarma a placené	Veřejnost
ARK ČR s MoniT	Statistický model realitního trhu	Kombinace zdarma a placené	Veřejnost i profesionálové
MAXIS	Realizované obchody sítě RE/MAX	Nedostupné veřejnosti	Makléři RE/MAX

 

U většiny nástrojů se zdarma dostanete k orientační průměrné ceně v lokalitě. Za konkrétní adresu, detail transakce nebo report si připlatíte. 

Co je a dělá Valuo

Valuo je velmi známý nástroj otevřený i běžným lidem. U desítek tisíc starších inzerátů Valuo dohledalo, za kolik se nemovitost nakonec skutečně prodala. Vidíte tak fotky, popis i konečnou cenu pohromadě. Veřejná Valuo MAPA vám ukáže zdarma průměrnou cenu v lokalitě, placená verze Valuo PROFI pak počítá odhad konkrétní nemovitosti a míří na makléře, odhadce a banky.

Co je a dělá CeMap

CeMap je software pro realitní profesionály, nikoliv pro veřejnost. Počítá dvě ceny vedle sebe, jednu z nabídek a jednu z transakcí zapsaných v katastru. Nabídkové ceny ukazují horní hranici, transakční tu spodní. Výsledná cena bývá někde mezi. 

Zároveň umí starší prodeje přepočítat na dnešní ceny. Makléř tak má co srovnávat i tam, kde se ročně prodá jen pár nemovitostí. Ondřej Hon, spoluzakladatel společnosti CeMap, to shrnul těmito slovy:

„Rozsah dat je velmi důležitý, obzvlášť u domů, protože u domů se dost často naráží na nedostatek transakcí nebo prodejů v nějaké konkrétní lokalitě. My jsme ty metodiky vyvinuli tak, že můžete jít jakkoliv daleko do historie… Pokud se nemovitost prodala v roce 2022 za 5 milionů a vy chcete oceňovat k únoru 2025, tak tu její prodejní cenu domodelujeme podle trendu k dnešnímu datu."

Pro vás z toho plyne jedna věc: číslo v podkladu nemusí být cenou, za kterou se soused prodal. Může jít o starší prodej přepočítaný na dnešní trh.

Co je a dělá cenovamapa.org

Cenovamapa.org je cenová mapa prodejních cen a jako první v Čechách začala pracovat se skutečnými kupními cenami z katastru, které se snaží očistit tak, aby odpovídaly reálným prodejům. Vstup do aplikace je po bezplatné registraci, mapy si projdete zdarma. 

Co je a dělá cenovamapa.cz

Cenovamapa.cz je opět cenová mapa, která pracuje se skutečnými kupními cenami z katastru. Zdarma vám ukáže průměrnou cenu daného katastrálního území, tedy zhruba jedné čtvrti nebo menší obce. Cena konkrétní adresy je placená. Pozor na aktuálnost, autorská doložka na webu končí rokem 2023 a poslední aktualita je z roku 2022.

Co je a dělá cenová mapa ARK ČR a MoniT 

Cenová mapa ARK ČR (Asociace realitních kanceláří ČR) je veřejná cenová mapa, kde po kliknutí do mapy uvidíte průměrnou cenu ve zvoleném okrese. MoniT je pak matematický model realitního trhu, na kterém stojí tato cenová mapa. Ten ceny v okolí neprůměruje, ale počítá je ze zhruba dvou desítek parametrů, což mu umožňuje odhadnout cenu i v malých obcích, kde se skoro neobchoduje. Ukázka průměrné ceny je zdarma, odhad dle přesné adresy je zpoplatněn.

Co je a dělá cenová mapa v systému MAXIS

MAXIS je interní systém sítě RE/MAX a modul cenových map v něm pracuje s realizovanými obchody makléřů sítě. Veřejně dostupný není. Makléř však díky němu vidí, za kolik se nemovitost skutečně prodala, za kolik se původně nabízela, jak dlouho se prodávala a o kolik se během inzerce zlevňovalo, což jsou velmi zajímavé údaje pro přesný odhad cen.

 

Chcete znát cenu své nemovitosti hned a bez placení?

Chci AI odhad ceny nemovitosti zdarma

Jsou cenové mapy přesné?

Ne. Jsou jen orientační. Řeknou vám rozmezí, ve kterém se ceny v okolí pohybují, ne cenu vaší nemovitosti. Nejméně přesné jsou pak v případě domů v menších obcích, kde se prodá jen pár nemovitostí ročně. 

Co snižuje přesnost cenových map:

• Typ nemovitosti – u bytů vychází odhad nejlíp, protože jich je hodně a dají se porovnat. Domy jsou každý jiný a dat je málo. Dvojnásob to platí pro atypické nemovitosti (historické, luxusní, příliš velké nebo příliš malé).
• Nezohledněné rysy nemovitosti – mapa nereflektuje stav nemovitosti, patro, občanskou vybavenost nebo třeba právní vady. Vše hází na jednu hromadu, ačkoliv to zásadně ovlivňuje cenu nemovitosti. 
• Málo obchodů v lokalitě – ve městě se prodají desítky bytů měsíčně, na vesnici pár nemovitostí ročně. Čím míň transakcí, tím menší přesnost.
• Větší okruh – rozšíříte-li hledání z 500 metrů na kilometr, dostanete víc dat, ale zamícháte do nich jinou lokalitu.
• Duplicitní inzeráty – jedna nemovitost nabízená přes tři kanceláře vypadá v datech jako tři nemovitosti a zkresluje obraz nabídky.

Co s tím dělají tvůrci nástrojů? Často přepočítávají starší prodeje na dnešní ceny podle vývoje trhu. Je to rozumné řešení, ale stojí a padá s tím, jak přesně se ten vývoj podaří odhadnout. Ceny nemovitostí přitom nerostou ani neklesají všude stejně, jak ukazuje článek o vývoji cen nemovitostí. Cenová mapa je proto dobrý začátek, ne konec. Více jsme o určování cen psali ve článku Jak určit správnou cenu nemovitosti.

Jak stará jsou data v cenových mapách

Několik měsíců. To je i další důvod, proč jsou ceny v cenových mapách pouze orientační a popisují trh, jaký byl, nikoliv jaký je. Cena se totiž dohodne na začátku obchodu, obvykle už při rezervační smlouvě, ale do katastru se dostane až na jeho konci. Předchází tomu tedy často vyřízení hypotéky kupujícím, podpis kupní smlouvy a řízení o vkladu do katastru nemovitostí. Proto se vyplatí sledovat, jak se ceny nemovitostí vyvíjejí.

Ondřej Hon na tom ukazuje důvod, proč se ty ceny přepočítávají v mapách na současné ceny:

„Stvrzení kupní ceny při té transakci je podpisem rezervační smlouvy a mezitím, než se podepíše kupní smlouva a ta data se objeví na katastru nemovitostí, uplyne několik měsíců. Takže se snažíme tu hodnotu těch dat za těch několik měsíců domodelovat do dnešního dne."

K čemu se cenové mapy hodí

Hodí se hlavně k tomu, abyste rychle, nezávisle a často zdarma zjistili orientační cenu nemovitosti. Vycházejí ale hlavně z lokality, typu nemovitosti a výměry, ne z dalších detailů, takže na přesnou cenu je nepoužijete. Podrobně jsme to rozebrali v článku 5 chyb, které vás při odhadu ceny nemovitosti stojí peníze.

Cenové mapy se hodí k:

• Nastavení ceny – uvidíte, v jakém rozmezí se podobné nemovitosti v okolí prodávají, a od toho se odrazíte.
• Vyjednávání – když kupující tlačí na slevu, čísla z trhu unesou víc než váš pocit.
• Kontrole cizího odhadu – s vlastním přehledem poznáte, jestli má výsledek od makléře, banky nebo znalce hlavu a patu.
• Přehledu o konkurenci – v případě použití CeMap zjistíte, kolik podobných nemovitostí je zrovna v nabídce a jak dlouho se prodávají.

Nestačí ale ve chvíli, kdy podle ceny jednáte. Při samotném prodeji kvůli špatné ceně buď proděláte, nebo neprodáte, a na dědické řízení, soudní spory či žádost o hypotéku odhad z mapy nestačí vůbec.

 

Chcete přesný odhad pro prodej, dědické řizení i soudní spory?

Chci odhad ceny nemovitosti

Proč řešit odhad ceny nemovitosti s RE/MAX Delux z Brna

Protože od nás získáte přesný odhad ceny nemovitosti pro prodej i odhad pro dědické řízení i soudní spory. Dokážeme totiž určit, jak ovlivní cenu nemovitosti i to, co v cenových mapách není.

V RE/MAX Delux vycházíme z údajů z AI i interních cenových map MAXIS, kde je vidět i to, za kolik se nemovitost původně nabízela a jak dlouho se prodávala. K tomu vám navíc řekneme, co udělá s cenou například stav bytu, patro, orientace a co zrovna chtějí kupující v konkrétní lokalitě. 

Proč RE/MAX Delux?

• Šestkrát Realitní kancelář roku Moravy
• Přes 2 400 recenzí s průměrem 4,9 na Firmy.cz a Googlu
• Přes 130 videorecenzí od klientů
• Základní odhad ceny nemovitosti je online, zdarma a bez závazku

S prodejními službami RE/MAX Delux navíc můžete získat při prodeji až o 17 % víc.

Chcete vědět více o cenových mapách a odhadu ceny, nebo do toho jít rovnou s námi? Ozvěte se.