Evropské realitní přehledy – 1. pololetí 2025

Obsah

1. Puls trhu – evropský realitní trh v polovině roku

2. Je bydlení v Evropě stále dostupné?

3. Dokážou nájemníci držet krok?

4. Dynamika měst, která ovlivňuje evropské trhy s bydlením

5. Nedostatek nabídky napříč Evropou

6. Pomoc pro kupující prvního bydlení - ale překážky přetrvávají

7. Evropa proměňuje politiku v činy v oblasti dostupnosti bydlení

8. Výhled do budoucna

9. Kontaktujte nás

1. Puls trhu – evropský realitní trh v polovině roku

Evropský trh s bydlením vstoupil do roku 2025 s výrazným růstem cen nemovitostí. V prvním čtvrtletí vzrostly průměrné ceny meziročně o 5,4 % v eurozóně a o 5,7 % v celé EU, přičemž nájemné se zvýšilo o 3,2 %. Tento trend podporuje snižování úrokových sazeb – Evropská centrální banka snížila sazby přibližně o dva procentní body a další centrální banky, včetně České národní banky, následovaly. Inflace v eurozóně klesla na 2,0 %, což vytváří příznivější finanční podmínky. Dostupnost bydlení však zůstává výzvou kvůli stagnaci ve stavebnictví, kdy nabídka nového bydlení zaostává za poptávkou.

Tato pololetní zpráva přináší aktuální poznatky o cenách, dostupnosti a trendech napříč evropskými trhy. Díky informacím od regionálních vlastníků a ředitelů RE/MAX z celé Evropy dokument zachycuje vývoj, který dnes utváří realitní sektor. V prostředí, kde jsou informace klíčové, je zpráva navržena tak, aby pomohla činit informovaná rozhodnutí a udržet náskok na trhu, který neustále vyvažuje odolnost se změnami.

 

2. Je bydlení v Evropě stále dostupné?

Vývoj prodejních cen v Evropě v 1. a 2. čtvrtletí 2025

Nemovitosti v Portugalsku zaznamenaly v prvním čtvrtletí nejvyšší nárůst cen v rámci EU v důsledku omezené nabídky a silné poptávky ze strany zahraničních kupujících – byty vykázaly čtvrtletní nárůst o 5 % a 6 % na m², zatímco domy dosáhly dvou po sobě jdoucích zvýšení o 5 %. Většina evropských trhů zaznamenala na začátku roku stabilní vývoj; v České republice se ceny zvýšily o 4 % a 5 %, což odráží rostoucí důvěru na trhu, ačkoli vyšší úrokové sazby a inflace udržovaly náklady na úvěry na vysoké úrovni – stejně jako v Turecku, kde přetrvávající inflace vedla kupující a investory k menším bytům.

Kolik stojí koupě nemovitosti v Evropě?

Přetrvávající dopady pandemie, konflikty na Ukrajině a Blízkém východě a globální obchodní napětí vedly k prudkému růstu životních nákladů. V kombinaci se stagnujícím růstem mezd a omezenou nabídkou bydlení se vlastnictví nemovitosti stává obtížněji dosažitelným. Úroveň dostupnosti se mezi zeměmi výrazně liší – v Turecku odpovídala průměrná cena nemovitosti v první polovině roku 2025 přibližně 23-násobku průměrné mzdy, zatímco v Německu, Itálii a Španělsku ceny odpovídají šesti až sedminásobku ročního platu. Vysoké ceny v Turecku vedou mladé dospělé k tomu, že zůstávají žít se svými rodinami a upřednostňují nájemní bydlení.

Zatímco český trh dokázal tyto tlaky absorbovat, v Turecku došlo k prudkému poklesu hodnot nemovitostí. Ceny mezi prvním a druhým čtvrtletím klesly o 10 % za m² – ceny bytů se snížily z 794 € na 729 € a ceny domů z 1 341 € na 1 211 € za m². Tento pokles lze částečně přičíst proměnlivé politické situaci a zvýšení jednodenní úvěrové sazby na 49 %, což narušilo finanční trhy a dopadlo i na realitní sektor.

Nedostatek nemovitostí nadále zvyšuje ceny

Dostupnost nemovitostí ovlivňuje jejich cenovou dosažitelnost – na trzích, kde je nabídka nemovitostí nízká ve srovnání s velikostí populace, mohou ceny výrazně růst v reakci na poptávku. Česká republika, Portugalsko a Rakousko vykazují relativně nízký počet inzerovaných nemovitostí – přesto však zůstávají velmi aktivními trhy vzhledem ke své velikosti populace. Itálie prokázala ještě vyšší aktivitu trhu, když při své menší populaci přibližně 60 milionů obyvatel zaznamenala téměř 900 000 inzerátů.

Zrychlující se tempo prodejů při vysoké poptávce

Dynamika se v první polovině roku napříč Evropou zvýšila – v mnoha zemích se ve druhém čtvrtletí prodávalo rychleji než v prvním, přičemž nejvýraznější posun nastal v Itálii a Portugalsku. Opatrnost pozorovaná na začátku roku odrážela zdrženlivost kupujících, kteří vyčkávali na potvrzení, že snižování úrokových sazeb zahájené v druhé polovině roku 2024 bude pokračovat i v roce 2025. Německo zaznamenalo zlepšení rychlosti prodejů, zejména u bytů, po pomalém začátku roku způsobeném slabší situací na trhu práce. Naopak v České republice a Turecku byly rozdíly mezi čtvrtletími menší. V zemích s rostoucím počtem nabídek, například v Rakousku, kde od druhé poloviny roku 2024 přibylo téměř 1 000 nabídek, strávily nemovitosti v první polovině roku 2025 v průměru o týden déle na trhu než ve druhé polovině roku 2024.

Jak podmínky financování ovlivňují dostupnost bydlení?

Podmínky financování v Evropě zůstávají nejednotné – Bulharsko si udržuje nejnižší úrokové sazby v EU (2,07 %) podpořené stabilitou bulharského leva, zatímco klesající hypoteční sazby v České republice (pokles o 2 % v první polovině roku) a Španělsku společně s vládními zárukami pro mladé kupující v Portugalsku podporují poptávku. Naopak v Německu a Turecku omezují aktivitu kupujících zpřísnění úvěrových podmínek a zvýšené požadavky na vlastní kapitál, přičemž plánovaný přechod Bulharska na euro v roce 2026 může vést ke změně aktivity trhu.

3. Dokážou nájemníci držet krok?

V první polovině roku 2025 Evropa zaznamenala rozdílný vývoj na nájemním trhu. V České republice zůstaly průměrné ceny nájmů stabilní na úrovni 938 € za první pololetí, přičemž menší byty v hlavních městech vykázaly stálý růst o 3 % s průměrnou cenou 12,60 € za m², zatímco domy mimo hlavní zaměstnanecká centra měly výrazně nižší cenu 9,56 € za m². Španělsko naopak vykázalo jeden z nejvýraznějších růstů – ceny vzrostly o 5 % mezi prvním a druhým čtvrtletím a dosáhly průměru 1 576 € navzdory novému indexu nájemního referenčního rámce. Itálie zaznamenala růst o 4 % s průměrem 907 €, přičemž domy vykázaly vyšší růst (6 %) než byty (2 %), neboť nájemníci vytlačovaní z městských center hledají dostupnější bydlení v okrajových oblastech.

V Bulharsku jsou obyvatelé nájemním trhem zasaženi mnohem méně, protože 70 % majetku je soustředěno v nemovitostech. Rostoucí počet cizinců a zvýšený mezinárodní zájem vedou vlastníky k tomu, že přeměňují své nemovitosti v přímořských a horských turistických oblastech na nájemní či rekreační ubytování.

Vývoj cen nájmů v Evropě ve 2. čtvrtletí oproti 1. čtvrtletí 2025 podle m² (€)

Ačkoli se výše nájmů v evropských zemích liší, nejzřetelnějším ukazatelem jejich dostupnosti je poměr mezi nájmem a průměrnou mzdou. Nájemníci v Turecku vynakládají na bydlení v průměru 126 % svého příjmu, což jasně ukazuje, jak finanční zátěž ovlivňuje tamní trh. Portugalsko a Španělsko patří také mezi nejdražší trhy – domácnosti zde vydávají přibližně 60 %, resp. 58 % svých mezd, což mladé lidi vytlačuje z nájemního trhu. Zatímco v Portugalsku to vede k hledání možností koupě vlastního bydlení, Španělsko reaguje rozvojem segmentu „Build-to-Rent". Naproti tomu Německo se vyznačuje výrazně dostupnějším trhem, kde nájmy představují pouze 25 % průměrné mzdy a v kombinaci s 3% růstem nominálních mezd mají nájemníci lepší přístup k dostupnému bydlení než je evropský průměr.

Závod o nájem

Počet dnů, které nájemní nemovitosti strávily na trhu, se v první polovině roku mezi zeměmi výrazně lišil. Ve většině trhů došlo ve druhém čtvrtletí k mírnému poklesu nebo stabilizaci, což naznačuje zdravou poptávku. Itálie zaznamenala nejprudší pokles – u bytů ze 117 na 64 dnů a u domů z 246 na 145 dnů. Česká republika a Německo vykázaly nejkratší doby na trhu, kdy se nemovitosti obvykle pronajímaly za méně než dva měsíce, zatímco v Portugalsku byly domy v prvním čtvrtletí nabízeny v průměru více než 100 dní, ve druhém se doba zkrátila na 76 dní. Turecko vykazovalo trvale krátkou dobu na trhu v obou čtvrtletích, což poukazuje na přetrvávající silnou poptávku a omezenou nabídku.

 

4. Dynamika měst, která ovlivňuje evropské trhy s bydlením

Evropské realitní trhy vykazují rozdílné trendy – zatímco v některých městech dochází k ochlazení prodejů, jiná zaznamenávají výrazný nárůst, současně však napříč kontinentem sílí tlak na nájemní bydlení. V Německu zůstal Mnichov nejdražším městem s cenou bytů 8 650 € za m², téměř o 50 % vyšší než v Berlíně a Hamburku, přičemž všechny tři metropole zaznamenaly mírný pokles cen bytů, ale silný růst nájmů o 16-18 %. V Itálii se trend obrátil – ceny nemovitostí rostly (v Římě ceny domů o 28 %, v Miláně ceny bytů o 15 %), zatímco nájemné klesalo, což bylo podpořeno přílivem zahraničních kupujících přilákaných daňovými pobídkami. V Praze vzrostly nabídkové ceny bytů k prodeji o 17 % a nájemné o 13 %, poptávku výrazně podporuje příliv studentů a mladých profesionálů.

Lublaň patřila k nejvýraznějším trhům ve střední Evropě – ke konci roku 2024 vzrostla mediánová cena starších bytů meziročně o 12 % na 4 510 €/m², avšak na počátku roku 2025 došlo k umírnění růstu s mírným poklesem o 2 %, což odráží nižší počet transakcí a omezenou novou výstavbu. Mimo tyto trhy pociťují další evropská města dopady měnící se demografie a tlaku na nabídku – v turistických centrech jako Lisabon, Porto a Barcelona omezuje dostupnost bydlení růst krátkodobých pronájmů. V Bulharsku dosáhla Sofie nejvyšších průměrných cen domů (2 051 €/m²), asi o 33 % více než ve Varně, přičemž poptávku podporuje příliv zahraničních pracovníků a investorů. Vídeň, která se umístila na druhém místě celosvětového žebříčku kvality života, zůstává nejdražším rakouským trhem s cenami domů (6 036 €/m²) dvojnásobně převyšujícími celostátní průměr, přičemž tyto městské tlaky zesilují přetrvávající problémy ve stavebnictví omezující novou výstavbu napříč Evropou.

5. Nedostatek nabídky napříč Evropou

Stavební činnost v Evropě nadále zaostává za poptávkou, přičemž rozsah i příčiny tohoto nedostatku se v jednotlivých zemích liší. Ve Španělsku vzrostl počet nových bytových projektů v roce 2024 o 15 % na přibližně 112 000 jednotek, avšak první pololetí 2025 nenaznačuje dosažení tempa 150 000–180 000 jednotek ročně potřebného k uspokojení poptávky – klíčovou překážkou je zdlouhavý proces povolování staveb zdržující projekty až o 12 měsíců a zvyšující náklady o 5 %. Rakousko zaznamenalo v únoru 2025 pokles dokončených projektů o 6 % při růstu stavebních nákladů o 2 %, v Bulharsku rostoucí ceny materiálů tlačí na menší developery, zatímco Turecko čelilo mimořádně obtížnému období s poklesem počtu stavebních povolení o 21 % a kolaudací o 28 %. Portugalsko sice zaznamenalo v květnu meziroční nárůst povolení o 16 %, avšak dostupné bydlení zůstává vzácné kvůli rostoucím stavebním nákladům.

Vlády reagují různými přístupy na nedostatek dostupného bydlení. Španělsko zahájilo program modulárního bydlení v hodnotě 1,3 miliardy eur podpořený EU, Portugalsko reformovalo využití půdy a překlasifikovalo zemědělské pozemky pro dostupnou výstavbu, zatímco Slovinsko se zavázalo každoročně investovat 100 milionů eur do rozšíření veřejného nájemního bydlení. Německo, kde reálné investice klesly čtvrtým rokem po sobě o 3 %, schválilo v červnu legislativní balíček umožňující automatické schválení projektů bytové výstavby, pokud obce nevznesou námitky do dvou měsíců, což je součást širšího úsilí o snížení administrativní zátěže.

6. Pomoc pro kupující prvního bydlení – ale překážky přetrvávají

Cesta k vlastnímu bydlení pro kupující prvního bydlení v Evropě je ovlivněna kombinací podpůrných opatření a přetrvávajících překážek, jejichž dopad se napříč trhy výrazně liší. Itálie zavedla prostřednictvím rozpočtového zákona pro rok 2025 daňovou úlevu ve výši 19 % z hypotečních splátek až do maximální výše 4 000 € ročně na zaplacených úrocích, zatímco Španělsko nabízí program státní záruky na hypotéky ve výši 20 % (25 % u energeticky úsporných domů) v reakci na demografickou výzvu, kdy průměrný věk kupujícího první nemovitosti dosahuje 41 let. V Německu nadále funguje program KfW 124 nabízející státem dotované půjčky až do výše 100 000 € na pokrytí poplatků spojených s koupí nemovitosti a Portugalsko zavedlo státem podporovaný systém záruk na hypotéky ke snížení požadavků na akontaci pro mladé kupující.

V Rakousku čelili kupující prvního bydlení v první polovině 2025 přísným pravidlům podle nařízení KIM se maximálním poměrem výše úvěru k hodnotě nemovitosti na 90 % a limitem dluhové služby k příjmu na 40 %. Tento rámec sice vypršel 30. června 2025, avšak rakouský orgán pro dohled nad finančním trhem vyzval banky k zachování podobných standardů, čímž zmírnil očekávání okamžitých změn. Kupující prvního bydlení v Turecku čelí ještě náročnějším podmínkám – vysokým požadavkům na akontaci, přísnějším úvěrovým kritériím a omezenější dostupnosti kvalifikovaného a cenově dostupného bydlení, což výrazně snižuje počet reálných možností.

7. Evropa proměňuje politiku v činy v oblasti dostupnosti bydlení

V první polovině roku 2025 došlo v evropské bytové politice k posílení koordinovaných kroků na úrovni EU i jednotlivých států. Evropská komise zahájila 7. května 2025 práce na vůbec prvním Evropském plánu dostupného bydlení vyhlášením výzvy k předložení podkladů pro vytvoření rámce EU v oblasti nabídky, dostupnosti a investic. Zatímco se Evropská unie zaměřila na společný rámec, několik členských států přistoupilo k vlastním reformám – Česká republika v červnu přijala zákon o podpoře bydlení zavádějící místní kontaktní místa a státem garantované nájemní programy ke snížení rizik pro soukromé pronajímatele, Portugalsko představilo v květnu program „Construir Portugal" s cílem vybudovat přibližně 59 000 bytových jednotek do roku 2030 a reformovalo využití půdy pro urychlení výstavby, a Slovinsko vydalo v březnu omezení krátkodobých pronájmů na 60 dní ročně pro byty v bytových domech a 150 dní pro rodinné domy při současném schválení ročního programu ve výši 100 milionů eur na rozšíření veřejného nájemního bydlení.

Německo spustilo v červnu balíček „Bauturbo" na urychlení výstavby a prodloužilo platnost Mietpreisbremse do 31. prosince 2029, aby zabránilo prudkým růstům nájmů nad 10 % místního průměru. Itálie v rámci rozpočtového zákona na rok 2025 prodloužila státní záruční program na hypotéky do roku 2027 a přesměrovala pobídky směrem k rekonstrukcím a energetické účinnosti. Španělsko ukončilo 3. dubna 2025 program „zlatých víz" spojený s investicemi do nemovitostí a zavedlo nový referenční index nájemního bydlení omezující od ledna meziroční růst nájmů na 2,2 %. Bulharsko mezitím posiluje zaměření na ochranu spotřebitelů a energetickou účinnost v rámci příprav na přijetí eura k 1. lednu 2026, aby zvýšilo transparentnost a atraktivitu trhu pro evropské i mezinárodní investory.

8. Výhled do budoucna

Trh s bydlením se ve druhé polovině roku pohybuje na rozhraní výzev a nových příležitostí. Přetrvávající nedostatek nabídky a tlak na dostupnost bydlení doprovází klesající úrokové sazby, které postupně obnovují důvěru a přivádějí zpět odložené kupující. Regionálně se situace vyvíjí odlišně – Španělsko zažívá boom rekonstrukcí, Portugalsko rozšiřuje veřejné bydlení prostřednictvím programu Construir Portugal, Itálie se stabilizuje s důrazem na energeticky úsporné domy a Německo po letech útlumu startuje reformu Bauturbo na podporu nové výstavby.

Podobné oživení je patrné i jinde v Evropě. Rakousko očekává zvýšený počet transakcí po uvolnění úvěrových pravidel, v Česku poptávku po menších bytech posilují nižší sazby a nové programy podpory. Slovinsko reguluje krátkodobé pronájmy a podporuje veřejné bydlení, Bulharsko modernizuje bytový fond před vstupem do eurozóny a Turecko bojuje s nejistotou a pomalou obnovou po zemětřesení. Evropský trh tak zůstává odolný, avšak křehký – vlády jsou aktivnější, investoři selektivnější a kupující obezřetnější. I přesto roste důvěra a s ní i naděje na stabilnější a udržitelnější růst v nadcházejících letech.

 

9. Kontaktujte nás

RE/MAX Europe je jednou z největších realitních franšízových sítí na kontinentu – působí ve 40 zemích, sdružuje přes 32 000 profesionálů ve 2 400 kancelářích a navazuje na více než padesát let zkušeností globální značky RE/MAX. Společnost neustále inovuje a posouvá způsob, jakým se v Evropě prodávají a nakupují nemovitosti. Tato zpráva čerpá z analýz regionálních kanceláří a z dat renomovaného portálu Casafari, který přináší vyšší úroveň transparentnosti evropského trhu. Přestože byly informace zpracovány s maximální pečlivostí, RE/MAX Europe nemůže zaručit jejich úplnou přesnost.

REMAX Delux

RE/MAX Delux je oceňovanou realitní kanceláří z Brna založenou v roce 2017 RE/MAX Delux. Zakladatel Tomáš Šimek využil své dlouholeté zkušenosti realitního makléře a vedení vlastní kanceláře k tomu, aby od samého počátku kladl důraz na etiku, profesionalitu a kontinuální vzdělávání v RE/MAX Delux. Tým 51 realitních makléřů zastupuje více než 3 800 úspěšně zrealizovaných prodejů a více než 7 600 spokojených zákazníků RE/MAX Delux.