Jak koupit nemovitost ve Španělsku na Costa del Sol

Doporučujeme náš podcast na toto téma:

Ukázka jednoho z mnoha developerských projektů, které v této lokalitě nabízíme:

Investice do zahraničních nemovitostí se v posledních letech stává zajímavějším a častějším krokem. Kdo hledá vyšší výnos, stabilitu a způsob, jak propojit finance s životním stylem. Zatímco ceny bytů v Česku jsou na historických maximech, ve Španělsku je stále možné pořídit kvalitní novostavby od zhruba 100 000 Kč za metr čtvereční. K tomu se přidávají výnosy z pronájmů, které mohou u dobře zvolených projektů na Costa del Sol dosahovat přibližně 8 až 11 % ročně. Nejde přitom jen o holý byt – moderní developerské projekty dnes běžně zahrnují bazény, fitness, coworking, komunitní prostory a celkový resortní charakter, který zvyšuje jak hodnotu, tak atraktivitu pro pronajímání.

Andalusie má navíc jedno z nejstálejších počasí v Evropě, s více než 300 slunečnými dny v roce. To znamená nejen příjemný osobní pobyt, ale také fakt, že turistická sezóna je v podstatě celoroční. Zatímco ve střední Evropě na podzim přichází sychravo, na Costa del Sol pokračuje slunce, život na promenádách, golfové turnaje, sportovní kempy a dlouhodobé zimní pobyty. Právě spojení klimatu, výnosu a dlouhodobého růstu cen dělá z této oblasti logickou volbu pro investory z Česka a Slovenska.

Španělsko se přitom zásadně liší od jiných populárních destinací, jako je Chorvatsko nebo Albánie. Hlavní rozdíl spočívá v míře ochrany investora a právním rámci. Na peníze vložené do developerského projektu se vztahuje bankovní záruka daná zákonem – každé euro, které klient během výstavby zaplatí, je pojištěno proti úpadku developera. Systém je transparentní, opřený o evropské právo, a administrativa, byť někdy byrokratická, je pevně ukotvená v předvídatelných pravidlech. Kvalita služeb, jako je voda, elektřina, internet nebo správa domů, odpovídá západoevropskému standardu, což je znát už při první návštěvě.

Velkou výhodou je také dopravní dostupnost. Letiště v Málaze má výborné spojení s celou Evropou a z Prahy, Pardubic, Brna, Ostravy, Vídně či Bratislavy se dá doletět během několika hodin. Díky tomu nevzniká jen „místo na dovolenou“, ale skutečný druhý domov – možnost mít dvě místa na život, jedno v Česku nebo na Slovensku a druhé u moře. Kdo chce objevovat i dál, má z Malagy množství výletů autem po Andalusii či leteckých spojů do dalších měst Evropy i mimo ni.

Málaga a celá Costa del Sol patří mezi nejdynamičtější regiony Španělska. V posledních letech zde dochází ke stabilnímu růstu cen nemovitostí, v některých lokalitách až okolo deseti procent ročně. Atraktivní klima, absence sychravých podzimů a celoroční životní styl lákají jak rezidenty, tak turisty. Pronájmy zde běží celoročně, ale zejména v průběhu dlouhého léta, o Vánocích, na Velikonoce i během golfových sezón a sportovních kempů, takže dobře zvolený byt může mít vysokou obsazenost prakticky po celý rok.

Samotný proces nákupu nemovitosti ve Španělsku je při správném vedení překvapivě přehledný. Klient si nejprve vybere projekt, klienta u developera zaregistrujeme, a společně navštívíme prodejní kancelář. Většinou nejsme omezeni jednou jedinou jednotkou – naopak je na výběr více bytů, takže můžeme řešit příjemné detaily, jako je orientace terasy na východ, jih či západ, počet ložnic, patro, velkorysé zahrady u přízemních bytů nebo prostorné terasy u penthousů. Smlouvy lze bez problémů řešit na dálku, včetně elektronických podpisů; finanční tok přitom vždy probíhá na ose developer–klient, nikoli přes prostředníka. My celý proces moderujeme, vysvětlujeme jednotlivé kroky a jsme s klientem od prvního výběru bytu až po předání klíčů – a často i dál, při vybavení a pronájmech.

K procesu nákupu patří několik formálních kroků. Klient potřebuje získat španělské daňové číslo NIE, které slouží ke všem dalším úkonům, a podepsat plnou moc pro advokáta. Ten pak zajišťuje kompletní právní servis – kontrolu developera, kontrolu smluv, vyřízení licence na pronájem, koordinaci s bankou při využití hypotéky, zápis do katastru i připojení vody, elektřiny a internetu. Podpisy smluv lze z velké části realizovat na dálku, osobní návštěva je typicky potřeba právě kvůli plné moci; i to se dá naplánovat tak, aby šlo o krátký a prakticky zaměřený pobyt.

Převod nemovitosti je nastaven tak, aby byl pro klienta maximálně bezpečný. Peníze jdou přímo na účet developera, cena je od začátku zafixovaná a klient nakupuje za stejnou cenu, jako kdyby komunikoval s developerem napřímo. U nových fází projektů navíc dochází běžně k tomu, že už samotnou rezervací bytu dochází během výstavby k výraznému zhodnocení – u některých projektů až o 30 % do doby dokončení. Následně lze u kvalitních lokalit s vysokou poptávkou očekávat dlouhodobý růst okolo pěti procent ročně.

Velmi důležitým rozhodnutím je volba konkrétní lokality na Costa del Sol. Východní strana Málagy, zahrnující Rincón de la Victoria, Torre del Mar, Torrox nebo Nerju, je typická autentickou andaluskou atmosférou. Jde o menší letoviska s větším podílem místních obyvatel oproti cizincům, přesto fungují celoročně a jsou vhodná pro pronájmy. Široké pláže s tmavě hnědým pískem nebo kamínky, tradiční restaurace, kavárny a nižší ceny nemovitostí dělají z této oblasti skvělou volbu pro ty, kteří hledají kombinaci lokálního života a investičního potenciálu. Z letiště v Málaze je to navíc jen několik desítek minut autem.

Západní strana Málagy má zcela odlišný charakter a silnou turistickou tradici. Od Torremolinos přes Benalmádenu a Fuengirolu až po Mijas Costa, Marbellu, Esteponu, Manilvu a Sotogrande najdeme jak klasická letoviska, tak luxusní zóny. Linka příměstského vlaku spojuje Málagu, letiště, Torremolinos, Benalmádenu a Fuengirolu, takže přístupnost je výborná. Marbella se svými plážemi se světlým pískem, beach cluby a výjimečnou atmosférou patří k nejprestižnějším adresám na pobřeží, Puerto Banús je pak nejznámější přístav na Costa del Sol. Estepona a Manilva nabízejí hodně zeleně, služeb a kvalitní infrastrukturu, zatímco Sotogrande je synonymem pro luxusní přístav pro movitou klientelu a úchvatné výhledy na Gibraltar.

Platební kalendář při nákupu novostavby bývá podobný napříč projekty. Při rezervaci bytu se skládá rezervační záloha ve výši přibližně 6 000 až 18 000 eur podle konkrétního developmentu. Do jednoho až dvou měsíců od rezervace následuje úhrada zhruba třiceti procent z ceny bytu včetně DPH, od níž se odečítá rezervační záloha. Někteří developeři umožňují, aby byla tato část rozdělena na 15 % jednorázově a 15 % v průběhu výstavby ve splátkách. Zbývajících přibližně sedmdesát procent kupní ceny se hradí až před dokončením bytu, což dává klientovi čas na pořešení financování, včetně hypotéky. Všechny tyto prostředky jsou po dobu výstavby hrazené přímo developerovi a jsou ze zákona pojištěny proti jeho úpadku, přičemž přes nás nejde žádný finanční tok.

Kromě kupní ceny je potřeba počítat s vícenáklady. Jednorázově jde zejména o 10 % DPH, přibližně 1 % za právní servis a okolo 1,2 % aktuální převodní daně u developerských projektů. Dále je třeba uhradit notáře a katastr, což obvykle činí zhruba 1 500 eur, a počítat se zápisem do společenství vlastníků jednotek v řádu několika set eur. Ročně se platí městská daň a nerezidenční daň, obě se počítají podle konkrétních parametrů nemovitosti a příjmů a obvykle se pohybují ve stovkách eur. K měsíčním nákladům patří komunitní poplatky přibližně 100 až 200 eur, náklady na elektřinu, vodu a internet zhruba kolem 100 eur a případné další služby, jako je zabezpečení nebo pojištění.

Naše role vůči investorům začíná už v Česku nebo na Slovensku. Česká strana připraví klienta na celý proces – proběhne úvodní konzultace, nastavení očekávání, rozpočtu a financování. Následně navážeme na našem smluvním partnerovi ve Španělsku, který zajišťuje vše na místě: výběr konkrétní nemovitosti, jednání s developerem, přípravu smluv, zajištění notáře, převody energií i nastavení správy pronájmů. Celá komunikace probíhá v češtině, s průběžnými informacemi a bez zbytečného stresu. Veškerý finanční tok je přitom přímo mezi klientem a developerem, cena je od začátku zafixovaná a právní pozadí je klientovi vysvětleno srozumitelně.

Součástí služby je i pomoc s vybavením bytu. Spolupracujeme s interiérovými designéry, kteří umí připravit návrh dispozic, vybrat nábytek a dodat všechno potřebné včetně dekorací, textilií a praktického vybavení. Jde o placenou službu, ale výsledkem je byt, který je připravený jak na osobní užívání, tak na pronájem – ať už krátkodobý, střednědobý nebo dlouhodobý.

Pronájmy jako takové zajišťují specializované správcovské firmy. Umí kompletní property management od A do Z: od nafocení a inzerce přes komunikaci s hosty, check-in a check-out, úklidy až po řešení neočekávaných situací a pravidelné reporty. Jejich provize se obvykle pohybuje mezi 25 a 30 % z ceny rezervace, přičemž u dobře zvolených projektů se průměrná obsazenost pohybuje okolo 70 % a výtěžnost může dosáhnout až 10 % z ceny bytu ročně. Dle aktuálně platné legislativy musí s krátkodobými pronájmy souhlasit alespoň 60 % vlastníků v rámci SVJ. U nových investičních projektů se toto obvykle podaří zajistit bez větších problémů.

Pokud by se souhlas se short-term pronájmy získat nepodařilo, je situace stále řešitelná. Jednou možností je prodej bytu se ziskem, protože novostavby na dobrých místech mají vysokou poptávku. Druhou možností jsou střednědobé pronájmy na 2 až 9 měsíců, které žádnou licenci nepotřebují a je po nich výrazná poptávka ze strany expatů, digitálních nomádů, firemních klientů nebo studentů. Model kombinující vlastní využití a pronájmy je proto velmi flexibilní.

Za stěžejní považujeme přípravu ještě před tím, než klient vůbec přiletí do Malagy. Na základě úvodního rozhovoru a sdílených preferencí doporučíme několik konkrétních projektů, které dávají smysl z hlediska rozpočtu, lokality i výnosu. Podle těchto projektů naplánujeme schůzky s developery a pomůžeme i s praktickými věcmi, jako je rezervace auta nebo ubytování. Cesta tak není nahodilým „objížděním bytů“, ale cílenou a efektivní investiční cestou.

Klienta provázíme celým procesem od prvního videocallu až po moment, kdy v bytě stojí nábytek a začínají chodit první rezervace. Moderujeme komunikaci mezi klientem, developerem a advokáty, průběžně vysvětlujeme jednotlivé kroky a hlídáme termíny i návaznosti. Důležité je, aby klient vždy věděl, co ho čeká a co se bude dít dál. Španělsko funguje v některých ohledech jinak než Česko, a právě přehlednost a jasná komunikace pomáhá předcházet nedorozuměním.

Investice do nemovitosti ve Španělsku je vhodná pro ty, kdo chtějí výnos, jistotu i druhý domov u moře. Nejekonomičtější byty začínají přibližně na 225 000 eurech, přičemž nejlepší ceny bývají při spuštění projektu. Velkou výhodou je, že klient obvykle platí jen kolem 30 % během výstavby a zbylých 70 % až při dokončení, což mu dává čas na vyřešení financování. Byt lze využívat pro vlastní pobyty – víkendy, prodloužené pobyty, část roku – a zbytek času pronajímat.

Život v Málaze a na Costa del Sol je zároveň velmi praktický. Náklady na běžný život jsou relativně nízké, infrastruktura funguje, doprava je přehledná a lékařská péče dostupná. Lidé jsou otevření, působí zde silná mezinárodní komunita a mnoho klientů využívá svůj byt jako základnu pro práci na dálku. Běžný den investora může vypadat tak, že ráno sedí s notebookem na terase s výhledem na moře, odpoledne si užije pláž nebo procházku po promenádě a večer stráví s přáteli u tapas.

Z praktických tipů doporučujeme mít zkušeného daňového poradce, protože daň z příjmu z pronájmů se platí ve Španělsku, a spolehlivou právní firmu, která řeší NIE, licence na pronájem, katastr a nastavení odběru služeb a energií. Důležitá je i osvědčená správcovská firma, která má dobré reference a transparentní podmínky.

Na trhu existuje řada zajímavých příležitostí. Na východní straně Malagy se rozvíjejí nové oblasti s velkým růstovým potenciálem, kde lze stále nakupovat za nižší ceny a těžit z budoucího růstu. Západní strana naopak nabízí velmi stabilní krátkodobé i dlouhodobé pronájmy v destinacích, jako jsou Benalmádena, Fuengirola nebo Marbella. Obecně platí, že nejlepší ceny a největší prostor pro zhodnocení bývají při startu projektu.

Mezi časté chyby investorů patří výběr neověřeného developera, podcenění jazykové bariéry a podcenění vícenákladů. Bez lokálního týmu se může snadno stát, že klient nerozumí všem ustanovením smluv nebo nemá realistický obrázek o daních, poplatcích a provozních nákladech. My se proto snažíme, aby klient znal náklady předem a rozuměl všem souvislostem dříve, než se definitivně rozhodne.

Klíčovým doporučením pro začínající investory je věnovat čas přípravě ještě před odletem – ideálně formou videocallu, kde společně vybereme projekty a projdeme celý proces krok za krokem. Je důležité dívat se na nákup ne jen jako na letní investici, ale jako na dlouhodobý krok k druhému domovu u moře. Investice do nemovitosti ve Španělsku není pouze o výnosu, ale i o kvalitě života, svobodě a možnosti kdykoliv „přepnout“ z každodenní reality do prostředí, které nabíjí energií.

Costa del Sol je jednou z nejžádanějších destinací v Evropě díky mírnému klimatu a více než 300 slunečným dnům v roce. Investice do nemovitosti zde znamená druhý domov u moře i stabilní dlouhodobou hodnotu. Region nabízí celoroční sezónu, vynikající gastronomii, čerstvé mořské plody a středomořský životní styl, který z každého pobytu dělá zážitek. Díky mezinárodnímu letišti v Málaze je pobřeží snadno dostupné z mnoha evropských měst a investoři oceňují stabilní růst cen novostaveb i vysoký zájem evropských kupců o moderní bydlení s výhledem na moře. Nabídka pronájmů je široká – od krátkodobých turistických pobytů přes dlouhodobé zimní pronájmy až po střednědobé pobyty. Kvalitní infrastruktura, golfová hřiště, přístavy a služby na úrovni západní Evropy zvyšují atraktivitu regionu a vlastní bydlení na jihu Španělska znamená možnost relaxovat, pracovat na dálku a užívat si život u moře kdykoliv během roku. Costa del Sol spojuje výnosovou investici s emocí – je to místo, kam se budete vždy rádi vracet.