Airbnb vs dlouhodobý pronájem v Brně v roce 2025: Kdy je lepší prodat nemovitost?

Obsah článku

1. Airbnb versus dlouhodobý pronájem - komplexní srovnání v roce 2025
2. Aktuální situace krátkodobých pronájmů v Brně a legislativní změny
3. Reálná výnosnost Airbnb nemovitostí v Brně - čísla a fakta
4. Skryté náklady a časová náročnost provozování Airbnb
5. Dlouhodobý pronájem jako stabilní alternativa
6. Kdy má smysl přejít z Airbnb na dlouhodobý pronájem
7. Proč stále více majitelů Airbnb zvažuje prodej nemovitosti
8. Jak správně ocenit Airbnb nemovitost před prodejem
9. Optimální strategie prodeje bývalé Airbnb nemovitosti
10. Jak vám RE/MAX Delux pomůže s prodejem vaší Airbnb nemovitosti

1. Airbnb versus dlouhodobý pronájem - úplné srovnání pro majitele nemovitostí

Majitelé investičních nemovitostí v Brně stojí v roce 2025 před klíčovým rozhodnutím: zvolit krátkodobé pronájmy ve stylu Airbnb, nebo sázet na osvědčený dlouhodobý pronájem? Realita trhu se výrazně proměnila. Zatímco v minulých letech se Airbnb jevilo jako jasná cesta k vyšším výnosům a nadstandardním příjmům, dnes už tato volba není tak jednoznačná. Rostoucí regulace krátkodobých pronájmů, změny v daňové legislativě, zvýšená konkurence a měnící se preference hostů zásadně proměnily ekonomiku Airbnb podnikání. Mnoho majitelů, kteří před několika lety s nadšením vstoupili do světa krátkodobých pronájmů, dnes zjišťují, že realita je podstatně náročnější a méně zisková, než původně očekávali. Proto stále více z nich zvažuje buď přechod na dlouhodobý pronájem, nebo dokonce úplný prodej nemovitosti.

Krátkodobé pronájmy typu Airbnb sice stále mohou nabídnout vyšší hrubé příjmy než klasický pronájem, ale s tím přichází celá řada komplikací a nákladů, které hrubý příjem výrazně snižují. Majitel Airbnb nemovitosti musí zajišťovat pravidelný úklid po každém hostovi, prát a vyměňovat ložní prádlo, řešit check-in a check-out, komunikovat s hosty v různých jazycích, udržovat nemovitost v perfektním stavu, platit provize rezervačním platformám a vyřizovat stížnosti nebo reklamace. K tomu všemu přibývá administrativa spojená s evidencí hostů, platbami místních poplatků a daňovými povinnostmi. Mnozí majitelé podcenili časovou náročnost a stres spojený s provozováním Airbnb a dnes zjišťují, že jejich čistý zisk po odečtení všech nákladů a při reálném ocenění vlastní vynaložené práce je často srovnatelný nebo dokonce nižší než u běžného dlouhodobého pronájmu. Pro zjištění aktuální tržní hodnoty vaší Airbnb nemovitosti můžete využít náš AI odhad ceny nemovitosti zdarma, který vám během okamžiku poskytne přesný odhad včetně PDF dokumentu zaslaného do emailu.

Dlouhodobý pronájem naproti tomu nabízí stabilitu, předvídatelnost a minimální časovou náročnost. Jakmile najdete kvalitního nájemníka, můžete po několik let inkasovat pravidelný měsíční příjem prakticky bez jakékoliv další práce. Nemusíte řešit úklidy, praní prádla, komunikaci s desítkami různých lidí měsíčně ani neustálou údržbu nemovitosti. Vaše nemovitost se neopotřebovává tak rychle jako při krátkodobých pronájmech, kde se střídají stovky různých hostů ročně. Navíc máte jistotu příjmu bez ohledu na sezónnost nebo ekonomickou situaci ovlivňující turistický ruch. V době ekonomické nejistoty nebo poklesu cestovního ruchu mohou Airbnb příjmy dramaticky klesnout nebo dokonce úplně vyschnout, zatímco dlouhodobý pronájem zůstává stabilní. Stále více majitelů proto dochází k poznání, že dlouhodobý pronájem může být rozumnější volbou, nebo dokonce zvažuje prodej nemovitosti a investici peněz jinam.

Prodej Airbnb nemovitosti se v roce 2025 stává stále častější strategií pro majitele, kteří zjistili, že krátkodobé pronájmy nesplnily jejich očekávání nebo chtějí využít aktuálně rostoucích cen nemovitostí v Brně. Důvody k prodeji mohou být různé - od změny životní situace přes únavu z náročné správy nemovitosti až po touhu zainvestovat kapitál jinam s lepším poměrem výnosu a rizika. Někteří majitelé prodávají proto, že čelí novým regulacím znemožňujícím nebo výrazně komplikujícím provoz Airbnb, jiní proto, že jejich nemovitost kvůli intenzivnímu využívání potřebuje nákladnou renovaci. Ať už je důvod jakýkoliv, prodej dobře umístěné a udržované nemovitosti v Brně může přinést zajímavý kapitálový zisk, zejména pokud jste ji kupovali před několika lety za nižší ceny. Profesionální pomoc při prodeji od zkušené realitní kanceláře vám zajistí maximální prodejní cenu a bezproblémový průběh celé transakce.

2. Aktuální situace krátkodobých pronájmů v Brně a nadcházející regulace

Legislativní prostředí pro krátkodobé pronájmy v České republice prochází v roce 2025 zásadními změnami, které výrazně ovlivňují ekonomiku Airbnb podnikání. Nový stavební zákon přinesl přísnější pravidla pro provozování krátkodobého ubytování v bytových domech, přičemž od roku 2024 platí povinnost získat souhlas společenství vlastníků jednotek pro provozování Airbnb v bytě. Toto opatření dává ostatním vlastníkům v domě právo veta, pokud nesouhlasí s krátkodobými pronájmy ve své budově. V praxi to znamená, že stovky majitelů Airbnb nemovitostí v Brně čelí situaci, kdy jim spoluvlastníci zakázali pokračovat v krátkodobých pronájmech, což je nutí hledat alternativní využití nemovitosti nebo zvažovat její prodej. Situace je obzvláště komplikovaná v historickém centru Brna a v prestižních rezidenčních čtvrtích, kde obyvatelé dlouhodobě protestovali proti rušivému vlivu Airbnb.

Město Brno také postupně zavádí vlastní regulační opatření pro krátkodobé pronájmy v reakci na stížnosti rezidentů a problémy s nedostatkem dostupného dlouhodobého bydlení. Diskutuje se o zavedení limitů pro počet dní, po které může být nemovitost pronajímána krátkodobě, o zvýšení místních poplatků za ubytování a o povinné registraci všech krátkodobých pronájmů v městském registru. Některé městské části zvažují dokonce úplný zákaz nebo výrazné omezení Airbnb v určitých oblastech. Inspirací jsou města jako Praha, Amsterdam nebo Barcelona, která přijala přísná pravidla pro omezení krátkodobých pronájmů. Pro majitele Airbnb nemovitostí v Brně to znamená rostoucí nejistotu ohledně budoucnosti jejich podnikání a nutnost připravit se na možné scénáře včetně přechodu na dlouhodobý pronájem nebo prodeje nemovitosti. Sledování aktuální hodnoty nemovitosti pomocí měsíčních aktualizací AI odhadu ceny vám pomůže identifikovat optimální okamžik pro případný prodej.

Daňové změny představují další zátěž pro provozovatele krátkodobých pronájmů. Příjmy z Airbnb jsou zdaňovány jako příjmy z podnikání, což znamená povinnost odvádět nejen daň z příjmu, ale také zdravotní a sociální pojištění. Od roku 2024 navíc platí přísnější pravidla pro evidenci tržeb, přičemž všechny příjmy z krátkodobých pronájmů musí být řádně nahlášeny finančnímu úřadu. Finanční správa také zpřísnila kontroly v této oblasti a aktivně vyhledává majitele, kteří nehlásí příjmy z Airbnb. Pokuta za zatajování příjmů může dosáhnout stonásobku nezaplaceného pojištění, což představuje devastující finanční dopad. Správné vedení účetnictví a daňová optimalizace vyžadují buď značné množství času, nebo náklady na služby účetního. Mnoho majitelů zjišťuje, že po zaplacení všech daní a pojištění je jejich čistý zisk z Airbnb výrazně nižší, než původně očekávali.

Rostoucí konkurence na trhu krátkodobých pronájmů v Brně také snižuje potenciální výnosy z Airbnb. Zatímco před pár lety bylo v Brně relativně málo Airbnb nabídek a majitelé mohli snadno dosahovat vysoké obsazenosti za atraktivní ceny, dnes je situace dramaticky jiná. Pouze v historickém centru Brna je k dispozici přes tisíc Airbnb nabídek, přičemž mnohé z nich soutěží o hosty agresivním snižováním cen. Průměrná cena za noc v Brně klesla v posledních letech o 15 až 20 procent, zatímco provozní náklady vzrostly. Obsazenost se také snížila, protože hosté mají obrovský výběr a mohou si vybírat ty nejlepší nabídky za nejnižší ceny. Pro dosažení slušných výnosů musí majitelé investovat stále více do vybavení nemovitosti, profesionálních fotografií, aktivní propagace a poskytování nadstandardních služeb. V této vysoce konkurenční situaci stále více majitelů dochází k závěru, že úsilí a investice vynaložené do Airbnb již nepřinášejí adekvátní návratnost a zvažují buď přechod na dlouhodobý pronájem, nebo prodej nemovitosti za aktuální tržní ceny.

3. Reálná výnosnost Airbnb nemovitostí v Brně - pravdivá čísla bez příkras

Hrubé příjmy z Airbnb pronájmu v Brně se na první pohled mohou zdát lákavé, ale po odečtení všech nákladů a realistickém zhodnocení vynaložené práce se situace dramaticky mění. Průměrný dvoupokojový byt v centru Brna s cenou pronájmu 2000 korun za noc při průměrné obsazenosti 60 procent vygeneruje roční hrubý příjem přibližně 438 000 korun. To vypadá výrazně lépe než dlouhodobý pronájem stejného bytu za 18 000 korun měsíčně, který by přinesl 216 000 korun ročně. Jenže toto srovnání zcela ignoruje náklady spojené s provozováním Airbnb, které mohou sníst více než polovinu hrubého příjmu. Realističtější pohled na ekonomiku Airbnb zahrnuje všechny přímé i nepřímé náklady, časovou náročnost a rizika spojená s tímto typem podnikání.

Provozní náklady Airbnb nemovitosti zahrnují celou řadu položek, které jsou často podceňovány nebo úplně opomíjeny v počátečních kalkulacích. Úklid po každém hostu stojí typicky 800 až 1200 korun, při průměrně dvou až třech check-outech týdně to znamená roční náklady 80 000 až 150 000 korun. Praní ložního prádla, ručníků a ubrusů další desetitisíce ročně, pokud to neděláte sami. Provize rezervačním platformám jako Airbnb nebo Booking.com činí 15 až 20 procent z každé rezervace, což při ročních příjmech 438 000 korun znamená 66 000 až 88 000 korun. Energie a voda při krátkodobých pronájmech výrazně převyšují spotřebu u dlouhodobého nájmu, rozdíl může dosáhnout 30 000 až 50 000 korun ročně. K tomu přičtěte pojištění nemovitosti pro komerční ubytování, které je dražší než běžné pojištění bytu, náklady na internetové připojení, kabelovou televizi, drobné spotřební zboží jako mýdla a toaletní papír, a pravidelnou výměnu nádobí, povlečení a dalšího vybavení, které se při intenzivním využívání rychle opotřebovává. Celkové přímé provozní náklady mohou snadno dosáhnout 200 000 až 250 000 korun ročně.

Nepřímé náklady a ztracené příležitosti představují další významnou položku, která často není zohledněna v kalkulacích. Čas strávený správou Airbnb nemovitosti je jedním z největších skrytých nákladů. Komunikace s potenciálními hosty, zodpovídání dotazů, koordinace check-inů a check-outů, řešení problémů a stížností, kontrola stavu nemovitosti, doplňování zásob a koordinace úklidů mohou zabrat snadno 10 až 15 hodin týdně. Pokud tento čas oceníte byť jen průměrnou hodinovou sazbou 300 korun, dostanete se na roční náklady 150 000 až 230 000 korun. Mnoho majitelů dělá tyto činnosti sami ve svém volném čase a nepočítají si je jako náklad, ale realisticky vzato obětují svůj volný čas, který by mohli věnovat rodině, koníčkům nebo dalšímu výdělku. Navíc intenzivní využívání nemovitosti desítkami různých hostů ročně vede k výrazně rychlejšímu opotřebení než u dlouhodobého pronájmu, což znamená nutnost častějších renovací a oprav. Byt využívaný jako Airbnb potřebuje generální rekonstrukci typicky po třech až pěti letech, zatímco při dlouhodobém pronájmu vydrží desetiletí. Při realistickém započtení všech těchto nákladů může čistý zisk z Airbnb klesnout na úroveň srovnatelnou s dlouhodobým pronájmem, nebo dokonce nižší, zejména pokud zohledníme hodnotu vlastního času majitele.

Sezónní výkyvy a riziko nízké obsazenosti představují další významné negativum Airbnb podnikání. Zatímco dlouhodobý pronájem přináší stabilní měsíční příjem po celý rok, příjmy z Airbnb dramaticky kolísají podle sezóny, konání akcí v Brně a celkové ekonomické situace. Vysoká sezóna v Brně trvá přibližně od dubna do října, kdy obsazenost může dosahovat 70 až 80 procent, ale v zimních měsících a mimo hlavní turistické období může obsazenost klesnout na 30 až 40 procent nebo ještě níže. To znamená, že v některých měsících nemovitost generuje minimální příjmy, zatímco náklady na správu, pojištění a provize platformám běží dál. Navíc událost jako byla pandemie COVID-19 ukázala extrémní zranitelnost Airbnb podnikání, kdy příjmy prakticky ze dne na den úplně vymizely. Ekonomická recese, válečný konflikt nebo jakákoliv jiná krize ovlivňující cestovní ruch může mít devastující dopad na Airbnb příjmy. Dlouhodobý pronájem naproti tomu zůstává stabilní i v těžkých časech. Pokud zvažujete prodej vaší Airbnb nemovitosti, využijte náš AI odhad ceny nemovitosti pro zjištění aktuální tržní hodnoty a možného zisku z prodeje.

4. Skryté náklady a skutečná časová náročnost provozování Airbnb

Úklid a údržba nemovitosti představují nejviditelnější a nejnákladnější položku provozních výdajů Airbnb. Zatímco u dlouhodobého pronájmu stačí generální úklid jednou za několik let při výměně nájemníka, u Airbnb musíte zajistit perfektní úklid po každém hostu. To znamená kompletní vytření podlah, vysátí koberců, vyčištění koupelny a WC, umytí všeho nádobí, vynesení odpadků, výměnu ložního prádla a ručníků a kontrolu funkčnosti všech zařízení. Profesionální úklidové služby účtují za dvoupokojový byt typicky 800 až 1200 korun za úklid, přičemž v hlavní sezóně můžete mít dva až tři check-outy týdně. Roční náklady na úklid se tak snadno vyšplhají na 80 000 až 150 000 korun. Některí majitelé se snaží ušetřit tím, že úklid provádějí sami, ale pak obětují svůj víkend a volný čas běhání s vysavačem a hadrem místo odpočinku s rodinou. Hodnota tohoto ztraceného času je často vyšší než náklady na profesionální úklidovou službu.

Praní prádla při Airbnb pronájmu dosahuje rozměrů, které si mnoho začínajících majitelů neumí představit. Každý host potřebuje čistý povlak na peřinu, povlak na polštář, prostěradlo, alespoň dva ručníky a často také utěrky do kuchyně. To znamená, že po každém hostu musíte vyprat minimálně pět až osm kusů prádla. Při dvou až třech check-outech týdně se dostanete na desítky kusů prádla týdně, což představuje zátěž odpovídající středně velké prádelně. Náklady na vodu, elektřinu pro pračku, prací prostředky a především opotřebení pračky a sušičky, které při tak intenzivním využívání vydrží pouze zlomek běžné životnosti, jsou značné. Pokud nemáte vlastní pračku a využíváte prádelnu nebo externí službu praní, náklady ještě výrazně narostou. Mnozí majitelé také podceňují nutnost mít dostatečnou zásobu prádla, protože nemůžete riskovat, že po check-outu nebudete mít čisté povlečení připravené pro dalšího hosta. Investice do kvalitního ložního prádla a ručníků pro Airbnb může dosáhnout 30 000 až 50 000 korun pro jeden byt.

Komunikace s hosty spotřebuje mnohem více času, než si začínající majitelé Airbnb představují. Nestačí pouze potvrdit rezervaci a poslat instrukce k check-inu. Potenciální hosté posílají desítky dotazů týkajících se vybavení bytu, parkování, dopravního spojení, možností v okolí a dalších detailů. Během pobytu vás mohou kontaktovat s problémy typu nefungující WiFi, nejasnosti ohledně použití spotřebičů nebo žádosti o doporučení restaurací a atrakcí. Po odjezdu očekávají odpověď na recenze a někdy také řešíte reklamace nebo ztracené věci. Komunikace navíc často probíhá v angličtině nebo jiných jazycích, což pro mnoho majitelů představuje další bariéru. V průměru můžete strávit hodinu až dvě denně pouze čtením a odpovídáním na zprávy od hostů. To odpovídá 30 až 60 hodinám měsíčně, což je prakticky vedlejší úvazek. Pro vytížené profesionály nebo rodiče malých dětí je tento čas prostě nedostupný, a proto musí najímat někoho na správu Airbnb, což ale opět snižuje čistý zisk.

Nečekané náklady na opravy a výměny vybavení představují další nepříjemné překvapení pro majitele Airbnb. Desítky různých hostů ročně zacházejí s vybavením bytu různě šetrně, a i při nejlepší vůli dochází k poškození. Sklenice a talíře se rozbíjejí, povlečení se trhá nebo skvrní, nábytek se otírá a poškozuje, spotřebiče se porouchávají kvůli intenzivnímu používání různými lidmi. Čas od času se objeví i záměrné poškození nebo krádež. Pojištění kryje pouze vážné škody, běžné opotřebení a drobné škody musíte hradit ze svého. Realisticky byste měli počítat s ročními náklady na výměnu vybavení a drobné opravy ve výši 20 000 až 40 000 korun. Po třech až pěti letech intenzivního využívání bude navíc byt potřebovat generální rekonstrukci včetně nového nábytku, nových spotřebičů a často i nových podlahových krytin a malování. Tato velká renovace může stát 200 000 až 400 000 korun, což výrazně snižuje dlouhodobou rentabilitu Airbnb investice. Mnoho majitelů v tuto chvíli dochází k rozhodnutí prodat byt a vyhnout se této velké investici. Zjistěte aktuální hodnotu vaší nemovitosti pomocí našeho AI odhadu ceny zdarma a zvažte, zda by prodej nebyl výhodnější než další investice do renovace.

5. Dlouhodobý pronájem jako rozumná a klidná alternativa

Stabilita příjmů představuje největší výhodu dlouhodobého pronájmu oproti Airbnb. Jakmile najdete kvalitního nájemníka a podepíšete nájemní smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou, máte zaručený měsíční příjem bez ohledu na sezónu, počasí nebo ekonomickou situaci. Nájemník platí nájemné každý měsíc ve stejné výši, což vám umožňuje perfektně plánovat vaše příjmy a výdaje. Tento pravidelný cash flow je ideální zejména pokud splácíte hypotéku na nemovitost, protože víte přesně, kolik peněz vám každý měsíc přijde a můžete si být jisti, že budete schopni platit splátky. Na rozdíl od Airbnb, kde můžete mít výnosný červenec následovaný katastrofálním listopadem téměř bez příjmů, dlouhodobý pronájem nabízí konzistentní měsíční příjem po celý rok. Tato předvídatelnost je pro mnoho majitelů mnohem cennější než teoreticky vyšší, ale vysoce volatilní příjmy z krátkodobých pronájmů.

Minimální časová náročnost představuje další zásadní benefit dlouhodobého pronájmu. Po nalezení nájemníka a podpisu smlouvy vaše práce víceméně končí. Nájemník se stará o běžnou údržbu bytu, platí své účty za energie a v podstatě byt využívá jako vlastní domov. Vy jako majitel pouze inkasujete měsíční nájemné a řešíte případné větší opravy, které jsou ale při kvalitním nájemníkovi velmi vzácné. Nemusíte trávit hodiny týdně komunikací s desítkami lidí, koordinací úklidů, praním prádla nebo check-iny. Váš čas je váš a můžete ho věnovat práci, rodině nebo koníčkům místo toho, abyste se starali o rotující proud turistů. Pro vytížené profesionály nebo lidi žijící daleko od pronajímané nemovitosti je tento rozdíl naprosto klíčový. Dlouhodobý pronájem vám přináší pasivní příjem bez nutnosti aktivní správy, což je přesně to, co by investice do nemovitostí měla nabízet.

Nižší opotřebení nemovitosti při dlouhodobém pronájmu znamená výrazné úspory na údržbě a renovacích. Když v bytě bydlí jeden nájemník nebo jedna rodina po několik let, zacházejí s ním obvykle šetrně jako se svým domovem. Nábytek, spotřebiče a vybavení vydrží desetiletí normálního používání. Na rozdíl od Airbnb, kde se každý týden střídají jiní hosté s různým přístupem k péči o byt, dlouhodobý nájemník má zájem na tom, aby byl byt v dobrém stavu, protože v něm plánuje žít dlouho. Generální renovace bytu je při dlouhodobém pronájmu potřeba typicky jednou za 15 až 20 let, zatímco Airbnb byt vyžaduje zásadní obnovení každých tři až pět let. Úspora na častých renovacích může během života nemovitosti dosáhnout miliónů korun. Navíc kvalitní dlouhodobý nájemník často provádí drobné opravy a údržbu sám na vlastní náklady, protože chce bydlet v příjemném prostředí, což dále snižuje vaše náklady.

Právní jistota a jednodušší administrativa představují další výhody dlouhodobého pronájmu. Nájemní vztah je přesně upraven občanským zákoníkem a vy máte jasná pravidla pro práva a povinnosti obou stran. Nájemní smlouva chrání jak vás jako pronajímatele, tak nájemníka, což vytváří stabilní a předvídatelný právní rámec. Daňová povinnost je také výrazně jednodušší - příjmy z dlouhodobého pronájmu můžete zdanit buď paušálními výdaji, nebo skutečnými náklady, administrativní zátěž je minimální. Na rozdíl od Airbnb nemusíte evidovat stovky jednotlivých transakcí, platit DPH nebo řešit komplikované účetnictví. Riziko právních problémů je také nižší, protože nemusíte řešit neustálé změny v regulaci krátkodobých pronájmů, souhlasy společenství vlastníků nebo možné restrikce ze strany města. Dlouhodobý pronájem je osvědčený a stabilní model s minimem právních rizik. Pokud uvažujete o přechodu z Airbnb na dlouhodobý pronájem nebo o prodeji, profesionální služby RE/MAX Delux vám pomohou s celým procesem včetně nalezení kvalitního nájemníka nebo kupce.

6. Kdy má smysl přejít z Airbnb na dlouhodobý pronájem nebo prodat

Pokles obsazenosti pod 50 procent představuje jasný signál, že ekonomika vašeho Airbnb pronájmu přestává dávat smysl. Když váš byt zůstává prázdný více než polovinu času, hrubé příjmy dramaticky klesají, zatímco fixní náklady na provize platformám, pojištění a základní údržbu běží dál. V takové situaci váš čistý zisk může klesnout pod úroveň dlouhodobého pronájmu, přičemž stále investujete značné množství času a energie do správy nemovitosti. Nízká obsazenost může být způsobena rostoucí konkurencí v lokalitě, zhoršením pověsti bytu kvůli negativním recenzím, nevhodnými cenami nebo obecným poklesem turistického ruchu v Brně. Pokud vidíte, že obsazenost trvale klesá a ani snížení cen nebo zlepšení služeb nepomáhá, je načase vážně zvážit změnu strategie. Přechod na dlouhodobý pronájem vám zajistí stabilní příjem bez stresu, nebo můžete zvážit prodej nemovitosti a reinvestování kapitálu jinam.

Rostoucí náklady a klesající ziskové marže jsou dalším varovným signálem. Pokud sledujete své finance a zjišťujete, že náklady na úklid, energie, provize a údržbu rostou rychleji než vaše příjmy z pronájmu, investice ztrácí na atraktivitě. V roce 2025 čelí mnoho majitelů Airbnb situaci, kdy jejich čistý zisk po odečtení všech nákladů je srovnatelný nebo dokonce nižší než by byl příjem z dlouhodobého pronájmu, a to při desetinásobně vyšší časové náročnosti a stresu. Tato situace je neudržitelná a rozumné je zvážit alternativy. Některé náklady jako provize platformám jsou fixní a nelze je snížit, jiné jako úklid lze optimalizovat, ale pouze do určité míry. Pokud i po optimalizaci všech nákladů zjišťujete, že vaše hodinová sazba za práci věnovanou Airbnb je směšně nízká, měli byste uvažovat o změně. Náš AI odhad ceny nemovitosti vám ukáže aktuální tržní hodnotu vašeho bytu a pomůže vám rozhodnout, zda by prodej nebyl nejlepší strategií.

Změna životní situace často vede majitele Airbnb k rozhodnutí prodat nemovitost. Pokud jste před několika lety koupili byt jako vedlejší příjem a měli jste čas a energii se mu věnovat, ale dnes máte malé děti, náročnější práci nebo jiné životní priority, správa Airbnb se může stát neúnosnou zátěží. Podobně pokud jste se přestěhovali do jiného města nebo dokonce do zahraničí, správa Airbnb nemovitosti na dálku je extrémně komplikovaná a vyžaduje najímání lokálních služeb, které ale významně snižují zisk. Mnoho majitelů také zjišťuje, že stres a starosti spojené s Airbnb negativně ovlivňují jejich kvalitu života a zdraví. Neustálé sledování rezervací, řešení problémů hostů a strach z negativních recenzí může vést k vyhoření. V takových případech je prodej nemovitosti často nejlepším řešením, které vám umožní ukončit stresující kapitolu a získat kapitál pro investici do něčeho, co lépe odpovídá vaší současné životní situaci.

Nepříznivé změny v regulaci nebo v budově představují někdy vnější důvod pro ukončení Airbnb pronájmů. Pokud vám společenství vlastníků jednotek zakázalo provozovat krátkodobé pronájmy, nemáte jinou možnost než přejít na dlouhodobý pronájem nebo prodat. Podobně pokud město zavede přísné limity na počet dní krátkodobého pronájmu nebo dramaticky zvýší poplatky, ekonomika vašeho podnikání se může zásadně změnit. Někteří majitelé se také ocitají v situaci, kdy jejich byt po letech intenzivního využívání potřebuje nákladnou renovaci v řádu statisíců korun. V takovou chvíli je třeba se rozhodnout, zda investovat další velké peníze do nemovitosti, která přináší klesající výnosy a rostoucí starosti, nebo raději prodat a získat kapitál pro novou investici. Mnoho majitelů volí druhou možnost a zjišťuje, že to bylo nejlepší rozhodnutí. Pokud zvažujete prodej, zkušení makléři RE/MAX Delux vám pomohou prodat nemovitost za maximální cenu a v co nejkratším čase.

7. Proč stále více majitelů Airbnb v Brně zvažuje prodej své nemovitosti

Vyhoření a neustálý stres vedou stále více majitelů k prodeji. Co začínalo jako vzrušující vedlejší příjem, se mění v nepřetržitou pracovní povinnost. Neustálé sledování rezervací, zodpovídání dotazů ve dne i v noci a strach z negativních recenzí vyčerpávají. Mnoho majitelů se necítí schopni vypnout telefon nebo odjet na dovolenou. Nemovitost začne vlastnit vás místo toho, abyste vy vlastnili ji.

Po odečtení všech nákladů a ocenění vlastního času zjišťují majitelé, že jejich roční návratnost je často jen 3 až 5 procent – méně než z dlouhodobého pronájmu. Tato nízká návratnost přichází s vysokým rizikem a stresem. Při srovnání s alternativními investicemi dochází mnozí k závěru, že Airbnb jednoduše není dostatečně výnosná investice.

Rostoucí hodnota nemovitostí vytváří příležitost realizovat kapitálový zisk. Mnoho majitelů může prodat byt v centru, koupit levnější nemovitost k dlouhodobému pronájmu a rozdíl investovat do aktiv s pasivním příjmem. Po letech aktivní správy touží po investicích bez nutnosti obětovat volný čas a zdraví.

8. Jak správně ocenit Airbnb nemovitost před prodejem v Brně

Přesné ocenění Airbnb nemovitosti vyžaduje zohlednění specifických faktorů. Nemovitost je často nadstandardně vybavená kvalitním nábytkem a spotřebiči, což zvyšuje atraktivitu. Na druhou stranu intenzivní využívání desítkami hostů ročně vede k výraznému opotřebení podlah, nábytku a instalací. Realistické ocenění musí zahrnout jak pozitiva vybavení, tak negativa opotřebení.

Význam lokality je u Airbnb nemovitostí ještě vyšší než u běžných bytů. Nemovitost v centru s vysokým potenciálem výnosů může přilákat investory ochotné zaplatit prémiovou cenu. Naopak byt v méně turistické oblasti bude oceněn podle standardů dlouhodobého pronájmu. Je třeba zvážit, zda budoucí kupující pokračuje v Airbnb provozu nebo využije byt jinak – každý scénář znamená jinou hodnotu.

Dokumentace výnosů může zvýšit hodnotu pro investorské kupující. Stabilní historie vysokých výnosů podložená účetními výkazy a výpisy z platformy přesvědčí o investičním potenciálu. Pokud však výnosy klesaly, raději se zaměřte na jiné přednosti jako vybavení nebo polohu. Stav nemovitosti také výrazně ovlivňuje cenu – investice do kosmetických úprav před prodejem se obvykle vrátí, zatímco rozsáhlé renovace se nemusí plně vyplatit.

9. Optimální strategie a načasování prodeje bývalé Airbnb nemovitosti

Příprava nemovitosti k prodeji začíná odstraněním stop Airbnb využívání a návratem k neutrálnímu vzhledu. Airbnb byty jsou často zařízené velmi osobitě, což může odrazovat kupující. Odstranění přílišné dekorace, typických Airbnb prvků jako cedule s WiFi heslem a důkladný úklid nad rámec běžného standardu včetně mytí oken a odstranění pachů je nezbytný. Menší opravy jako dotmelení děr a vymalování poškozených míst výrazně zlepší první dojem. Kvalitní fotografie od profesionálního fotografa přitáhnou více zájemců.

Nejživější období na realitním trhu v Brně je jaro a podzim, kdy je největší počet aktivních kupujících. Léto a prosinec až únor bývají klidnější s menším počtem kupujících. Zvažte ukončení Airbnb provozu na konci léta a vstup na trh na podzim. Sledování měsíčních aktualizací AI odhadu ceny pomůže identifikovat optimální okamžik prodeje.

Volba prodejní strategie závisí na vašich prioritách. Pro rychlý prodej zvolte ocenění mírně pod tržní hodnotou, což přitáhne velký počet zájemců. Pokud máte čas a chcete maximum, oceňte na horní hranici a čekejte na kupce ochotného zaplatit prémiovou cenu. Profesionální realitní kancelář pomůže vybrat optimální strategii.

Komunikujte historii Airbnb provozu transparentně, ale zdůrazněte pozitiva jako kvalitní vybavení a profesionální údržbu. Předložte dokumentaci pravidelných kontrol jako důkaz dobré péče. Kupujícím pokračujícím v Airbnb poskytněte informace o výnosech, ostatním zdůrazněte výborné vybavení šetřící počáteční investici. Čestnost buduje důvěru a vede k úspěšnému prodeji.

10. Jak vám RE/MAX Delux pomůže s prodejem vaší Airbnb nemovitosti

Profesionální ocenění a tržní analýza představují první krok k úspěšnému prodeji vaší Airbnb nemovitosti. Náš tým zkušených makléřů provede detailní analýzu vaší nemovitosti včetně zhodnocení jejího stavu, vybavení, polohy a potenciálu. Využíváme nejmodernější technologie včetně AI odhadu ceny nemovitosti, který analyzuje tisíce aktuálních transakcí v Brně a poskytuje přesný odhad tržní hodnoty. Náš odhad nezohledňuje pouze základní parametry jako výměru a dispozici, ale také specifické faktory ovlivňující hodnotu bývalé Airbnb nemovitosti včetně jejího opotřebení, kvality vybavení a potenciálu pro různé způsoby využití. Na základě této analýzy vám doporučíme optimální prodejní cenu, která maximalizuje váš výnos při zachování realistické šance na prodej v požadovaném časovém horizontu. Naše cenová strategie vychází z hlubokých znalostí brněnského realitního trhu a aktuálních trendů.

Komplexní příprava nemovitosti k prodeji zahrnuje širokou škálu služeb, které výrazně zvyšují atraktivitu nabídky a konečnou prodejní cenu. Náš tým bytových designérů vám poradí s optimálním aranžmá nábytku a dekorací pro maximální vizuální dojem, případně zajistí profesionální home staging. Profesionální fotografové vytvoří atraktivní fotografie a videa prezentující nemovitost v nejlepším světle. Grafici připraví marketingové materiály včetně půdorysů, virtuálních prohlídek a prezentačních brožur. Právní experti prověří všechny dokumenty a vyřeší případné právní komplikace jako nesrovnalosti v katastru nebo nevyřízené dluhy. Tato komplexní příprava zajišťuje, že vaše nemovitost zaujme maximální počet potenciálních kupujících a prodá se za optimální cenu. Více o našich službách při prodeji nemovitosti najdete na našich stránkách.

Maximální dosah a cílená propagace zajistí, že vaši nemovitost uvidí tisíce potenciálních kupujících. RE/MAX Delux disponuje obrovským marketingovým dosahem díky kombinaci vlastních webových stránek s měsíční návštěvností přes 100 000 uživatelů, přítomnosti na všech hlavních realitních portálech, aktivní komunikaci na sociálních sítích a rozsáhlé databázi registrovaných zájemců o nemovitosti v Brně. Vaše nabídka se dostane nejen k lidem aktivně hledajícím nemovitost, ale i k potenciálním kupujícím, kteří zatím aktivně nehledají, ale mohli by mít zájem o atraktivní příležitost. Cílíme propagaci na správné segmenty trhu - pokud je vaše nemovitost vhodná pro pokračování Airbnb provozu, oslovíme investory hledající výnosové nemovitosti, pokud je ideální pro vlastní bydlení, zaměříme se na rodiny nebo singles hledající domov. Díky tomuto cílenému přístupu dosahujeme průměrného času prodeje o 40 procent kratšího než je průměr trhu.

Vyjednávání a právní asistence zajišťují, že prodej proběhne hladce a za nejlepších možných podmínek. Naši zkušení makléři jsou vynikající vyjednavači, kteří pro vás dosáhnou maximální prodejní ceny při zachování konstruktivní atmosféry jednání. Řídíme celý proces od první návštěvy zájemce přes rezervaci a zálohu až po podpis kupní smlouvy a předání nemovitosti. Koordinujeme všechny zainteresované strany včetně kupujícího, jeho právního zástupce, banky poskytující hypotéku a katastru nemovitostí. Naši právní experti připraví všechny potřebné dokumenty, prověří právní čistotu transakce a zajistí, že celý proces proběhne v souladu se zákonem. Díky naší garanci kvality služeb máte jistotu, že prodej vaší Airbnb nemovitosti proběhne bezpečně, rychle a za maximální možnou cenu. V průměru dosahujeme o 17 procent vyšších prodejních cen než je tržní průměr, což s rezervou pokryje naši provizi a vám přinese významně vyšší čistý výnos.

Pokud zvažujete prodej vaší Airbnb nemovitosti v Brně, neváhejte nás kontaktovat pro nezávaznou konzultaci. Rádi vám poskytneme AI odhad ceny nemovitosti zdarma včetně kompletního PDF dokumentu zaslaného do emailu a měsíčních aktualizací sledujících vývoj hodnoty vaší nemovitosti. Na základě tohoto odhadu a konzultace s naším makléřem získáte jasnou představu o tom, za kolik můžete svou nemovitost prodat a jaký čistý zisk můžete očekávat. Pomůžeme vám rozhodnout, zda je pro vás výhodnější prodej, přechod na dlouhodobý pronájem nebo pokračování v Airbnb provozu. Naše poradenství je vždy nezávislé a zaměřené na vaše nejlepší zájmy. Využijte zkušeností nejlépe hodnocené realitní kanceláře v Brně s více než 2500 pozitivními recenzemi a hodnocením 4,9 z 5 hvězdiček.

Často kladené otázky (FAQ)

1. Je v roce 2025 výnosnější Airbnb nebo dlouhodobý pronájem v Brně?

Odpověď závisí na mnoha faktorech včetně konkrétní lokality, kvality nemovitosti a vaší ochoty investovat čas do správy. V centru Brna může Airbnb stále generovat vyšší hrubé příjmy než dlouhodobý pronájem, ale po odečtení všech nákladů na úklid, provize, energie a údržbu a při realistickém ocenění vašeho času se rozdíl výrazně snižuje nebo dokonce zmizí. V okrajových částech Brna je dlouhodobý pronájem téměř vždy výnosnější než Airbnb. Navíc dlouhodobý pronájem nabízí stabilitu, předvídatelnost a minimální časovou náročnost, což pro většinu majitelů představuje větší hodnotu než o pár procent vyšší výnos z Airbnb při desetinásobně vyšším stresu a práci. Pokud hledáte skutečně pasivní příjem, dlouhodobý pronájem je jednoznačně lepší volba. Pro zjištění hodnoty vaší nemovitosti využijte náš AI odhad ceny zdarma.

2. Jaké jsou největší skryté náklady provozování Airbnb?

Největšími skrytými náklady jsou hodnota vašeho vlastního času stráveného správou nemovitosti, zrychlené opotřebení vybavení a nemovitosti vyžadující častější renovace, zvýšená spotřeba energií a vody oproti dlouhodobému pronájmu, pravidelné výměny ložního prádla a dalšího vybavení, pojištění pro komerční ubytování a daňové povinnosti včetně zdravotního a sociálního pojištění. Mnoho majitelů také podcení sezónní výkyvy příjmů, kdy v některých měsících nemovitost generuje minimální výnosy, zatímco fixní náklady běží dál. Dalším často opomíjeným nákladem je nutnost mít finanční rezervu pro pokrytí období bez hostů a pro nečekané opravy. Celkově mohou tyto skryté náklady snížit čistý zisk o 40 až 60 procent oproti hrubým příjmům. Více informací o pronájmu nemovitostí najdete na našich stránkách.

3. Musím oznámit společenství vlastníků, že provozuji Airbnb?

Podle aktuální legislativy v roce 2025 ano, potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek pro provozování krátkodobých pronájmů v bytovém domě. Stanovy většiny bytových domů tento souhlas vyžadují a společenství má právo provoz Airbnb zakázat, pokud s ním nesouhlasí většina vlastníků. Provozování Airbnb bez souhlasu SVJ je porušením stanov a může vést k právním problémům včetně soudního sporu a povinnosti ukončit provoz. Pokud společenství vlastníků zakázalo krátkodobé pronájmy ve vašem domě, máte v podstatě dvě možnosti - přejít na dlouhodobý pronájem nebo nemovitost prodat. Stále více bytových domů v Brně zakazuje Airbnb kvůli stížnostem rezidentů na hluk a narušování poklidného bydlení. Při koupi nemovitosti určené k Airbnb je proto klíčové předem prověřit stanovisko společenství vlastníků.

4. Jak dlouho trvá prodat Airbnb nemovitost v Brně?

Doba prodeje závisí na ceně, stavu nemovitosti, lokalitě a aktuální situaci na trhu. Při realistickém ocenění a profesionální přípravě můžete očekávat prodej během dvou až čtyř měsíců. Nadstandardně vybavená Airbnb nemovitost v atraktivní lokalitě může být prodána i rychleji, zvláště pokud přitáhne investory hledající výnosovou nemovitost připravenou k okamžitému provozu. Naopak nemovitost vyžadující renovaci nebo v méně oblíbené lokalitě může být na trhu déle. Klíčem k rychlému prodeji je správné ocenění - nemovitosti oceněné 5 až 10 procent pod tržní hodnotou se prodávají v průměru o polovinu rychleji než nemovitosti oceněné na horní hranici trhu. S pomocí profesionálního realitního makléře dosáhnete optimální kombinace rychlosti prodeje a vysoké prodejní ceny.

5. Vyplatí se investovat do renovace Airbnb bytu před prodejem?

Závisí na typu a rozsahu potřebné renovace. Kosmetické úpravy jako nové malování, drobné opravy a profesionální úklid téměř vždy dávají smysl, protože se plně vrátí ve vyšší prodejní ceně a rychlejším prodeji. Investice do profesionálního home stagingu se také obvykle vyplatí. Naopak rozsáhlé renovace jako výměna koupelny, kuchyně nebo podlah se nemusí plně vrátit a může být výhodnější prodat se slevou odpovídající nákladům na renovaci. Kupující často preferují provést renovaci podle vlastních představ než platit za již hotovou renovaci, která nemusí odpovídat jejich vkusu. Zlatá cesta je obvykle investice do drobných oprav a vylepšení zlepšujících první dojem, ale vyhýbání se velkým rekonstrukcím. Náš tým vám poradí, které investice před prodejem dávají smysl a které ne. Využijte náš AI odhad ceny pro zjištění hodnoty nemovitosti před i po potenciální renovaci.

6. Mohu prodat nemovitost, pokud je právě rezervovaná Airbnb hosty?

Ano, můžete prodat nemovitost i s existujícími rezervacemi, ale situace je komplikovanější. Máte v podstatě tři možnosti: První je zrušit všechny budoucí rezervace a vrátit hostům peníze, což ale poškodí vaši pověst na platformě a může vést k penalizacím. Druhá možnost je počkat na vypršení všech rezervací a teprve pak uvést nemovitost na prodej, což ale může trvat několik měsíců. Třetí a často nejlepší možnost je dohodnout se s kupujícím na předání nemovitosti až po splnění všech rezervací, přičemž příjmy z těchto rezervací připadnou vám. Mnoho kupujících ochotně počká několik týdnů nebo měsíců na předání, pokud je cena atraktivní. Důležité je být transparentní ohledně existujících rezervací a jejich dopadu na termín předání. Profesionální makléř vám pomůže najít optimální řešení této situace.

7. Jaký je rozdíl mezi prodejem Airbnb nemovitosti a běžného bytu?

Hlavní rozdíly spočívají v oceňování, marketingu a cílové skupině kupujících. Airbnb nemovitost je obvykle nadstandardně vybavená, což může být výhoda, ale zároveň vykazuje vyšší opotřebení než běžný byt. Při oceňování je třeba zohlednit jak hodnotu vybavení, tak náklady na případnou renovaci. Marketing by měl zdůrazňovat buď investiční potenciál pro pokračování v Airbnb provozu, nebo kvalitní vybavení pro okamžité nastěhování. Cílovou skupinou jsou jak investoři hledající výnosové nemovitosti, tak běžní kupující oceňující dobře vybavenou nemovitost. Transparentnost ohledně historie Airbnb provozu je klíčová pro budování důvěry s kupujícími. S profesionální pomocí lze tyto specifika proměnit ve výhody a prodat bývalou Airbnb nemovitost za atraktivní cenu. Kompletní průvodce prodejem najdete na našem webu.

8. Co se stane s mými recenzemi a profilem na Airbnb po prodeji nemovitosti?

Váš profil a recenze na Airbnb jsou vázány na váš osobní účet, ne na konkrétní nemovitost. Po prodeji nemovitosti budete muset odstranit její nabídku z vaší Airbnb účtu, čímž přijdete o všechny recenze a rating konkrétně k této nemovitosti. Váš celkový profil jako hostitele však zůstane zachován, pokud provozujete i další Airbnb nemovitosti. Kupující nemovitosti bude muset vytvořit novou nabídku na svém vlastním účtu a budovat si rating od nuly, což je jedna z nevýhod koupě bývalé Airbnb nemovitosti. Některí prodávající se snaží prodat nemovitost včetně "předání" Airbnb účtu, ale toto je proti podmínkám služby Airbnb a může vést k zablokování účtu. Legální cesta je vždy vytvoření nové nabídky novým majitelem. Pokud zvažujete přechod na dlouhodobý pronájem místo prodeje, můžete si svůj Airbnb profil ponechat pro případné budoucí využití.

9. Musím platit daň z příjmu z prodeje Airbnb nemovitosti?

Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let nebo jste v ní měli bydliště po dobu alespoň 2 let bezprostředně před prodejem, jste osvobozeni od daně z příjmu z prodeje nemovitosti. V ostatních případech musíte zaplatit daň z příjmu ve výši 15 procent z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou, přičemž od základu daně můžete odečíst náklady na vylepšení nemovitosti jako renovace nebo přístavby. Pokud jste nemovitost využívali k podnikání (Airbnb), měli byste konzultovat s daňovým poradcem, protože daňové dopady mohou být složitější. V některých případech může být výhodnější využít osvobození pro nemovitost sloužící k vlastnímu bydlení, pokud splňujete podmínky. Více informací o daňových aspektech prodeje vám poskytne náš tým.

10. Může mi RE/MAX Delux pomoci najít náhradní investici po prodeji Airbnb nemovitosti?

Ano, nabízíme komplexní investiční poradenství a pomůžeme vám najít vhodnou náhradní investici odpovídající vašim cílům a preferenc. Pokud jste unaveni z Airbnb, ale stále chcete investovat do nemovitostí, můžeme vám najít byt vhodný k dlouhodobému pronájmu, který přinese pasivní příjem bez stresu a námahy spojené s krátkodobými pronájmy. Nabízíme také kompletní služby správy pronájmu, takže můžete mít skutečně pasivní investici, kde se o vše postaráme my. Alternativně vám můžeme pomoci najít jinou investici jako komerční nemovitost, pozemek nebo developerský projekt. Naše poradenství zahrnuje analýzu výnosnosti různých investičních možností, pomoc s financováním a kompletní asistenci při nákupu. Díky našim znalostem brněnského trhu dokážeme identifikovat nejlepší investiční příležitosti s optimálním poměrem výnosu a rizika. Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci o vašich investičních cílech.