Máte dotaz? Kontaktujte nás na Nabývání vlastnického práva k nemovitostem cizinci
Lze říci, že s otevřeností politického systému často koresponduje i otevřenost vůči cizincům. V České republice se toto ukázkově projevilo např. na postupných změnách právních předpisů, které upravovaly podmínky nabývání nemovitostí. V období let 1948–1989 byl příchod cizince za účelem nákupu nemovitosti bez posvěcení na „správných místech“ takřka nemyslitelný pro uzavřenost režimu a i vzhledem k tehdejšímu specifickému pojetí vlastnictví, které se snažilo soukromé vlastnictví potírat jako charakterem buržoazní.
Ani rok 1989 mnoho změn nepřinesl
S pádem socialistického režimu se však mnoho nezměnilo a cizincům stále nebylo umožněno nemovitosti volně nabývat. Proč nedošlo k okamžitému uvolnění trhu s nemovitostmi, je samozřejmě nasnadě. Počáteční neochota otevírat se zahraničnímu kapitálu ve formě investic do nákupu nemovitostí byla z velké části způsobena citlivostí státu v období, kdy přecházel na liberální demokracii s tržním hospodářstvím. Daná omezení pro cizince pak byla odůvodňována obavou z vyšší kupní síly cizinců a byla vykládána i jako ochrana před možnými spekulanty.
Možnost omezit nabývání vlastnického práva ke stanoveným věcem nakonec zakotvila samotná Listina základních práv a svobod ve svém článku 11 odst. 2, dle kterého může zákon stanovit, že určité věci mohou být pouze ve vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v České republice. Tento článek tvořil ústavní základ pro legální omezení nabývání majetku obecně a v době jeho přijetí byl odůvodňován potřebou kontrolovat plánovanou privatizaci státního majetku, potřebou ochrany kulturních památek proti vývozu a právě nabýváním nemovitostí cizinci.
Konkrétní omezení vztahující se k otázce nabývání nemovitostí cizinci se od období pádu minulého režimu objevovala v jednotlivých devizových zákonech, a to ve formě plošného zákazu s výčty výjimečných případů, při kterých se nabytí vlastnického práva cizincem připouštělo. Obecný zákaz nabývání nemovitostí cizinci byl postupně oslabován stále se rozšiřujícími výjimkami. Aktuálně stále platný a účinný devizový zákon (č. 219/1995 Sb.), který je však z důvodu závazků vyplývajících ze členství v Evropské unii stále více „osekáván“, a jeho skutečná působnost tak klesá (s případným přijetím eura lze i očekávat zrušení tohoto zákona), v době svého přijetí uváděl výčet možných případů, kdy cizinec vlastnické právo k nemovitosti nabýt mohl.
Vznikly výjimky
Výjimky lze rozdělit do několika skupin. První významná spadala do kategorie rodinných vztahů a umožňovala nabytí nemovitosti v rámci dědictví, nabytí do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden byl českým státním občanem nebo tuzemcem, a nabytí od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela.
Druhou skupinu tvořily případy, kdy už cizinec nějakou nemovitost na území České republiky vlastnil. V takovém případě právní řád umožňoval získávat některé další nemovitosti. Podmínky však byly úzce vymezené a nedávaly cizincům široké pole působnosti. V těchto případech mohl cizinec svou nemovitou věc směnit za jinou, ovšem s tím omezením, že nově nabytá nesměla převyšovat svou cenou nemovitost původně vlastněnou. Dále mohl v případě podílového spoluvlastnictví cizinec využít svého předkupního práva ke zbytku společné věci, mohl koupit pozemek, který s jeho stavbou tvořil funkční celek, a nakonec mohl na již vlastněném pozemku zřídit stavbu zcela novou. Poslední případ by dnes z důvodu superficiální zásady zcela odpadl, neboť stavba je považována za součást pozemku a stavba a pozemek tak společně tvoří pouze jedinou věc v právním slova smyslu.
Zvláštní kategorii tvořila zcela specifická možnost nabytí nemovitosti pro účely diplomatického zastoupení cizího státu. Cizinci, kteří nenaplňovali některou z výjimek, museli zvažovat alternativy. A samozřejmě, jak to často bývá, právní cestu k získávání nemovitostí v České republice našli. Nejjednodušší a nejvyužívanější cestou bylo získání vlastnického práva k nemovitosti přes založenou tuzemskou obchodní společnost. Žádný právní předpis od počátků zakotvení omezení v „polistopadové“ republice nezabraňoval cizincům založit českou obchodní společnost, jejímž prostřednictvím poté mohly být nemovitosti nabývány jako tuzemskou osobou a jež mohly sloužit toliko tomuto účelu. Vlastnictví skrze obchodní společnosti umožňovalo specifické nakládání s nimi, a dokonce v některých případech mohlo mít i své výhody z důvodu usnadnění převodu těchto nemovitostí. V jednoduchých případech, kdy společnost vlastnila pouze nemovitosti, jež byly předmětem transakce, mohly tyto být převedeny jednoduchým převedením celého obchodního podílu ve společnosti.
Zlom přinesl vstup do EU
Zlom nastal vstupem České republiky do Evropské unie k 1. květnu 2004. Restriktivní podmínky pro cizince nemohly dlouhodobě obstát vedle tzv. čtyř svobod, jakožto základních principů EU, tedy svobody pohybu osob, zboží, služeb a kapitálu. Přesto byly vyjednány alespoň dočasné výjimky v rozsahu dosavadních omezení obsažených v devizovém zákoně s mírnou modifikací ve prospěch občanů EU s povolením pobytu v České republice. Zvláštní výjimka byla sjednána pro pozemky zemědělského půdního fondu a pozemky určené k plnění funkcí lesa. První skupina obecných omezení přetrvala do 1. května 2009 a druhá skupina až do 1. května 2011.
Vypršením těchto sjednaných výjimek nakonec definitivně odpadly právní překážky, které bránily cizincům volně nabývat nemovitosti, a byla tak dokonána plná liberalizace v oblasti nabývání vlastnického práva k nemovitostem. Nelze zároveň přijmout závěr, že by se potvrdily obavy z nekontrolovaného přílivu spekulantů. Ti, kdo měli eminentní zájem o české nemovitosti již dříve, si již beztak našli cesty, jak je nabýt. Z právní stránky věci se Česká republika stala na realitním trhu otevřenou zemí, jež se a priori nebrání přílivu cizích vlastníků nemovitostí.
Možnost omezit nabývání vlastnického práva ke stanoveným věcem nakonec zakotvila samotná Listina základních práv a svobod ve svém článku 11 odst. 2, dle kterého může zákon stanovit, že určité věci mohou být pouze ve vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v České republice.
Problémy v praxi
Ke dnešnímu dni tak cizince mohou omezovat při sjednávání transakcí o koupi nemovitosti pouze faktické překážky. Ty mohou nastat při procesu sjednávání transakce v podobě komunikace s prodávajícími či komunikace v úředním jazyce s katastrálním či jiným úřadem. Jazykové bariéry, neznalost místních poměrů a další faktické překážky však lze snadno překlenout prostým zvolením zástupce. Ideálním se v takovém případě jeví v oboru se pohybující odborníci typu realitních makléřů nebo advokátů, kteří při svém případném pochybení budou klientovi za jemu způsobenou škodu odpovídat.
Příkladem praktických problémů, které mohou potkat cizince u katastrálního úřadu, může být samotné vyplňování formuláře návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí z hlediska označení účastníků. Označení cizích osob často nemusí korespondovat s reáliemi v českém prostředí. Jaké údaje má cizí osoba uvést v kolonkách rodného čísla, trvalého bydliště nebo identifikačního čísla, pokud žádné nemá?
Katastrální úřad počítá i s těmito možnostmi a správně by pak ve formuláři měl být u rodného čísla uveden náhradní údaj s datem narození ve formátu „RRMMDD. K adrese bydliště se váže série podpůrných pravidel. Můžeme uvést adresu bydliště cizozemce v cizině s uvedením státu v českém překladu jeho názvu, u cizinců s povoleným dlouhodobým pobytem na území České republiky adresu povoleného dlouhodobého pobytu cizince v České republice. Co se týče právnických osob, sídlo se předpokládá vždy, a identifikační číslo se uvádí pouze v případě, že bylo v České republice přiděleno. V opačném případě se neuvádí a právnická osoba je v evidenci katastru vedena jako právnická osoba cizího práva.
Zajímavou otázkou nejen pro cizince může být nabývání nemovitosti do společného jmění manželů. Pro cizince pak bude zcela zásadní, jakým právním řádem se jejich majetkové poměry v manželství řídí. Dle § 49 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém nebo dle příslušné mezinárodní smlouvy se často jedná o tzv. manžele cizího práva. Tato skutečnost se nově od 1. dubna 2016 zapisuje do katastru nemovitostí uvedením zkratky „MCP“ (manželé cizího práva) a do popisu se uvádí text: „Majetkový režim manželů se řídí cizím právem.“
Cizince může dále napadat otázka, zda jim případné vlastnictví nemovitosti může nějakým způsobem dopomoci k získání povolení k dlouhodobému či trvalému pobytu. Cizince však musíme spíše zklamat, protože vlastnictví nemovitosti na území České republiky by zásadně nemělo mít na vydání povolení podstatný vliv. Vlastnictvím nemovitosti sloužící k bydlení cizinec může prokázat zajištění ubytování po dobu pobytu na území a může jím odůvodňovat nižší potřebné (peněžité) prostředky pro dobu jeho pobytu. Případně lze k vlastnictví nemovitosti přihlížet jako ke skutečnosti zohledněné při správním uvážení orgánu povolujícího konkrétní pobyt. Jinak se však jedná o otázku právně odvislou, která pro vydání povolení nebude tou stěžejní, a může být pouze „nápomocnou“ skutečností.
Zajímavou otázkou nejen pro cizince může být nabývání nemovitosti do společného jmění manželů. Pro cizince pak bude zcela zásadní, jakým právním řádem se jejich majetkové poměry v manželství řídí. Dle § 49 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém nebo dle příslušné mezinárodní smlouvy se často jedná o tzv. manžele cizího práva.
Na závěr
Závěrem nezbývá než shrnout, že aktuálně ke dnešnímu dni nejsou na jakékoliv cizince z pohledu právního řádu kladeny žádné zvláštní nároky a nevztahují se ně žádná omezení při nabývání nemovitostí. Členství České republiky v Evropské unii daný stav zásadně garantuje, ačkoliv ústavní základ v čl. 11 Listiny základních práv a svobod nám může pro případné znovuzavedení některých restrikcí poskytovat základ. Současná liberální právní úprava ovšem nepřináší odstranění faktických bariér. Cizinci při neznalosti místních poměrů mohou narážet na místní zvyklosti a český byrokratický systém, a proto jim lze pouze doporučit využití služeb profesionálů na realitním trhu. Nabytí nemovitosti zásadně nemění postavení cizince při žádosti o povolení k pobytu a hraje jen podpůrčí roli. Je však otázkou, nejsou-li častěji nemovitosti kupovány z důvodů podnikatelských a investičních, jako tomu aktuálně je např. u přílivu kapitálu čínského.
