V praxi to znamená, že vedle kupní ceny bytu, domu či pozemku bude muset kupující „vysázet na dřevo“ ještě další čtyři procenta vypočítané z této ceny, což sumu potřebnou na pořízení dané nemovitosti navýší o desítky, ale mnohdy i o stovky tisíc korun. Rozhodujícím datem, zda se bude transakce řídit ještě starými podmínkami (daň platí prodávající; v zákoně je ustanoven institut ručitele, kdy v případě, že daň neodvede prodávající, učiní tak kupující) nebo již novými, je den návrhu na zápis do katastru nemovitostí. Pokud byl tento návrh podán do 31. října, pak daň odvede ještě prodávající. Jakákoliv podání po tomto datu už finančně dopadnou na bedra kupujícího.

daň z nabytí nemovitosti

Kdy bude převod nemovitosti osvobozen od daně

Podle nových pravidel se taktéž mění možnost uplatnění osvobození od daně při prvním úplatném nabytí nové stavby rodinného domu nebo bytové jednotky. V chystané právní úpravě se pod pojmem „nové“ budou rozumět pouze dokončené nebo užívané rodinné domy či bytové jednotky, a nikoliv již stavby či rozestavěné bytové jednotky. S tím zároveň souvisí i změna v počítání pětileté lhůty, po kterou je první úplatný převod osvobozen. Zatímco dříve se toto období počítalo ode dne, kdy stavební zákon umožňoval stavbu nebo jednotku užívat, nově se počátek této lhůty začne počítat od data jejich dokončení nebo od data začátku jejich užívání – podle toho, co nastane dříve. To se dotkne například bytů, které jsou sice nové, ale pět let po jejich dokončení se je nepodařilo prodat a nejen v developerské hantýrce se jim říká „ležáky“. I u nich totiž bude jejich prodej podléhat dani z nabytí nemovitosti.

Od daně nově budou osvobozeny nemovitosti nabyté při přeměnách všech právnických osob jako například spolků či různých nadací. Doposud se úleva týkala pouze obchodních společností. To ale nebude platit při převodu jmění obchodní společnosti nebo družstva na společníka. U základu daně se rozšiřuje použití směrné hodnoty u pozemků, na nichž není trvalý porost nebo stavba. Nově lze pro tyto pozemky směrnou hodnotu použít, i když na nich budou pouze náletové dřeviny nebo živý plot; připouští se také stavby typu oplocení nebo malé zpevněné plochy do 25 metrů čtverečních. Uleví si i obcím, krajům či dobrovolným svazkům obcí, které budou nově od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny, a to včetně povinnosti podat daňové přiznání. U inženýrských sítí bude předmětem daně pouze úplatné nabytí budov, které jsou součástí této sítě, nikoliv už její další prvky.

Změna však může přinést drobnou komplikaci lidem, kteří financují nákup nemovitosti hypotékou. Banky avizují, že kupujícím proplatí daň z nabytí nemovitosti v případě, že hodnota nemovitosti dle odhadu banky bude ve stejné výši nebo vyšší, než je součet kupní ceny nemovitosti a daně z nabytí.

Směna nemovitostí

V případě směny nemovitých věcí se při určení sjednané ceny za nabývanou nemovitou věc nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci. Za sjednanou cenu se považuje pouze případný doplatek či jiné poskytnuté plnění (například úhrada dluhu za prodávajícího). Srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 100 procentům směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Je-li ale nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena (to jest v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti), je součástí sjednané ceny i hodnota pozbývané nemovité věci, případně její část.


Dopady změn v praxi

Zatímco v dosud platné právní úpravě je zaveden institut ručitele, ve kterém v případě neodvedení daně prodávajícím ji uhradí kupující, novela zákona už s institutem ručitele nepočítá. Tuto změnu vítá ministerstvo financí i daňoví experti. Slibují si od toho účinnější vymáhání daně, ale i zpřehlednění pravidel. Změna však může přinést drobnou komplikaci lidem, kteří financují nákup nemovitosti hypotékou. Banky avizují, že kupujícím proplatí daň z nabytí nemovitosti v případě, že hodnota nemovitosti dle odhadu banky bude ve stejné výši nebo vyšší, než je součet kupní ceny nemovitosti a daně z nabytí. Do budoucna se tak nabízí i otázka, zda banky nepřijdou s nabídkou dalšího neúčelového úvěru vedle hypotéky, z něhož by byla daň financována.  

Změna plátce daně z nabytí nemovitosti se může projevit i v cenících realitních makléřů. Zatímco někteří z nich mohou ve svých nabídkách uvést konečnou cenu s tím, že obsahuje již čtyři procenta daně z nabytí nemovitosti a tato čtyři procenta kupující nezaplatí jim, ale státu, někteří tak neučiní. Například společnost RE/MAX, která patří k největším hráčům na tuzemském realitním trhu, bude ve svých nabídkách uvádět cenu nemovitostí bez daně a přísluščtyři procenta daně pak bude muset kupující doplatit zvlášť. V krajním případě a nepřímo se změna plátce daně může dotknout i cen nových bytů, a to v případě, že je developer realizuje na pozemcích, které má v předkupních smlouvách „zajištěné“ mnoho let zpětně, a v těchto smlouvách je přesně uvedená kupní cena, přičemž se tehdy počítalo, že daň z nabytí zaplatí prodávající. Nová změna tak může tyto pozemky prodražit a tím i nepřímo přispět ke zvýšení cen nových bytů i o desítky tisíc korun.


Dlouho očekávaná změna zákonného opatření Senátu ČR o dani z nabytí nemovitých věcí přinesla s účinností od 1. listopadu 2016 řadu změn.

Na ty důležité jsme se zeptali Jany Melicharové, daňové poradkyně společnosti KODAP:

Co můžeme od novely očekávat?

Novela zákona přijatého teprve před necelými dvěma roky má odstranit některé nejednoznačné nebo nejasné formulace. Zásadní změnou je pak sjednocení osoby poplatníka daně, jímž je nově pouze nabyvatel, a zrušení institutu ručitele.

Přináší novela pro poplatníky nějaká zjednodušení?

Uleví se obcím, krajům a dobrovolným svazkům obcí, neboť budou nově od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny, a to včetně povinnosti podat daňové přiznání. U inženýrských sítí bude předmětem daně pouze úplatné nabytí budov, které jsou součástí této sítě, nikoliv už její další prvky.

Jaké další změny se dotknou daňových poplatníků?

Mění se uplatnění osvobození od daně při prvním úplatném nabytí nové stavby rodinného domu nebo bytové jednotky. Pojmem NOVÉ se budou nyní rozumět pouze dokončené nebo užívané rodinné domy či bytové jednotky, nikoliv již stavby a jednotky rozestavěné. S tím souvisí i počítání pětileté lhůty, po kterou je první úplatný převod osvobozen. Zatímco dříve se lhůta počítala od data, kdy stavební zákon umožňoval stavbu nebo jednotku užívat, nyní se počátek této lhůty počítá  od data jejich dokončení nebo od data začátku jejich užívání.

Mluvilo se i o změnách v předmětu daně a stanovení základu daně. Oč se jedná?


Ano, nově nebudou předmětem daně nemovitosti nabyté při přeměnách všech právnických osob, nikoliv jako doposud jen obchodních korporací. V úvahu připadají např. spolky nebo nadace. To ale nebude platit při převodu jmění obchodní společnosti nebo družstva na společníka. Nabytí nemovitých věcí při této formě přeměny bude vždy předmětem daně. Co se týče základu daně, rozšiřuje se použití směrné hodnoty u pozemků, na nichž není trvalý porost nebo stavba. Nově se použije pro tyto pozemky směrná hodnota, i když na nich budou pouze náletové dřeviny nebo živý plot; připouští se také stavby typu oplocení nebo malé zpevněné plochy do 25 m2.