Pro evidence nemovitostí, zejména evidence práv k nemovitostem je třeba se zabývat otázkou, jakým způsobem mohou být tato práva zapsána, na základě jakých listin a s jakými právními účinky tato evidence vzniká. Katastr nemovitostí se důsledně řídí principem materiální publicity, což znamená, že neznalost údajů o právu k určité věci zapsaném ve veřejném rejstříku (katastru nemovitostí) nikoho neomlouvá (viz § 980 NOZ) a stav zapsaný v katastru se považuje za správný.

Navíc tento princip je posílen zásadou, že v případě nesouladu skutečného stavu a stavu zapsaného v katastru, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.

Jinak řečeno, lze platně nabýt nemovitost od zapsaného vlastníka i v případě, že skutečným vlastníkem (byť nezapsaným) je osoba jiná. Účelem tohoto ustanovení má být zvýšení motivace vlastníků k provádění všech zápisů včas.

Obranou skutečného vlastníka nemovitosti proti případné změně vlastnictví bude vyznačení tzv. poznámky spornosti zápisu a podání žaloby na určení vlastnictví k nemovitosti. Princip materiální publicity má ale i opačný efekt a to, když reálný stav nemovitosti neodpovídá stavu zapsanému v katastru nemovitostí. Tím samozřejmě narážím na černé stavby apod.

Současná právní úprava rozlišuje tři způsoby zápisu do katastru nemovitostí – vkladem, záznamem a poznámkou.

Vkladem (§ 11 KZ)

 se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence těchto práv:

  • vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, předkupní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. 

Záznamem (§ 19 KZ)

se do katastru nemovitostí zapisují: 

  • příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu,
  • právo hospodařit s majetkem státu,
  • správa nemovitostí ve vlastnictví státu,
  • majetek města svěřený městským částem,
  • majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst,
  • majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití,
  • majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření.

Poznámkou (§ 22 KZ)

  • se do katastru nemovitostí zapisují významné změny týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Poznámku zapíše katastrální úřad na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána.

A na konec bych už jen připomněl starořímskou zásadu superficies solo cedit, podle které je stavba součástí pozemku, a nikoliv samostatnou nemovitostí, což stále platí!!!

15.8.2019

Další dotazy vám odborně zodpoví makléř: Tomáš Janků, telefon: 721 019 035, email: tomas.janku@re-max.cz 

tomáš janků realitní makléř